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購買二手回遷房時如何規避風險?

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-21 · 368人看過

經濟的飛速發展,越來越多的土地被發展商征收,回遷房的數量不斷增多。再加上,回遷房會的價格比普通的商品房的價格更便宜,多數普通市民是很樂意購置回遷房的。但是,回遷房買賣本身是存在一定風險的,那么,在購買二手回遷房時如何能規避風險呢?

一、房屋稅費繳納要約定好

回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納:一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費,另一次是原房主轉讓時產生的稅費,這兩次稅費應當如何承擔,應當在合同中予以明確約定。

二、嚴防“一房數賣”

回遷房買賣無法辦理預告登記,這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鉆,一旦房價高漲,違約成本過低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。

當前我國民事立法采用的是債權形式主義的物權變動模式,即當事人之間存在著有效的債權合同并辦理了交付或者登記手續,才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同,不違反法律的禁止性規定,均應當是有效的合同。在此情形下,先辦理商品房登記手續的買受人取得商品房的所有權;其次是出賣人先行交付,買受人已經合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權,但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數買受人均未占有房屋,依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應予以支持。因此,出賣人不得將房屋另行轉讓給他人,相應的違約責任的規制顯得十分重要。

三、一定要約定房產過戶和交房的時間

簽訂回遷房買賣協議時,出賣人并沒有取得房產證,無法辦理過戶手續。因此,一定要約定房產過戶的時間,實踐中雖然不能保證何時取得房產證,但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。

簽訂回遷房買賣協議時,要確定具體的交房時間,若在簽訂合同時就是現房,則可以約定繳納首付之日即為交房時間。

四、買方要留尾款

沒有房產證的房屋買賣存諸多風險,違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任,需要繳納法院訴訟費用、律師費,還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款),而賣方認為違約所得小于尾款時,買方的違約機會將會大大降低。當然,具體如何將為款留下,且能順利地完成買賣協議的簽訂,需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。

五、要求賣方的配偶簽名

實踐中,回遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產,根據婚姻法的有關規定,該房產應屬于夫妻共同財產,一方處分應當得到另一方的同意,否則可能產生兩類法律后果:其一,若房價上漲,而配偶借口不同意出賣房屋,則有可能產生無效的法律后果;其二,若在過戶之前,賣方夫妻離婚,則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況,只要賣方配偶簽名,并輔之以必要的條款,則基本上能夠預防。

六、盡量要求賣方的第1順序繼承人簽字

因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性,在取得房產證之前,若賣方發生不測,該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此,回遷房買賣協議中要盡量讓賣方的第1順序繼承人簽字,以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言,順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中,要求賣方的第1順序繼承人簽字時,一定要注意說話的方式和技巧,以免不快。

綜上所述,在購買回遷房時,最重要的是簽訂購房合同以及查看業主是否持有產權證。通過以上購買二手回遷房如何能避免風險的一些問題,希望能夠有效的幫助大家規避購房風險,盡可能避免不必要的損失。為了更加可靠安全,可以事先咨詢專業的律師。


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