如今，二手房不僅是一些中老年市民購(gòu)房置業(yè)的首選，也是一些急于結(jié)婚的年輕人購(gòu)置婚房的考慮對(duì)象。但由于二手房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題相比普通商品房要復(fù)雜一些，導(dǎo)致很多想購(gòu)買二手房的人猶豫不決，其實(shí)只要知道了購(gòu)買二手房要謹(jǐn)慎的情形有哪些，一般來(lái)講也不會(huì)有太大的問(wèn)題。下面律霸小編為你解答這個(gè)問(wèn)題。

一、購(gòu)買二手房要謹(jǐn)慎的情形有哪些

1、產(chǎn)權(quán)交易有限制的房屋

也就是說(shuō)，有沒(méi)有被抵押、涉訟;是否被列入拆遷范圍;土地使用權(quán)性質(zhì)是否為集體或劃撥;是否屬于安居用房。以上情況屬于不能上市交易的房屋，比如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。

2、被他人租賃的房屋

鑒于民法上的規(guī)定，房屋的承租人有優(yōu)先購(gòu)買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購(gòu)買房屋的書(shū)面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購(gòu)買該套房屋。

3、房屋用途有限定的房屋

買房自住者可不必在意這一點(diǎn)，但如果是準(zhǔn)備買房用作營(yíng)業(yè)或辦公，則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望“房”興嘆了。

4、房改房成本價(jià)未補(bǔ)足的房屋

以前許多職工購(gòu)買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí)，都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的。所以，如果購(gòu)買的是當(dāng)初以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房，那么就要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。

5、屬于集體土地的房屋

根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定，集體土地上的農(nóng)民房屋，只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行買賣，不能直接賣給城市居民。

6、屬于小產(chǎn)權(quán)房的房屋

小產(chǎn)權(quán)房屋，又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋，需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開(kāi)發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。有些城中村的房屋以較低的價(jià)格吸引城市居民購(gòu)買，聲稱可以辦理房產(chǎn)證。而實(shí)際上，此類房產(chǎn)證是鄉(xiāng)村集體發(fā)放的，不具備上市交易的條件。這類房屋一旦遇到糾紛或拆遷問(wèn)題，購(gòu)買者權(quán)益很難得到保障。

7、長(zhǎng)期未辦房產(chǎn)證的房屋

如果購(gòu)買的房子已經(jīng)有多年的房齡，而房主只有購(gòu)房合同和發(fā)票，一直未辦理產(chǎn)權(quán)證，這類房產(chǎn)很可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，導(dǎo)致最終無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。這個(gè)時(shí)候買方要仔細(xì)查詢，到底是因房主不愿意繳納稅費(fèi)而未辦理，還是房子存在其他問(wèn)題，導(dǎo)致無(wú)法辦證。

二、買何種二手房可能會(huì)招致麻煩

為了避免招致麻煩，建議您在購(gòu)買二手房前做好以下工作：

1、查清房屋的“身份”。

弄清二手房的房齡，實(shí)地考察房屋的面積，查看房產(chǎn)證。二手房的面積、房齡、是否存在抵押等情況都記載在房產(chǎn)證上，故購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同前須仔細(xì)查看房產(chǎn)證。

2、請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)做“幫手”。

影響二手房的交易價(jià)格有很多方面因素，包括房屋新舊程度、房屋坐落位置、周圍環(huán)境、交通是否便利等，這些都使得二手房的交易價(jià)格較難確定，購(gòu)房者最好委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，以作為交易價(jià)格的參考。

3、要注意公開(kāi)透明。

二手房交易的最后程序是過(guò)戶登記，二手房買賣合同以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為生效要件。任何單位和個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋，未經(jīng)辦理登記手續(xù)，私下買賣房屋的行為是不被法律所保護(hù)的。

4、定金支付須謹(jǐn)慎。

《民法通則》規(guī)定：“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”此即“定金罰則”。如果購(gòu)房者不簽訂購(gòu)房合同，則喪失定金返還請(qǐng)求權(quán)。因此，購(gòu)房者須了解各方面情況確定購(gòu)房后，謹(jǐn)慎地支付定金。

5、此外，在房屋買賣交易完成的同時(shí)，買家應(yīng)要求賣方及時(shí)協(xié)助自己到房管部門辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，以防賣方看房?jī)r(jià)上漲而毀約，給買方帶來(lái)不必要的麻煩。

在購(gòu)買二手房的過(guò)程中，弄清房屋產(chǎn)權(quán)是買賣二手房的“必修課”，只有產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)才能順利上市交易，否則極有可能會(huì)遇到意想不到的麻煩。本文難免有疏漏之處，如果您還有什么疑問(wèn)，建議您向?qū)I(yè)的律師尋求幫助，讓律師為您在購(gòu)買二手房的過(guò)程中保駕護(hù)航。

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