一、土地轉(zhuǎn)讓合同的效力認定是什么?
1、轉(zhuǎn)讓方未取得使用權證書與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的,起訴前或者申請仲裁前轉(zhuǎn)讓方取得土地證或者有批準權的政府同意轉(zhuǎn)讓的,合同有效。
轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用證書,實質(zhì)是尚未完全取得轉(zhuǎn)讓土地的權屬,因此,通常應視為無權處分。但是合同簽訂后,有權批準核發(fā)土地證的縣級以上人民政府給轉(zhuǎn)讓方核發(fā)了土地使用證或者批準了轉(zhuǎn)讓行為的,該項辦證或者批準行為應當視為對轉(zhuǎn)讓方無權處分的追認,因此,此時合同有效。
2、一地多賣,合同均有效。
受讓方均要求履行合同的:
(1)辦理變更登訂手續(xù)的一方可以要求交付土地。
(2)均未辦理變更手續(xù)的,先行合法占有投資開發(fā)的,有權要求辦理變更登記。
(3)均未登記又未合法占有開發(fā)的,先行交付轉(zhuǎn)讓款一方有權要求交付土地,辦理變更。
(4)合同均未履行的,依法成立在先的合同一方,有權要求繼續(xù)履行;未取得土地使用權方可以請求解除合同,賠償損失。
一地多賣,屬于欺詐行為,不是無效合同,受讓方有權利要求解除合同,賠償損失。但是,如果幾個受讓方都不行使解除權,而要求履行合同時,只能按照不動產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的登記原則來處理,即登記優(yōu)于占有,占有優(yōu)于交款,交款優(yōu)于先簽合同。
3、轉(zhuǎn)讓劃撥土地未經(jīng)有批準權的政府批準,轉(zhuǎn)讓合同無效。
但是起訴前或申請仲裁前經(jīng)批準的,合同有效;合同性質(zhì)為補償性質(zhì),而非出讓合同。
未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓劃撥土地,違反行政法規(guī)的強制性規(guī)定,合同當然無效。如果起訴或者仲裁前,有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓或同意劃撥給受讓方使用的,受讓方有權取得劃撥土地使用權。但是,由于轉(zhuǎn)讓方對劃撥土地不享有出讓土地的相關權益,因此,其所簽轉(zhuǎn)讓合同主要是對其地上建筑物的補償合同,而非土地轉(zhuǎn)讓合同。如果受讓方要取得出讓土地的使用權,必須依法補交土地出讓金,并辦理相關出讓土地手續(xù)。
二、在實際的土地使用權交易中,經(jīng)常存在以下情形:
1.在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時,轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權證書;
2.合同簽訂后,當事人一方或雙方未辦理土地使用權變更登記手續(xù);
3.轉(zhuǎn)讓方就同一塊土地與多個受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同。如果在這幾種情形下,雙方發(fā)生糾紛,那么應如何認定轉(zhuǎn)讓合同的效力,又如何確定土地使用權的歸屬呢
我們國家的各類土地都是屬于國家所有,如果國家中的任何企業(yè)和公民要使用國家土地時,都是需要向國土資源部門提出申請,并要按照規(guī)定繳納土地使用稅,那么如果土地的使用方要將土地進行轉(zhuǎn)讓時,也是需要買賣雙方簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議,以免發(fā)生不必要的糾紛。
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