一、業主自治需要程序有哪些?

我國《物業管理條例》和《業主大會規程》將業主大會會議分為了定期會議和臨時會議兩種，會議召開應當于15日以前通知全體業主。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。20%以上業主提議的、發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的以及業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況發生時，業主委員會應當組織召開臨時業主大會。發生應當召開業主大會臨時會議的情況，而業主委員會不履行組織職責的，區、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。實踐中，由于20%的提議比例過高而難以執行，因此一些地方規定或小區議事規則中將該比例降低至10%左右，以便宜行事。從比較法角度而言，一般由部分業主提議進行臨時會議與部分業主通過主管當局提出臨時會議人數比是不同的，為了控制公權力的介入，后者的比例往往要高于前者。

(1)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;

(2)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

(3)選聘、解聘物業管理企業;

(4)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;

(5)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

3.業主大會的議事規則。無論是定期會議還是臨時會議，都可以采用集體討論的形式或采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，業主也可以委托代理人參加業主大會會議。

對于投票權的計算，我國采取的是建筑面積加人數的做法，對于籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;制定和修改業主大會議事規則、制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業等事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

(二)業主委員會

業主委員會是由業主大會選舉產生，并經房地產行政主管部門登記，在物業管理中代表和維護全體業主合法權益的組織，是業主大會的執行機構。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

1.業主委員會的委員。業主委員會委員應當是業主大會選舉出來的業主。

根據《業主大會規程》，業主委員會委員應當符合下列條件：

(1)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

(2)遵守國家有關法律、法規;

(3)遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務;

(4)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

(5)具有一定組織能力;

(6)具備必要的工作時間。

業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

(1)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(2)無故缺席業主委員會會議連續3次以上的;

(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

(4)有犯罪行為的;

(5)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

(6)拒不履行業主義務的;

(7)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，從業主委員會委員中推選產生業主委員會主任1人，副主任1～2人。經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

對于業主委員會的組成和委員的任期，應當交由業主大會決定。在我國目前業主自治水平不高的情況下，似乎更應當設定較短的任期，使得更多的業主有機會參與物業管理實踐，提高其自治水平和能力。

2.業主委員會的職責。業主委員會履行以下職責：

(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

(4)監督業主公約的實施;

(5)業主大會賦予的其他職責。

同時，業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

3.業主委員會會議及其議事規則。經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并辦理好交接手續。

4.業主委員會的場地和經費。業主委員會代表全體業主辦理物業小區的日常事務，必然涉及費用的支出和辦公場地的使用問題。根據《業主大會規程》，業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

對于辦公場地，現行法律法規沒有規定。對此，可以比照物業管理用房的做法，在房地產開發階段就由法律法規強制規定，一定規模的小區必須規劃建設一定面積的業主委員會用房，既可以由開發商無償提供，也可以計入房價，由業主共同承擔，從而真正徹底解決辦公場地問題。

對于業主委員會委員應不應當有相應的報酬或津貼問題，我國目前的法律法規沒有作出規定，實踐中也有爭議。雖然業主委員會委員作為業主之一有義務參與小區的物業管理，但是與普通業主只需通過行使表決權的方式參與管理不同，業主委員會的委員們需要付出較多的時間和精力實施管理行為。因此，似乎有必要補償業主委員會委員所付出的勞動，給予其一定的報酬，以調動其工作積極性。至于報酬的具體數額，可以由業主大會來決定。

業主大會是有業主自行來對小區的一些事務做出決定，并且由所有業主選舉出業主委員會委員。選舉出來之后委員需要對業主進行相關管理。首先業主自治需要由20%業主同意才能夠就自治，并且需要定時召開業主大會來處理社區的重要事情。

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