交房其實(shí)也就是實(shí)際由賣方向買方交付房屋，轉(zhuǎn)移房屋的占有。但因?yàn)榉课莶皇秦泿牛谡加械那闆r下不能等同于所有，因此之后還需要辦理了房產(chǎn)證才能取得所有權(quán)。而交付房屋的時(shí)候，房屋的類型不同，具體的流程也不太一樣。那究竟二手房交房流程是怎樣的呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解。

一、二手房交房流程是怎樣的

買二手房最后一道程序就是交房，盡管交房在二手房交易手續(xù)里并不占特別重要的地位，但如果沒有注意交房時(shí)的一些細(xì)節(jié)問題，同樣會(huì)引起許多糾紛和后遺癥。同時(shí)，交房還意味著對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，下家只有在取得了權(quán)利占有(取得房地產(chǎn)權(quán)證)和轉(zhuǎn)移占有(交房)后，才能取得房屋的全部權(quán)利，買賣程序至此才全部結(jié)束。歸綱起來，下家在二手房交房時(shí)要注意以下的細(xì)節(jié)問題：

(一)設(shè)施設(shè)備清點(diǎn)

由于二手房一般都被上家裝修和使用過，而在出售時(shí)對(duì)裝修和一些設(shè)備通常都是贈(zèng)送的，因此，應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，就將設(shè)施設(shè)備的品牌、成色以及能否正常使用寫清楚，交房時(shí)按照合同約定清點(diǎn)。這些設(shè)施設(shè)備一般有：空調(diào)、抽油煙機(jī)、熱水器、燈具，分別注明數(shù)量和品牌。

(二)水、電、煤清點(diǎn)及過戶

雙方一同至自來水公司、電力公司、煤氣公司辦理過戶手續(xù)，并向工作人員詢問有無其他欠費(fèi)，如有則要求上家補(bǔ)交。然后，雙方再根據(jù)最后一期繳費(fèi)單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，根據(jù)單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。特別要注意在辦理過戶手續(xù)時(shí)一定要向工作人員詢問上家的欠費(fèi)，這些欠費(fèi)可能是上家以前拖欠的費(fèi)用及滯納金(滯納金一般按日千分之三算，累計(jì)起來相當(dāng)高)。

(三)電話、寬帶過戶

雙方到電信公司辦理電話過戶手續(xù)，也要詢問工作人員有無欠費(fèi)。

(四)有線電話過戶

上家持開戶卡，雙方至交費(fèi)處辦理更名手續(xù)，同樣要結(jié)清欠費(fèi)。

(五)維修基金過戶

一般上家都贈(zèng)送維修基金，至物業(yè)公司辦理更名手續(xù)即可。

(六)物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)清

下家陪同上家至物業(yè)公司處辦理物業(yè)更名手續(xù)時(shí)交納，一般由上家交至交房當(dāng)月，交房次月開始由下家交納。

(七)戶口遷移

雙方可一同至房屋所在地派出所詢問房屋內(nèi)的戶口情況。如仍有戶口，下家可根據(jù)買賣合同合同約定追究上家責(zé)任。

(八)清點(diǎn)鑰匙

上家交給下家的鑰匙包括：房間鑰匙、單元大門鑰匙、防盜門鑰匙、信箱鑰匙等，下家應(yīng)當(dāng)分門別類保管。

(九)結(jié)清尾款

在以上八項(xiàng)均過戶及結(jié)算完畢后，將買賣合同約定的尾款在扣除下家代上家支付的費(fèi)用后，余額為下家實(shí)際應(yīng)付款項(xiàng)。上家收款后應(yīng)出具收條并注明“全部房款已結(jié)清”字樣。

(十)簽署《房屋交接書》

《房屋交接書》應(yīng)將上述九個(gè)方面的內(nèi)容以文字的形式固定下來，一式二份，雙方各執(zhí)一份。簽署房屋交接書的法律后果是上家將符合買賣合同約定的房屋交付給下家，交房的時(shí)間點(diǎn)也就是簽署房屋交接書的時(shí)間點(diǎn)。如果不簽，雙方將來可能會(huì)對(duì)何時(shí)才算是交房時(shí)間產(chǎn)生爭(zhēng)議，進(jìn)而影響到雙方對(duì)違約責(zé)任的承擔(dān)。如果在還沒有辦理完畢上述九個(gè)手續(xù)就簽署，則意味著下家未驗(yàn)收已認(rèn)可房屋符合合同約定。因此，簽署房屋交接書是交房手續(xù)的最后一個(gè)程序，不能先簽署再驗(yàn)收。如果在對(duì)房屋驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)某些方面不符合合同約定，也應(yīng)當(dāng)在房屋交接書中注明，為將來追究上家的責(zé)任留下依據(jù)。

二、簽訂二手房買賣合同注意事項(xiàng)

(一)注意交易房屋的權(quán)屬情況，主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人，根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋(例如夫妻共同共有)轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。

(二)注意審查房屋價(jià)款、其他費(fèi)用及傭金，房屋價(jià)款應(yīng)該由買房者與出賣人進(jìn)行協(xié)商，但是，在實(shí)踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，因此，為防止不法中介故意抬高房?jī)r(jià)牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價(jià)，最好在中介機(jī)構(gòu)的組織下直接與出賣人進(jìn)行協(xié)商。除房?jī)r(jià)之外，還要明確交易稅費(fèi)的承擔(dān)，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價(jià)款。而對(duì)中介傭金應(yīng)該明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對(duì)交易失敗后傭金的退還做出約定。

(三)必須對(duì)付款方式進(jìn)行明確、具體的約定，這是簽訂二手房買賣合同最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，交易雙方常常由于某筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有首付款和尾款，每筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進(jìn)行交易，對(duì)沒有申請(qǐng)到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進(jìn)行特別約定。

(四)注意對(duì)交房情況進(jìn)行嚴(yán)格審查，包括交房時(shí)間、交房條件、相關(guān)費(fèi)用的支付等。買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時(shí)間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。

(五)注意確定違約責(zé)任條款和救濟(jì)方式，確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護(hù)守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對(duì)如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、訂金或賠償金的計(jì)算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進(jìn)行明確的約定。而一方違約后的救濟(jì)方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。

因?yàn)槎址恳话愣际悄欠N進(jìn)行過裝修，并且也實(shí)際居住使用過的房屋，因此在實(shí)際交付的時(shí)候，具體的流程就與購買新房的交付流程不一樣，其中需要購房者格外注意的地方也有所差異。而要是在閱讀了上文之后，對(duì)二手房交房流程還有不清楚的，可以直接來電咨詢我們的專業(yè)律師。

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