一、房屋租賃合同糾紛 判決書

原告(被反訴人)：北京幼獅科技有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路39號建外SOHO24號樓(北辦公室)25層A-2906，統(tǒng)一社會信用代碼×××。

法定代表人：彭亮，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳偉，北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：劉靜，北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所律師。

被告(反訴人)：何強(qiáng)，男，1968年9月16日出生，滿族，美國SECID集團(tuán)董事中國區(qū)總裁，住北京市朝陽區(qū)。

第三人：北京華亮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路39號建外SOHO24號樓(北辦公室)25層A-2906，統(tǒng)一社會信用代碼×××。

法定代理人：彭昆，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王文鋒，男，1986年4月7日出生，漢族，北京華亮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司行政主管，住北京市朝陽區(qū)。

原告(反訴被告)北京幼獅科技有限公司(以下簡稱原告)與被告(反訴原告)何強(qiáng)(以下簡稱被告)、第三人北京華亮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡稱第三人)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年11月11日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人陳偉、被告及第三人委托訴訟代理人王文鋒到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)原、被告于2016年10月22日解除《全權(quán)委托資產(chǎn)管理合同》;2、被告向原告返還押金58500元、2016年12月9日至2017年3月8日租金87750元;3、被告向原告支付違約金58500元。事實(shí)與理由：原、被告于2016年9月8日簽訂《全權(quán)委托資產(chǎn)管理合同》，約定原告承租被告所有的位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路××房屋用于辦公，租賃期限自2016年12月9日至2022年12月8日，免租期自2016年9月9日至2016年12月8日。原告于2016年9月8日交納3個月的租金和押金。合同履行過程中，原告向涉案房屋搬入家具遭到物業(yè)阻止，且物業(yè)公司表示只能辦理2-4個門禁卡，而原告工作人員有20-30人，故涉案房屋無法作為辦公用途。2016年10月22日，原告向被告提出解除合同，并于2016年11月22日將房屋鑰匙交還被告。

被告答辯稱：對原告所述的雙方簽訂合同情況及合同約定沒有異議，我于2016年10月21日上午12:00接到原告公司劉鵬的電話告知不想承租涉案房屋了，我與當(dāng)時實(shí)際簽約人尹卓打電話，其表示原告向涉案房屋搬家具遭到物業(yè)阻攔，我與涉案房屋管理物業(yè)單位物業(yè)經(jīng)理聯(lián)系，其回復(fù)沒有遭到阻攔。原告訴訟請求是基于搬入涉案房屋后辦公受阻無法辦公，但是事實(shí)是沒有受到阻撓，原告沒有事實(shí)依據(jù)。現(xiàn)在沒有證據(jù)證明原告入住了，也無法看出不能作為辦公用途。我于2016年10月29日收到原告發(fā)送的通知解除合同的函，原告以房屋不能作為辦公用途為由解除，我回復(fù)其理由沒有依據(jù)，如果不想繼續(xù)承租了，需要支付房屋租金、押金、違約金之后交付房屋，我不同意解除合同。原告應(yīng)當(dāng)2017年2月27日交納自2017年3月9日至2017年6月8日的租金，但是原告沒有交納。因?yàn)樵嫦蛭野l(fā)出了解除通知，租金也沒再交，且涉案房屋為我所有，故原告于2016年11月22日向我交付鑰匙時我接收了。關(guān)于原告主張的租金、違約金、押金，雙方約定了免租期，但是由于原告實(shí)際沒有履行完畢，所以免租期間的租金也應(yīng)當(dāng)給付，原告交納了三個月的租金，但應(yīng)當(dāng)自2016年9月9日開始計(jì)算，我于11月22日收取房屋鑰匙，同意退還2016年11月23日至2016年12月8日期間的租金。原告在租期內(nèi)提前解約，所以我不同意退還押金。我不存在違約情形，對方違約，所以我不同意支付違約金。

被告反訴稱：因原告起訴缺乏依據(jù)，給我造成了損失，故我反訴要求原告賠償我：1、2016年12月9日至2017年3月31日期間房屋空置費(fèi)108508元;2、2016年11月19日、2017年1月6日、2017年6月9日交通費(fèi)3850元;3、購買刻錄機(jī)、光盤及文件制作費(fèi)500元;4、2016年11月19日至2016年12月8日20天、2017年6月9日至2017年6月19日11天104545元以及2017年6月20日至案件審理終結(jié)之日止的誤工費(fèi);5、精神損失費(fèi)10000元;6、2017年6月9日至2017年6月19日期間的住宿費(fèi)3300元;7、2017年7月2日至本案審理終結(jié)之日止的租車費(fèi)。以上共計(jì)255803元。

原告對被告的反訴答辯稱：不同意被告的反訴請求，我公司與被告的合同約定房屋用于辦公，但是房屋不符合合同約定，所以被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，所以被告的反訴請求沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

第三人述稱：原、被告在我公司居間下簽訂的租賃合同，我公司認(rèn)可原告訴訟請求。簽訂合同后，原告搬家具遭到物業(yè)公司保安阻攔，門禁卡只能辦3-4張，不方便人員進(jìn)出。簽訂合同時，被告房產(chǎn)證載明房屋性質(zhì)是公寓。涉案房屋是第一次委托出租，2017年4月27日之前的政策，公寓性質(zhì)的房屋有的可以用作辦公用途，有的不可以。不認(rèn)可被告所述居間方一開始就要求和原告坐在一起，對案件內(nèi)容基本上一問三不知，卻對原告提出的一切觀點(diǎn)表示支持，說明雙方涉嫌聯(lián)手欺負(fù)業(yè)主的意見。

