一、房屋使用人可否主張房屋損害賠償

蔣某向某開發商購買本市路X弄X號X室房產，簽訂《上海市商品房預售合同》，約定應于交付房屋具體時間。如逾期交付的，違約金按已付房款日萬分之二自最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止，在房屋交付過程中發現的質量問題(主體結構不合格除外)，裝修和設備達不到合同約定的標準等均不影響交接手續的辦理，原告不得據此延遲或拒絕辦理該房屋的交接手續。被告應在房屋交付后根據合同的有關約定向買方承擔修復、補償等責任。蔣某按約付清了房款后，開發商書面通知蔣某辦理入戶手續，并簽收《商品房結算及進戶憑證》。在交接時，蔣某發現開發商交付的房屋卻存在諸多質量問題，根本無法入住，故其拒絕接受鑰匙并提出交涉。事后開發商對房屋裝修存在的問題進行整改，同時推遲交付鑰匙時間。蔣某訴訟至法院，要求開發商承擔延期交房的違約責任。

【法院判決】

原、被告雙方簽訂的《上海市商品房預售合同》合法有效，雙方當事人均嚴格按約履行。被告在合同約定的房屋交付期限內，通知原告辦理入戶手續，原告接到通知后，簽署了《商品房結算及進戶憑證》等文件，故應當視為被告已向原告交付了房屋。至于交付的房屋裝修存在問題，則應當按照合同相關約定予以處理，原告以房屋裝修存在問題而拒絕接受房屋，并據此要求被告償付逾期交房違約金，顯屬不當，故對其訴請，本院不予支持。

【律師評析】

上海房地產律師楊-東分析表示，本案主要涉及房屋質量導致延期交房，如何主張賠償的問題。蔣某主張開發商逾期交房的違約責任，但從證據材料看，主張逾期交房違約責任顯然難以成立，主要的理由是：1、基于《上海市商品房預售合同》的具體約定，在房屋交付過程中發現的質量問題(主體結構不合格除外)，裝修和設備達不到合同約定的標準等均不影響交接手續的辦理，原告不得據此延遲或拒絕辦理該房屋的交接手續。因此，雙方在合同已經明確，再以房屋質量問題拒收就難以成立，而且作為買方又有收房的義務，但需要注意的是收房并不代表認為房屋質量等問題。2、事實上簽收《商品房結算及進戶憑證》，應視為已交房。

個人認為，應該從修復期間無法使用房屋造成損失的角度考慮主張相應賠償。具體參考《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其它損失由出賣人承擔。其實，從這個案例也能看出結合證據材料選擇訴訟請求角度的重要性。

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