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寧波
未經出租人同意轉租解除合同成立嗎？
一、未經出租人同意轉租解除合同成立嗎?
按照我國法律上的明確規定，并沒有明令禁止承租人轉租房子的行為，但實際中，并不是所有情況都可以轉租。對于未經出租人同意就將租房拿去轉租，就有人擔心這種轉租合同會不會被否定效力，會不會被認定為不屬于能夠轉租的范圍。要是一旦認定為無效的行為，那么承租人可能就會失去這個租房，并且有可能會拿不回租金。承租人未經出租人同意擅自轉租，出租人自知道或者應當知道之日起6個月內未提出異議，主張解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
《合同法》第二百二十四條 【轉租】承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
《租賃合同司法解釋》第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
二、轉租中需要注意如下幾點
(一)、私房轉租的前提是必須經原出租人同意
其具體表現形式可以是房屋租賃合同中明確約定承租人可以轉租房屋，如房屋出租合同未明確這一點，承租人必須在轉租房屋前以書面形式征得出租人同意，或者與出租人協商簽訂一份同意承租人轉租房屋的補充合同。否則，屬于承租人違約，不僅轉租關系不能成立，而且出租人據此有權解除租賃合同，并可追究承租人的違約責任。
(二)、在以下情況中不得轉租：
1、承租人拖欠租金的;
2、承租人在承租房屋內擅自搭建的。
為了保護出租人的利益，即使租賃合同就轉 租事項作了約定，上述第一、第二種情況發生時，出租人仍可以收回同意房屋轉租的意思表示，拒絕同意房屋轉租，并按合同約定追究承租人的違約責任。當然，如果原租賃關系當事人之間就拖欠租金和擅自搭建問題達成一致意見，也可以不受上述禁止轉租條款的制約，但在違反行政法的情況下除外，例如，當擅自搭建違反房 屋規劃管理規范時。
法律上對于轉租的事情并沒有進行明確的規定。但是一般默認都是按照合同來進行履行的，如果合同中并沒有進行相關規定的話那么出租人也不得取消租賃合同。但是如果合同中有相關規定，明確表示不允許轉租的話，那么出租人是可以解除租賃合同的。
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