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寧波
如何規避二手房產權的糾紛
一、如何避免二手房產權糾紛
由于比一手房更復雜，存在許多問題，所以在進行二手房交易時，應該注意二手房是否存在以下產權問題，可以避免在交易過程中出現不必要的麻煩。
(一)產權交易是否有限制
被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質為集體或劃撥、屬于安居用房等房產不能上市交易。如軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房，必須經原產權單位蓋章后才能出讓，而大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
(二)承租人可能優先購買
在同等條件下，房屋的承租人具備優先購買該房屋的權利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關系結束后再購買該套房屋。
(三)房屋用途屬于非住宅
買房自住者可不必在意這一點，但如果是準備買房用作營業或辦公，則應注意房產權證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望房興嘆了。
(四)成本價未補足
1998年以前許多職工購買原產權單位的住房時，都是以優惠價或標準價購買的。所以，如果購買的是當初以優惠價、標準價購買的公房，那么就要確認該房屋是否已按成本價補足費用。
(五)城市居民不能購買的房產
根據國家政策規定，農民的房屋屬于農民私有財產，房屋買賣只能在本鄉本土的范圍內進行，一般不能直接賣給城市居民，城市居民只能向農民租房。
除此之外，購房者還需要注意，如果購買的房子只有購房合同和發票，而未辦理產權證則盡量不要購買，這類房產很可能因為開發商的問題，導致最終無法辦理產權證。在房屋買賣交易完成的同時，買家應要求賣方及時協助自己到房管部門辦理房屋過戶手續，以防賣方看房價上漲而毀約，給買方帶來不必要的麻煩。
二、查詢二手房產權歸屬的方法
(一)要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其它證件。代理人要查驗代理委托書是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。
(二)向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源。查驗的具體方式是：查驗產權記錄，檔案文號，登記日期，成交價格等。
(三)查驗房屋有無債務負擔。房屋在經營過程中發生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。如，抵押貸款的合同、租約、房屋是否被法院查封等。
(四)搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。按照房改的有關規定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后5年之內不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原產權單位也有優先購買的權利。
總之，要了解房屋產權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關房產的產權記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產權細節，不至于有所遺漏。
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