一、政府能不能協(xié)調(diào)商品房合同糾紛
協(xié)商商品房買賣合同糾紛并不是政府的職責(zé),出現(xiàn)商品房合同糾紛的,可以通過(guò)仲裁或者訴訟的方式解決。
《中華人民共和國(guó)仲裁法》
第二條?平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛,可以仲裁。
第三條?下列糾紛不能仲裁:
(一)婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)、扶養(yǎng)、繼承糾紛;
(二)依法應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)處理的行政爭(zhēng)議。
第四條?當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛,應(yīng)當(dāng)雙方自愿,達(dá)成仲裁協(xié)議。沒(méi)有仲裁協(xié)議,一方申請(qǐng)仲裁的,仲裁委員會(huì)不予受理。
第三條 人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟,適用本法的規(guī)定。
第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
二、房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的原因
1.“陰陽(yáng)合同”逃稅款引發(fā)糾紛
在一些二手房屋買賣過(guò)程中,買賣雙方常常會(huì)簽訂價(jià)格不同的兩份合同,這就是所謂的“陰陽(yáng)合同”。“陽(yáng)合同”,系由雙方簽訂后向有關(guān)部門備案的那份合同,價(jià)格一般都很低。在成都地區(qū)一般只要不低于成都市房產(chǎn)管理局根據(jù)各區(qū)域情況發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格即可辦理登記,并依據(jù)此價(jià)格交納各項(xiàng)稅費(fèi)。這種操作方式確實(shí)可以為買賣雙方尤其是買方節(jié)省不少稅費(fèi)(盡管法律規(guī)定交易稅是由賣方承擔(dān),但實(shí)際操作中一般已由賣方將其轉(zhuǎn)嫁給了買方)。
2.只看房屋不看證引發(fā)糾紛
房屋權(quán)屬證書是出售方依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證,也是買賣合同談判的基礎(chǔ),因此查看房產(chǎn)證是每個(gè)購(gòu)房者必須做的第一件事。
3.“小產(chǎn)權(quán)房”交易引發(fā)糾紛
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”,是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開(kāi)發(fā)商與村委會(huì)合作或由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)。因其用地的性質(zhì),它不能獲得國(guó)家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證,當(dāng)然也不能上市交易,其“房產(chǎn)證”往往是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的,有的根本就沒(méi)有任何機(jī)構(gòu)頒發(fā)的房產(chǎn)證,只有當(dāng)?shù)卣恼嘏牡任募梢宰C明擬出售房屋確系出賣人所有。相對(duì)于直接受法律保護(hù)的商品房所有權(quán),這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所受到的產(chǎn)權(quán)保護(hù)比較“小”,所以被稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。
三、簽訂房屋買賣合同要注意什么
(一)購(gòu)房者要注意關(guān)于定金的約定。
因何種原因退房以及后果如何?購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書后,就要交一定額度的定金,這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí),發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金,理由是購(gòu)房者沒(méi)有履行合同,所以沒(méi)收定金。
(二)購(gòu)房者要看清合同主體是誰(shuí)。
購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí),有時(shí)會(huì)忽略這樣一些問(wèn)題,比如代表發(fā)展商簽約的人并不是開(kāi)發(fā)企業(yè)而是中介,或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓撸@些都是可能導(dǎo)致合同無(wú)效的問(wèn)題。
(三)購(gòu)房者要小心開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議。
有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí),會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠,這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是,一定要看清楚開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議。
(四)注意開(kāi)發(fā)商約定的費(fèi)用是否該繳納
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的要求很高,但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中,開(kāi)發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去,要求購(gòu)房者提前交納,這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下,就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù),并接受相關(guān)約束,這對(duì)消費(fèi)者是不利的。
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