二手房市場(chǎng)在現(xiàn)在也很火熱。關(guān)于二手房市場(chǎng)的相關(guān)規(guī)范也不是很完善，那么，在二手房的相關(guān)租賃和買(mǎi)賣(mài)中，以及房屋中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)情況都是司法實(shí)踐經(jīng)常出現(xiàn)糾紛的情形。本文為您整理不能買(mǎi)賣(mài)二手房包括哪些情形的內(nèi)容，希望對(duì)您有幫助。

1、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，我國(guó)房屋所有權(quán)的取得以登記為準(zhǔn)，房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)人享有房屋所有權(quán)的唯一合法證明，因此，在未取得房屋所有權(quán)證之前，從法律上來(lái)講，還不能確定房屋的合法所有權(quán)人，這樣的房屋是無(wú)法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，此種房屋一旦轉(zhuǎn)讓?zhuān)赡軙?huì)因賣(mài)方不具備對(duì)房屋的處分權(quán)而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，或在房屋過(guò)戶(hù)時(shí)遇到障礙，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋交易。

2、只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房;

3、鑒定為危房的房屋;

房屋一旦屬于危房，不但居住會(huì)有安全隱患，而且也沒(méi)有了其他的利用價(jià)值，因此購(gòu)房時(shí)一定要了解房屋的房齡、結(jié)構(gòu)等情況，做出是否屬于危房的初步判斷。

4、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的房屋;

5、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋;

通常即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。一般來(lái)說(shuō)，此類(lèi)二手房屋是禁止轉(zhuǎn)讓的。因此，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。

6、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋;

通常情況下，被列入拆遷范圍內(nèi)戶(hù)口是凍結(jié)的，而已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)將不予辦理過(guò)戶(hù)。因此如購(gòu)買(mǎi)了此種房屋，將會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。那么如何查詢(xún)所購(gòu)買(mǎi)的房屋是否被列入拆遷范圍呢?可以采取以下措施，一般情況下一兩年內(nèi)將被拆遷的房子，能夠在各區(qū)的房地產(chǎn)交易所(中心)查到。另外，購(gòu)房者還可以向所在區(qū)縣房管局的拆遷科咨詢(xún)相關(guān)情況。買(mǎi)房者還可以到當(dāng)?shù)嘏沙鏊?xún)問(wèn)一下這里的戶(hù)口是否已被凍結(jié)，凍結(jié)戶(hù)口的房屋早晚是要被拆的。

7、所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

8、所有權(quán)有糾紛的房屋;

9、已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的房屋;

10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;

11、房屋已出租他人，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的;

12、違章建筑的房屋;

一般是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的相關(guān)內(nèi)容建設(shè)的建筑。違章建筑主要包括：1、未申請(qǐng)或申請(qǐng)未獲得批準(zhǔn)，并未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑物;2、擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑物;3、擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑物;4、臨時(shí)建筑建設(shè)后超過(guò)有效期未拆除成為永久性建筑的建筑物;5、通過(guò)偽造相關(guān)材料向主管部門(mén)騙取許可證而建成的建筑物。對(duì)于以上二手房，我們千萬(wàn)不能購(gòu)買(mǎi)。

12、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

相關(guān)知識(shí)：購(gòu)買(mǎi)二手房如何交易

1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

2、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

律霸小編為您整理不能買(mǎi)賣(mài)二手房包括哪些情形的內(nèi)容，希望您在相關(guān)二手房買(mǎi)賣(mài)和租賃中，注意相關(guān)事項(xiàng)，避免不必要的糾紛。

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