房東在疫情期間應(yīng)該減房租嗎?

在疫情期間是否可以減房租的這個(gè)問題沒有明確規(guī)定，疫情這個(gè)不可抗力是絕對(duì)的，但是要想在房屋租賃法律關(guān)系中援引不可抗力作為減免租金的法定事由，是相對(duì)的，是需要有條件的，可大致分以下幾種情況：

(一)對(duì)于租賃房屋的用途為用于生產(chǎn)經(jīng)營，已有明確行政管控政策導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)使用目的，則應(yīng)當(dāng)免除租金

此種情況是指因政府及有關(guān)部門為防治新型冠狀病毒疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致租賃合同不能履行的情況。如根據(jù)政府的要求關(guān)停的網(wǎng)吧、KTV、酒吧、電影院、大賣場(chǎng)、餐飲場(chǎng)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。又如因政府政策延長假期造成無法開工的工廠導(dǎo)致工廠未能用于生產(chǎn)經(jīng)營的。由于此時(shí)出租人因行政管控而無法提供可供承租人持續(xù)正常使用的租賃房屋，則承租人也當(dāng)然無需支付相應(yīng)的租金，同時(shí)出租人無需承擔(dān)無法提供適格租賃房屋的違約責(zé)任。

(二)承租人仍繼續(xù)使用租賃物用于經(jīng)營，但受疫情影響收益明顯減少甚至虧損的，可請(qǐng)求減免部分租金

此種情況是在疫情期間，承租人一直占有并使用著租賃物用于經(jīng)營活動(dòng)，因此免除租金是明顯不符合情理的。因疫情對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生了明顯的影響，如因疫情給社會(huì)公眾造成的恐懼或政府限制人員外出導(dǎo)致商場(chǎng)人流明顯減少的，疫情導(dǎo)致物流、交通暢嚴(yán)重影響生產(chǎn)經(jīng)營且導(dǎo)致承租人收益明顯減少甚至虧損的，承租人可據(jù)此為由要求減少部分租金。對(duì)此，法院亦可酌情減免部分租金。

(三)承租人仍繼續(xù)使用租賃物用于經(jīng)營，疫情并未導(dǎo)致其收益明顯減少的，不可請(qǐng)求減免租金

如疫情并未影響其生產(chǎn)經(jīng)營甚至導(dǎo)致其經(jīng)營收益明顯高于日常情況的，如用于開設(shè)藥店或銷售防護(hù)用品的房屋獲得了比往常更大的收益，承租人不可主張減免租賃。對(duì)于仍繼續(xù)使用租賃物用于經(jīng)營活動(dòng)，其收益減少不明顯的，亦不可請(qǐng)求減免租賃。具體理由如下：

1、確實(shí)使用了租賃房屋，造成了租賃房屋的現(xiàn)實(shí)損耗折舊;

2、承租人自身有一定的價(jià)值判斷，如在疫情爆發(fā)后承租人仍繼續(xù)使用租賃房屋，則應(yīng)當(dāng)視為其自身已經(jīng)在此情況下做出了一個(gè)商業(yè)判斷，認(rèn)為使用租賃房屋仍可產(chǎn)生收益。因此如事后產(chǎn)生了虧損，應(yīng)視為疫情產(chǎn)生后的情況下，承租人自愿承擔(dān)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不可據(jù)此溯及既往;

3、虧損的因果關(guān)系無法確定，因?yàn)樯a(chǎn)經(jīng)營虧損的原因無法證明確系房屋租金不調(diào)整造成的，也可能是物價(jià)上漲或人力資源成本提高造成的，還可能是因承租人自身的經(jīng)營能力弱造成的，如僅降低房屋租金來彌補(bǔ)承租人，不符合公平原則。

(四)承租人在疫情期間使用用于居住功能的租賃物的，不可主張減免租金

疫情發(fā)生期間，疫情雖對(duì)承租人使用其所承租的用于居住的房屋帶來有所不便，但并未影響到原租賃合同目的中的使用用途，不可主張減免租金。承租人因疫情原因“居家隔離”是承租人承擔(dān)法定責(zé)任的表現(xiàn)，未影響租賃物的居住功能，亦不可主張減免租金。

(五)因疫情原因?qū)е鲁凶馊嗽谝咔槠陂g無法使用用于居住功能的租賃物的，可主張減免租金

如因疫情原因，租賃物被封鎖、因行政管控承租人無法回到住處使用所承租的居住房屋的，因承租人并未享受居住房屋的利益，未能實(shí)現(xiàn)租賃合同目的，就如前面案例所述用于經(jīng)營的承租人停業(yè)不予經(jīng)營樣，應(yīng)可向出租人主張減免租金。

其實(shí)，類似于沒辦法及時(shí)復(fù)工的餐飲業(yè)，娛樂業(yè)，寫字樓等這些，如果復(fù)工有困難的話，秉承著互相合作，相互理解的境地，房東應(yīng)該給這部分群體適當(dāng)?shù)臏p免房租。因?yàn)榉繓|和租客只有相互體諒，才能給雙方減少相關(guān)的損失。

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