一、業主自治管理流程有哪些?

(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

(4)監督業主公約的實施;

(5)業主大會賦予的其他職責。

二、業主大會

1.業主大會的概念。業主大會，是指由物業管理區域內全體業主組成的，維護物業區域內全體業主共同利益，行使業主對物業管理自治權的業主自治機構。《物業管理條例》第8條規定：“物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。”業主大會是業主團體利益的代表，也是業主團體的最高意思機關。

同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

我國《物業管理條例》和《業主大會規程》將業主大會會議分為了定期會議和臨時會議兩種，會議召開應當于15日以前通知全體業主。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。20%以上業主提議的、發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的以及業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況發生時，業主委員會應當組織召開臨時業主大會。發生應當召開業主大會臨時會議的情況，而業主委員會不履行組織職責的，區、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。實踐中，由于20%的提議比例過高而難以執行，因此一些地方規定或小區議事規則中將該比例降低至10%左右，以便宜行事。從比較法角度而言，一般由部分業主提議進行臨時會議與部分業主通過主管當局提出臨時會議人數比是不同的，為了控制公權力的介入，后者的比例往往要高于前者。

2.業主大會的職責。根據建設部2003年出臺的《業主大會規程》，業主大會履行下列職責：

(1)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;

(2)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

(3)選聘、解聘物業管理企業;

(4)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;

(5)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

3.業主大會的議事規則。無論是定期會議還是臨時會議，都可以采用集體討論的形式或采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，業主也可以委托代理人參加業主大會會議。

對于投票權的計算，我國采取的是建筑面積加人數的做法，對于籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;制定和修改業主大會議事規則、制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業等事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

需要明確的是，對于業主自治管理的相關情況必須在法律允許的范圍內進行，即業主大會在成立時，必須是符合法律規定的程序的，如果業主大會本身就存在違法的情況，那么所形成的決議是不具備任何法律效應的，具體情況應當結合實際來進行認定。

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