一、預售房抵押有哪些陷阱

陷阱一：開發商在建設項目土地被抵押的狀況下，不告知購房人抵押的事實，就與購房人簽訂商品房買賣契約，且這種房屋的權利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消購房人的顧慮，順利收取定金和首付款。

陷阱二：開發商在建設項目土地被抵押的狀況下，在與購房人簽訂合同后，為了順利將土地抵押轉成在建工程抵押，往往不為購房人辦理登記備案手續。

陷阱三：開發商在不通知抵押權人的情況下，也不告知購房人抵押的事實，將已作為在建工程抵押的房屋銷售給購房人，在簽訂契約收取房款之后，長期不為購房者辦理登記備案(被設定抵押的房屋無法辦理登記備案)。因此，為防范購房風險，購房人在簽約前，須查驗房產管理部門核發的《商品房預售許可證》，凡土地設定抵押的房屋，許可證上備注欄內均加以備注。

如果是在建工程被抵押的，《商品房預售許可證》上也會加蓋抵押章。

對土地設定抵押的房屋，購房人在簽約時，應要求開發商將土地抵押權利瑕疵在合同中注明，并在合同簽訂后5日內(最長不得超過30日)，敦促開發商按期辦理登記備案手續，防止開發商在將土地抵押轉成在建工程抵押時將已售的房屋作為在建工程進行抵押。

對已作為在建工程抵押的房屋，購房人在簽訂房屋認購書后，應待開發商辦理了抵押注銷手續后，方能與其簽訂契約;在其辦理了登記備案后，方可支付首付款或房款。

二、預售商品房抵押的效力是怎樣的

1、房地產開發企業對預售商品房設立的抵押

商品房預售合同是買賣合同，房屋竣工交付前的所有權人是房地產開發企業，所有權人對自己的財產有完全的自主權，房地產開發企業當然可以用在建的房屋進行抵押。但此時，如果預售方已經通過簽訂預售合同將房屋預售給購買方，購買方依據預售合同享有針對特定對象的一種請求權和獲得將來利益的期待權，在性質上屬于債權。而預售方將待售房屋抵押后，抵押人獲取的抵押權則是一種物權。

如果預售方不能如期與抵押權人結清債務，依據物權優于債權的原理，抵押權人特優先對房屋行使抵押權，這對購買方是極為不利的。因此對已經預售的商品房再抵押應屬無效。

對于特殊情況，須以預售房屋設立抵押的，應嚴格規定設立條件和設立抵押貸款占開發房屋價值的比例，避免開發商完全“借雞下蛋”。并且，對于設立已抵押的合同，在開發商未將貸款還清前，應將購房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權利無瑕疵的保證的前提下，開發商才能得到該筆房款。

2、購買方對頂售商品房設立的抵押

購買方對頂售商品房設立的抵押，實際上多為預售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來將取得的權益作為抵押物。由于我國對預售商品房合同實行登記備案制度，這種未來可以得到的房地產，經過登記、備案已經特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產抵押的特定性并不矛盾，況且，預售商品房抵押也是符合國際通行做法的。因此，預售商品房的購買方對預購的房屋設立抵押是有效的。

3、雙方重復抵押。

實踐中，經常出現開發商已設立抵押的預售房屋，購買方在購房時又以該房為標的設立抵押，使抵押權人和預購方的利益風險系數明顯增加。對重復抵押行為，應當認定無效。

預售房其實也就是期房，很多時候開發商資金周轉不靈了，可能會將預售房進行抵押，從而獲取一定的資金用于周轉，這樣才能保證預售房能夠盡快的修建起來成為現房。而對于預售房，開發商一方面抵押給他人，一方面也有可能出售給購房者，而同時也沒有告知購房者具體的情況，而這屬于典型的違約行為。購房者可以要求開發商承擔相應的法律責任。

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