在房屋租賃中,如果在租賃時(shí)簽訂了房屋租賃合同,則當(dāng)事人雙方都要遵循房屋租賃合同上的條款,如果出現(xiàn)了違背條款的情況,稱為違約,則違約方要遵守條款對(duì)另一方做出賠償。我們生活中有許多類似這樣的違約案例,以下是律霸小編整理的一篇房屋租賃合同違約案例。
一、案情簡(jiǎn)介
2006年10月18日,沈某與某醫(yī)藥公司簽訂了《房屋租賃合同》,將自己的房屋出租給某醫(yī)藥公司從事醫(yī)療服務(wù)。合同第四條約定年租金為380000元。補(bǔ)充條款約定,每年的12月1日和6月1日各付一次半年租金。第十一條約定,租賃期間,乙方(醫(yī)藥公司)如無(wú)正當(dāng)理由逾期支付租金超過(guò)15天的,未超過(guò)30天的,每逾期一日,則乙方須按未付租金的3%支付違約金。
2008年12月1日是合同約定的交付租金的時(shí)間,但某醫(yī)藥公司未按約定交納租金。經(jīng)沈某多次催促后,某醫(yī)藥公司仍未交納。于是,沈某一紙?jiān)V狀將某醫(yī)藥公司訴至人民法院,要求醫(yī)藥公司按合同約定支付拖欠的租金190000元及延期支付租金的違約金171000元。
在庭審過(guò)程中,某醫(yī)藥公司辯稱,未交納租金的情況屬實(shí),但責(zé)任不在醫(yī)藥公司,而是醫(yī)藥公司找不到沈某,無(wú)法交納租金。所以,醫(yī)藥公司不應(yīng)承擔(dān)延期交納租金的違約金,而且沈某計(jì)算的違約金過(guò)高,即使應(yīng)支付違約金,也應(yīng)減少違約金。
二、案件結(jié)果
經(jīng)法院審理后,判決醫(yī)藥公司向沈某支付拖欠的租金190000元,關(guān)于違約金部分,法院采信了醫(yī)藥公司的觀點(diǎn),認(rèn)為違約金過(guò)高,酌情判決醫(yī)藥公司支付違約金20000元。
三、案件分析
本案是房屋租賃合同糾紛,法律關(guān)系明確,某醫(yī)藥公司拖欠租金事實(shí)清楚,判決醫(yī)藥公司支付拖欠的租金沒(méi)有爭(zhēng)議。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是違約金是否過(guò)高,如何判斷違約金過(guò)高。我國(guó)《合同法》第一百一十四條規(guī)定:當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
但具體如何判斷違約金過(guò)高,如何調(diào)整過(guò)高的違約金,此前,我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)并沒(méi)有作出進(jìn)一步的規(guī)定,因此,實(shí)踐中有不同的意見(jiàn),類似的案件,不同的法院有不同的判決。
本案中沈某認(rèn)為,《房屋租賃合同》是雙方真實(shí)意思的表示,關(guān)于違約金的標(biāo)準(zhǔn)也是雙方協(xié)商的結(jié)果,未違反有關(guān)法律法規(guī),是合法有效的,雙方均應(yīng)遵守履行,醫(yī)藥公司未按約定的時(shí)間交納租金,存在違約行為,應(yīng)按約定支付違約金,而且違約金并未超過(guò)190000元的基數(shù),不存在過(guò)高的情形。實(shí)踐中,也有人持此觀點(diǎn),認(rèn)為既然合同法規(guī)定當(dāng)事人之間可以約定違約金,又沒(méi)有規(guī)定上限,只要這種約定是雙方當(dāng)事人的合意,則法官不應(yīng)隨便調(diào)整違約金。
關(guān)于調(diào)整過(guò)高違約金的做法,主要有以下幾種:一是以實(shí)際損失為準(zhǔn);二是以違約金總額不超過(guò)本金為限;三是參照中國(guó)人民銀行新近利率的四倍認(rèn)定;四是將實(shí)際損失的一定比例作為標(biāo)準(zhǔn);五是違約金總額不超過(guò)合同未履行部分的總值。
本人認(rèn)為,違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性的雙重性質(zhì),并以補(bǔ)償性為主,如違約金過(guò)高時(shí),可對(duì)違約金適當(dāng)下調(diào)整,但法院應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意思自治,謹(jǐn)慎行使自由裁量權(quán)。
以實(shí)際損失、實(shí)際損失的一定比例、利息的四倍作為調(diào)整違約金的標(biāo)準(zhǔn),不能顯示違約金的懲罰性,尤其是實(shí)際損失較小時(shí)。因此,個(gè)人贊成以違約金總額不超過(guò)本金為限作為認(rèn)為違約金過(guò)高的標(biāo)準(zhǔn)。
2009年5月13日生效的最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)對(duì)此作出了規(guī)定。
第二十九條 當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的,人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量,并作出裁決。
當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的,一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。
根據(jù)以上房屋租賃合同違約案例分析,該案例的法律關(guān)系很明確,賠償?shù)臈l款也很清晰,只是針對(duì)于違約金過(guò)高而產(chǎn)生的糾紛,針對(duì)這種情況,法院會(huì)以兼顧合同履行情況來(lái)做出裁決。如果您對(duì)該案例還有什么疑問(wèn),可以向我們律霸網(wǎng)站相關(guān)的律師提出咨詢。
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