原告圍繞其主張依法提交了《全權(quán)委托資產(chǎn)管理合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》、招商銀行轉(zhuǎn)賬匯款單筆對賬單、解除合同通知函、解除全權(quán)委托資產(chǎn)管理合同房屋交接通知函、房屋所有權(quán)證書等證據(jù)材料予以佐證。

經(jīng)查：原告系從事技術(shù)推廣服務(wù)、資產(chǎn)管理、出租商業(yè)用房等經(jīng)營的有限責(zé)任公司。

2016年8月30日，位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路××號房屋所有權(quán)登記在被告名下，建筑面積167.16平方米，用途為城鎮(zhèn)住宅用地/公寓。

2016年9月8日，被告作為委托方、原告作為受托方、第三人作為居間方簽訂《全權(quán)委托資產(chǎn)管理合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》，約定：原告承租被告位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路××號房屋，建筑面積167.16平方米，用作辦公用途;被告承諾給予原告合同期內(nèi)3個月免租期，自2016年9月9日至2016年12月8日止，委托期限內(nèi)所有免租期先行扣除，免租期內(nèi)被告不得向原告收取任何租金;合同期限自2016年12月9日至2022年12月8日止;2016年12月9日至2018年12月8日期間租金為29250元/月;租金支付方式為押二付三，租金每三個月支付一次，于付款月起租日10天前支付下一次租金，第二次付款日為2017年2月27日以此類推;首期押金支付時間為2016年9月8日，首期租金支付時間為2016年9月8日，原告合計(jì)交付被告二個月租金 三個月首期租金146250元;如因被告原因不履行本協(xié)議的，應(yīng)提前90天通知原告，被告應(yīng)退還原告已支付的保證金(即押金)及剩余租期的租金，并以二個月租金為標(biāo)準(zhǔn)向原告承擔(dān)違約責(zé)任;因原告原因不履行本協(xié)議的，應(yīng)提前90天通知被告，原告已支付二個月租金的保證金(即押金)不予退還，以此用于向被告承擔(dān)違約責(zé)任的賠償，被告退還原告未滿租期租金，合同解除;被告知曉并同意此房可用于辦公使用等。

2016年9月8日，原告向被告支付三個月租金87750元和押金58500元。

2016年10月22日，原告以無法保障涉案房屋用于辦公為由通知被告解除《全權(quán)委托資產(chǎn)管理合同》。

2016年10月30日，被告向原告發(fā)送《就北京幼獅科技有限公司來函的回復(fù)》，表示：原告提出解除合同的理由無依據(jù)，屬單方解除合同的違約行為，應(yīng)當(dāng)為此承擔(dān)違約責(zé)任;如因經(jīng)營或其他原因，不想繼續(xù)履行合同，支付押金、租金和中介費(fèi)用后解除協(xié)議。

2016年11月22日，原告向被告交付涉案房屋鑰匙。

現(xiàn)原告訴至法院要求確認(rèn)《全權(quán)委托資產(chǎn)管理合同》解除、被告賠償損失等。審理中，雙方確認(rèn)在簽訂《全權(quán)委托資產(chǎn)管理合同》時知曉涉案房屋性質(zhì)為公寓。

本院認(rèn)為：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告及第三人在簽訂《全權(quán)委托資產(chǎn)管理合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》時明確知曉涉案房屋性質(zhì)為公寓，即住宅，仍約定用于辦公用途，導(dǎo)致無法達(dá)到合同約定的使用目的，故就《全權(quán)委托資產(chǎn)管理合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》的解除，各方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。原告要求被告支付違約金的請求缺乏依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于被告反訴要求原告賠償其空置費(fèi)等的請求，亦缺乏依據(jù)，本院不予支持。

就合同解除問題，原告于2016年10月22日以涉案房屋性質(zhì)為住宅、無法用于辦公為由通知被告解除合同，被告拒絕，房屋仍由原告控制，直至2016年11月22日雙方交接房屋鑰匙，此時應(yīng)當(dāng)視為雙方協(xié)商一致解除合同。原告應(yīng)當(dāng)支付使用期間的房屋租金。因雙方對于合同解除均有責(zé)任，故租金數(shù)額本院酌情處理。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百一十二條之規(guī)定，判決如下：

1、原告(反訴被告)北京幼獅科技有限公司與被告(反訴原告)何強(qiáng)、第三人北京華亮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂《全權(quán)委托資產(chǎn)管理合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》于二○一六年十一月二十二日解除;

2、被告(反訴原告)何強(qiáng)于本判決書生效后七日內(nèi)退還原告(反訴被告)北京幼獅科技有限公司押金五萬八千五百元、租金四萬三千八百七十五元;

3、駁回原告(反訴被告)北京幼獅科技有限公司的其他訴訟請求;

4、駁回被告(反訴原告)何強(qiáng)的反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)2186元，由原告(反訴被告)北京幼獅科技有限公司負(fù)擔(dān)1012元(已交納);由被告(反訴原告)何強(qiáng)負(fù)擔(dān)1174元(于本判決生效后七日內(nèi)交納)。

反訴案件受理費(fèi)2569元，由被告(反訴原告)何強(qiáng)負(fù)擔(dān)(已交納)。

如不服本判決，可于本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于北京市第三中級人民法院。

代理審判員郭天天

二〇一七年八月十日

書記員史可

判決書是法院依法作出了糾紛案件的判決的法律文書。對于這個案件是怎么處理的，對于民事賠償?shù)馁M(fèi)用規(guī)定是怎么樣的，以及整個案件的經(jīng)過內(nèi)容等都有詳細(xì)的記錄，是法院依法作出的法律文書，還要記載書記員以及審判員的姓名等。

在租賃合同中雙方都有哪些義務(wù)？

租賃合同違約的法律責(zé)任有哪些

門面租賃合同范本