商品房交付糾紛應如何處理

1.出賣人的交付房屋義務

(1)“交付”是指對房屋的轉移占有

《合同法》第一百三十五條的規定，出賣人應當履行向買受人交付標的物，并轉移標的物所有權的義務。

對于房屋的交付，最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”故原則上，交房僅僅意味著對房屋的移轉占有。由于不動產所有權的移轉以產權過戶登記為要件，與動產所有權的移轉以標的物交付行為的完成即意味著標的物所有權的移轉完全不同。因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應當包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權的行為。房屋交付與房屋所有權移轉是兩種不同性質的履行行為，應當予以區分。當然，按照上條規定，如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移占有房屋，而且同時要移轉房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內容。在此約定下，出賣人不僅應當在合同約定的期限內將房屋移轉給買受人占用，而且還應當將房屋的所有權移轉于買受人，否則應承擔違約責任。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，出賣人只要在約定的期限內將房屋移轉給買受人占用，即“交鑰匙”，就應認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務。

(2)交房必須達到法定的以及約定的交付使用條件

交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時間將房屋轉移于買受人占有。交房必須達到交付使用條件。交付使用條件，指的是房屋具備了按照房屋的性質、用途使用的完整功能。

在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當事人是否對房屋的交付使用條件有特殊的約定。在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質、用途使用的完整的功能常常需要一個過程，因此，應主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來說，新建商品房具備完整使用功能需要兩個要件：房屋已經完工。主體結構已封頂、完工，房屋的外裝修已完成；房屋的基本配套設施，如水、電、暖氣、電梯等已經可以使用。出賣人就出售房屋已取得政府有關部門的竣工驗收手續，并能在交付時向買受人提供《住宅質量保證書》以及《住宅使用說明書》。

2.延期交房的認定

原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構成延期交房。但在下列情況下，不構成延期交房：

(1)因不可抗力對按時交付產生影響。根據《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人延期履行后發生不可抗力的，不能免除責任”的規定，因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理時間內對買受人及時履行通知義務，否則構成延期交房。

(2)因重大規劃、設計變更對按時交付產生影響。根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》以及有關法律法規的規定，規劃包括用地規劃和工程規劃。《商品房銷售辦法》第二十四條規定：“房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。”原則上，出賣人在開始銷售商品房時應當已經完成項目的規劃及設計方案，并已取得政府主管部門的審批。對買受人來說，規劃、設計也具有非常重要的意義。規劃確定的是房屋乃至整個小區整體的環境和格局。一旦規劃確定，買受人所購買的房屋的周邊環境就有了可以預期的發展。因此，確定的規劃、設計方案應作為商品房買賣合同的重要內容而訂入合同。合同訂立后，房地產開發企業(出賣人)擅自變更規劃、設計的，應視為嚴重違約。但是，如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規劃變更(如政府部門需要拓寬建設項目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發商需要時間來對整個設計方案進行修改)，或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術難題(如地質條件的突變)必須對設計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發商承擔違約責任，顯然有失公平。我們認為，在此情形下，可根據《合同法》關于“情勢變更”的理論，即訂立合同時作為合同基礎及環境的客觀情況發生異常變動，導致法律行為基礎喪失，當事人合同目的不能實現，且該情勢變更的發生不可預見，不可歸責于當事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當事人有權要求解除合同。根據上述理論，由于情勢發生變更而導致合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒有違約責任。雖然當前我國立法尚沒有確立情勢變更原則，但實務中可依據情勢變更的原理，并結合具體案情，適用《合同法》第六條關于誠實信用原則的規定予以處理。

3.延期交房的法律后果

(1)買受人的合同解除權

出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規定中“當事人一方延期履行主要債務”的情形。按照該條第三項的規定，當事人一方延期履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進一步對“合理期限”進行了明確。按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規定，出賣人延期交房的，經買受人催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；延期不行使的，解除權消滅。

(2)出賣人支付違約金或者賠償損失

按照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關規定，出賣人延期交付使用房屋的，應當支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

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