商品房交房面積不符該如何處理
法律上總的原則是“有約定從約定,無約定依法定”。意思就是說:對于交房時房屋實(shí)際面積與合同不符如何處理,要看雙方的合同是如何約定的,如果有約定的處理方案,則依雙方的約定,如果沒有約定,則按法定的標(biāo)準(zhǔn)處理。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第十四條有專門規(guī)定:
出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算,買受人請求解除合同的,不予支持;
(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
總結(jié)一下司法解釋的意思:
誤差在百分之三以內(nèi),不管是增加還是減少屬于正常的,雙方據(jù)實(shí)結(jié)算,多退少補(bǔ);
面積減少超過百分之三,購房者選擇解除合同的,開發(fā)商要返還購房款利息(實(shí)際上購房者還是吃虧了);也可以選擇繼續(xù)履行,開發(fā)商要返還誤差在百分之三以內(nèi)的房款,對超過百分之三部分的房價款要雙倍返還;
面積增加超過百分之三,購房者也可以選擇解除合同,同樣的返還購房款和利息(同樣是吃虧);也同樣可以選擇繼續(xù)履行,那就由購房者補(bǔ)交誤差在百分之三以內(nèi)的購房款,對超過百分之三以上的面積不必再付錢了,直接歸購房者。
建議認(rèn)真閱讀理解上述司法解釋的規(guī)定,購房者在合同中約定的權(quán)利,至少不要更低于這個司法解釋,否則有約定還不如沒約定。因?yàn)槿绻p方在購房合同中約定了明確的處理方法,則按雙方的約定處理了。
通常我們會碰到有的開發(fā)商在合同中直接約定類似于“最終面積以實(shí)測為準(zhǔn),如有增加或減少,最終以實(shí)際測繪面積結(jié)算,多退少補(bǔ)”。通過類似于這樣的手段,開發(fā)商想剝奪房屋面積發(fā)生變化時購房者的話語權(quán)。在簽訂合同的時候,大家要注意這類條款。如果沒注意,又發(fā)生房屋面積變化非常大的情況,影響到購房者的購買意愿或者支付能力就很被動了,因?yàn)榘醇s定就是據(jù)實(shí)結(jié)算。除非變化特別大,才有機(jī)會以誠實(shí)信用、格式條款、風(fēng)險告知等合同原則爭取調(diào)整,但很難。
律霸網(wǎng)小編提醒您,對面積變化問題不做約定可以,因?yàn)椴患s定就是按法定標(biāo)準(zhǔn),購房者選擇權(quán)比較多。如果要約定的話,建議參照法定標(biāo)準(zhǔn)約定。如果開發(fā)商拒絕按法定標(biāo)準(zhǔn)約定,而是要求就是以實(shí)測面積結(jié)算,建議謹(jǐn)慎考慮決定。如果還有什么疑問,可以向律霸網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢。
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