秦某通過中介公司看中張某在該市路上的一套二手房，并在《承購意向書》中同意房屋總價為36萬元，一周后簽訂買賣合同。按意向書約定，秦某當(dāng)天支付了1萬元意向金給中介公司。一周后，秦某反悔，請求中介公司退回意向金，遭到中介公司的拒絕。為此，秦某把中介公司告上法庭，要求中介公司返還定金1萬元。

【審判】

法院經(jīng)過審理后查明，秦某根據(jù)意向書向中介公司支付了1萬元意向金，意向書對意向金的用途及處理方法作出明確約定：“議價成功后，意向金轉(zhuǎn)為購房定金;如果承購方違約不買或不依約履行，則意向金由出售方?jīng)]收”。庭審中，中介公司出示證據(jù)證明，在收到意向金次日，賣方張某在承購意向書上簽字確認(rèn)并收取定金人民幣1萬元。

據(jù)此，一審法院駁回了秦某的請求。秦某未上訴。

【評析】

本案發(fā)生糾紛的關(guān)鍵在于“意向金”的約定和認(rèn)定。

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易中，購房人向出賣方所交的“誠意金”，是應(yīng)該原款退回還是作雙倍賠償性退還，首先應(yīng)區(qū)分誠意金和定金的法律性質(zhì)，并依雙方約定的具體內(nèi)容而定。

所謂“定金”是指合同當(dāng)事人一方，以保證合同履行為目的，于合同成立時或未履行前，在合同規(guī)定的范圍內(nèi)給付對方的一定數(shù)額的款項。定金具有以下性質(zhì)和作用：第一，證約作用。定金一般是在合同訂立時交付，這一事實足以證明合同的成立。第二，預(yù)先給付的性質(zhì)。定金只能在合同履行前交付，因而具有預(yù)先給付的性質(zhì)，在主合同履行后，定金可以抵作價款或返還。第三，擔(dān)保作用o定金交付后，在當(dāng)事人不履行債務(wù)時會發(fā)生喪失定金或者加倍賠償定金的后果，因而能起到督促當(dāng)事人履行合同，保證債權(quán)人利益的擔(dān)保作用。而“誠意金”，一般而言僅是表明雙方具有訂立合同的意向，但對合同的具體內(nèi)容并沒有明確具體的一致意思表示，此時合同尚處在要約或要約邀請階段，所以僅具有訂約意思表示或預(yù)付款的性質(zhì)。

定金與誠意金都是在合同履行前一方當(dāng)事人預(yù)先給付給對方的一定款項，都具有預(yù)先給付的性質(zhì)，在合同履行后都可以抵作價款。但二者又有根本的區(qū)別。

其一，定金是合同的擔(dān)保方式，主要作用是保證合同履行并證明合同已經(jīng)成立;而誠意金僅表明雙方有訂約的意思表示，但不能證明此時合同已經(jīng)成立。

其二，交付定金的協(xié)議是從合同，而交付誠意金的協(xié)議一般是為另一個不同內(nèi)容的合同，兩個合同之間沒有主從關(guān)系。

其三，定金只有在交付后才能成立，而誠意金的協(xié)議只要在雙方意思表示一致時即可成立。

其四，定金交付后當(dāng)事人不履行主合同時，適用定金罰則，而誠意金交付后當(dāng)事人未達(dá)成合同時，不發(fā)生喪失或雙倍返還的效力。

其五，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，而誠意金則既可以口頭形式，也可以以書面形式進(jìn)行約定。《》第九十條規(guī)定“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定”，而誠意金則無此法律規(guī)定。因此，通常情況下，定金的成立應(yīng)以書面形式為必要形式。

綜上所述，如果在認(rèn)購書或預(yù)約居間合同中，雙方已經(jīng)明確約定所交“誠意金”為定金的，應(yīng)依《擔(dān)保法》第八十九條的規(guī)定進(jìn)行處理，即給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如果僅約定誠意金或者訂金等形式，而沒有明確約定為定金的，則應(yīng)視作預(yù)付款，不發(fā)生賠償性雙倍返還的法律效力。本案中，雙方對意向金已經(jīng)有了明確約定，而且中介公司也有證據(jù)證明了賣家已經(jīng)收取了此款項。那么，“意向金”就自動轉(zhuǎn)為定金。在這種情況下秦某反悔拒絕簽訂合同，當(dāng)然無權(quán)主張自己的定金。