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相對(duì)于把房產(chǎn)抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)來獲取貸款，房產(chǎn)抵押P2P平臺(tái)擁有更加明顯的優(yōu)勢，在目前房價(jià)比較堅(jiān)挺的情況下，大多數(shù)老百姓相信，房產(chǎn)抵押P2P平臺(tái)不僅成本較低，而且比較容易獲得投資者的信賴。但是p2p房產(chǎn)也有相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，那么非融資性擔(dān)保公司抵押p2p房產(chǎn)需要考慮哪些風(fēng)險(xiǎn)因素?

一、非融資性擔(dān)保公司抵押p2p房產(chǎn)，照樣有較高的壞賬率。

眾所周知，銀行對(duì)房產(chǎn)抵押貸款的認(rèn)可度極高，如果借款客戶信用沒問題，房產(chǎn)沒問題，在銀行獲得貸款，是相對(duì)較容易的。在銀行的房產(chǎn)抵押借款成本，也就是8%-10%左右。另外銀行還有消費(fèi)貸款，有房產(chǎn)的也很容易能申請到，成本也很低。試想哪類客戶有房產(chǎn)，不去找成本很低的銀行貸款，而是去找P2P平臺(tái)借款，要承受25%-30%以上的成本。一般有兩種情況：房產(chǎn)有瑕疵;借款人有問題。目前小貸公司出現(xiàn)不良貸款最多的，就是房產(chǎn)抵押類貸款。這類貸款，因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)抵押，很容易讓風(fēng)控人員放松審核。因此P2P平臺(tái)的房產(chǎn)抵押貸款，風(fēng)險(xiǎn)并不低，有著較高的壞賬率。

二、非融資性擔(dān)保公司抵押p2p房產(chǎn)貸款存在著房產(chǎn)多次抵押的風(fēng)險(xiǎn)。

目前很多平臺(tái)，允許借款人進(jìn)行二次抵押。有的甚至允許三次抵押。二次抵押是對(duì)已設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)再次設(shè)定抵押權(quán)，二次房抵同樣有效，但需要房屋目前的估計(jì)值大于原評(píng)估值，只對(duì)大于原評(píng)估值的部分進(jìn)行抵押借款，但二抵押無法享受優(yōu)先受償權(quán)。優(yōu)先受償權(quán)是法律規(guī)定的特定債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人甚至優(yōu)先于其他物權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。無優(yōu)先受償權(quán)，意味著在出現(xiàn)壞賬時(shí)，只能眼睜睜看著抵押的房產(chǎn)被別的債權(quán)人收走，P2P平臺(tái)面臨極高的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房產(chǎn)抵押貸款面臨著一些法律風(fēng)險(xiǎn)。

P2P平臺(tái)出現(xiàn)壞賬，在抵押的房產(chǎn)處置的時(shí)候，里面有不少坑。在現(xiàn)實(shí)生活中，還有大約30-40%的抵押貸款訴訟最終因各種原因(如先刑后民、抵押不過租賃、產(chǎn)權(quán)糾紛、弱勢群體居住、維穩(wěn)等)最后無法執(zhí)行。

比如如果被抵押的房產(chǎn)是借款人的唯一一套住房的，不容易收回房屋。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中明確“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。比如“買賣不破租賃”，在去收房時(shí)，居住者拿出一份20年期限的租賃合同。《擔(dān)保法》規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押的受讓人繼續(xù)有效”。

四、P2P平臺(tái)處置房產(chǎn)變現(xiàn)的成本非常高。

司法處置抵押的房地產(chǎn)的，通常總費(fèi)用約占全部拍賣所得的20%-43%之間，再計(jì)算大概一到兩年的資金成本，損失很大。事實(shí)上，在中國當(dāng)前的司法環(huán)境下，一個(gè)違約的房產(chǎn)抵押貸款，從起訴到能拿到房產(chǎn)變現(xiàn)的過程，一般沒有一至兩年是不可能完成的，而且其中產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、拍賣費(fèi)眾多，國家計(jì)征的各項(xiàng)稅費(fèi)(司法處置房地產(chǎn)視同房地產(chǎn)銷售，稅費(fèi)按二手房買賣交易計(jì)征)占比最大，是優(yōu)先扣除的。簡單列舉一下處置成本，按50-100萬元的案值平均計(jì)算一個(gè)大概成本：

司法方面：訴訟費(fèi)約占1%(階梯計(jì)算)、保全費(fèi)每件5000元、執(zhí)行費(fèi)約1%(階梯計(jì)算)、拍賣費(fèi)約5%以下、評(píng)估費(fèi)約2.5‰(階梯計(jì)算);

稅收方面：企業(yè)銷售住宅與非住宅，需要承擔(dān)印花稅萬分之五、營業(yè)稅及附加5.6%、土地增值稅約5%(差別征收)、企業(yè)所得稅25%;個(gè)人銷售非住宅的，除個(gè)人所得稅為20%外，其它與企業(yè)銷售一致。個(gè)人銷售住宅的稅費(fèi)約6.6%(差別征收)。不良貸款抵押的房產(chǎn)如果不能直接到購買人的名下，為了保全資產(chǎn)防范出現(xiàn)其它風(fēng)險(xiǎn)，一般抵押權(quán)會(huì)先將房產(chǎn)落戶在自已名下，再行處置變現(xiàn)時(shí)，又是一輪稅收。

五、非融資性擔(dān)保公司抵押p2p房產(chǎn)，通常是多個(gè)投資人對(duì)一個(gè)借款人。

這會(huì)產(chǎn)生諸多問題。P2P平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)借貸與一般線下的借款還不一樣，通常面臨著多個(gè)投資人對(duì)一個(gè)借款人、訴訟主體不清晰、跨地域、中間環(huán)節(jié)過多、P2P平臺(tái)倒閉無法舉證及執(zhí)行、訴訟成本過高等諸多難點(diǎn)。

六、非融資性擔(dān)保公司抵押p2p房產(chǎn)，面臨著房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)及部分地區(qū)市場大跌的風(fēng)險(xiǎn)。

隨著經(jīng)濟(jì)下行，而房價(jià)越漲越高，以及目前一些地方房產(chǎn)供應(yīng)量巨量增加，房產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。如近年鄂爾多斯、溫州等地房地產(chǎn)崩盤等。因此， P2P平臺(tái)的房產(chǎn)抵押貸款，還面臨著房產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)及部分地區(qū)市場大跌的風(fēng)險(xiǎn)。

P2P房產(chǎn)抵押貸款是通過借款人將自己名下的房產(chǎn)直接抵押到投資人名下來獲取貸款的一種抵押貸款模式。非融資性擔(dān)保公司抵押p2p房產(chǎn)雖然優(yōu)勢明顯，但是液存在比較高的風(fēng)險(xiǎn)因素，需要投資者檫亮眼睛，避免財(cái)產(chǎn)受到損失，更多相關(guān)問題您可以咨詢律霸濟(jì)寧律師。

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