一、房屋抵押貸款的還款方式有幾種

1、一次還本付息法

現各銀行規定，貸款期限在一年以內(含一年)，那么還款方式為到期一次還本付息，即初期的貸款本金加上整個貸款期內的利息綜合。計算公式如下：

到期一次還本付息額=貸款本金×[1 年利率(%)] (貸款期為一年)

到期一次還本付息額=貸款本金×[1 月利率(‰)×貸款期(月)](貸款期不到一年)

其中：月利率=年利率÷12

如以住房公積金貸款1萬元，貸款期為7個月，則到期一次還本付息額為：

10000元×[1 (4.05%÷12月)×7月]= 10236.3元

2、等額本息還款法

個人購房抵押貸款期限一般都在一年以上，則還款的方式之一是等額本息還款法，即從使用貸款的第二個月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。

3、等額本金還款法

等額本金還款法的基本算法原理是在還款期內按期等額歸還貸款本金，并同時還清當期未歸還的本金所產生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結息慣例的要求，一般采用按季還款的方式。其計算公式如下：

每季還款額=貸款本金÷貸款期季數 (本金-已歸還本金累計額)×季利率

二、哪些房屋不能辦理房屋抵押貸款

不是所有的房屋都可以辦理抵押貸款的，根據《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規定，下列房地產不得設定抵押或抵押時受一定限制。

1、土地所有權不得抵押;地上沒有建筑物、構筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權不得進行抵押;鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押，但是已經依法承包并經發包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權除外。

3、權屬有爭議的房地產和被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產，不得抵押。

4、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產不得進行抵押。

5、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。

6、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產不得抵押。

7、以享有國家優惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。

8、違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。

9、依法不得抵押的其他房地產。

在用房子進行抵押貸款的時候，最常見的也就是在購房的時候。此時雖然申請人尚未取得對房屋的完全所有權，但從銀行角度來看，他們為了盈利，其實也是會允許將房屋進行抵押貸款，實際就要辦理抵押權登記手續才行。否則出現什么意外情況，銀行的利益可能無法保障。

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