一、政府能不能協(xié)調(diào)商品房合同糾紛

協(xié)商商品房買賣合同糾紛并不是政府的職責，出現(xiàn)商品房合同糾紛的，可以通過仲裁或者訴訟的方式解決。

《中華人民共和國仲裁法》

第二條?平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。

第三條?下列糾紛不能仲裁：

(一)婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護、扶養(yǎng)、繼承糾紛;

(二)依法應當由行政機關處理的行政爭議。

第四條?當事人采用仲裁方式解決糾紛，應當雙方自愿，達成仲裁協(xié)議。沒有仲裁協(xié)議，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第三條　人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產(chǎn)關系和人身關系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定。

第二十三條　因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

二、房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的原因

1.“陰陽合同”逃稅款引發(fā)糾紛

在一些二手房屋買賣過程中，買賣雙方常常會簽訂價格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽合同”。“陽合同”，系由雙方簽訂后向有關部門備案的那份合同，價格一般都很低。在成都地區(qū)一般只要不低于成都市房產(chǎn)管理局根據(jù)各區(qū)域情況發(fā)布的指導價格即可辦理登記，并依據(jù)此價格交納各項稅費。這種操作方式確實可以為買賣雙方尤其是買方節(jié)省不少稅費(盡管法律規(guī)定交易稅是由賣方承擔，但實際操作中一般已由賣方將其轉(zhuǎn)嫁給了買方)。

2.只看房屋不看證引發(fā)糾紛

房屋權(quán)屬證書是出售方依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，也是買賣合同談判的基礎，因此查看房產(chǎn)證是每個購房者必須做的第一件事。

3.“小產(chǎn)權(quán)房”交易引發(fā)糾紛

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開發(fā)商與村委會合作或由村委會自行開發(fā)建設。因其用地的性質(zhì)，它不能獲得國家建設部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當然也不能上市交易，其“房產(chǎn)證”往往是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，有的根本就沒有任何機構(gòu)頒發(fā)的房產(chǎn)證，只有當?shù)卣恼嘏牡任募梢宰C明擬出售房屋確系出賣人所有。相對于直接受法律保護的商品房所有權(quán)，這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所受到的產(chǎn)權(quán)保護比較“小”，所以被稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。

三、簽訂房屋買賣合同要注意什么

(一)購房者要注意關于定金的約定。

因何種原因退房以及后果如何?購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。

(二)購房者要看清合同主體是誰。

購房者由于缺乏法律常識，有時會忽略這樣一些問題，比如代表發(fā)展商簽約的人并不是開發(fā)企業(yè)而是中介，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都是可能導致合同無效的問題。

(三)購房者要小心開發(fā)商的補充協(xié)議。

有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風險的一種方式。簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開發(fā)商提供的補充協(xié)議。

(四)注意開發(fā)商約定的費用是否該繳納

房地產(chǎn)開發(fā)對資金的要求很高，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾接受物業(yè)管理服務，并接受相關約束，這對消費者是不利的。

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