一、個人所得稅方面：國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》(國稅函〔2009〕639號)規(guī)定，個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。

文件還規(guī)定，取得轉(zhuǎn)租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計算個人所得稅時，從該項轉(zhuǎn)租收入中扣除。

文件對財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除次序作了調(diào)整：

1.財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費;

2.向出租方支付的租金;

3.由納稅人負擔的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用;

4.稅法規(guī)定的費用扣除標準。

二、需要注意的是，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規(guī)定，對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅，文件強調(diào)對“個人出租住房”減按10%的稅率征收個人所得稅，這與財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅〔2000〕125號)規(guī)定并不矛盾。

財稅〔2000〕125號文件規(guī)定“個人出租房屋”取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅，即個人將承租住房轉(zhuǎn)租取得的租金收入，也應(yīng)減按10%的稅率征收個人所得稅。此外，符合規(guī)定的修繕費每月最高可扣除800元，不足800元的按實際修繕費用扣除，超過800元的部分于次月按本原則繼續(xù)抵扣，直至扣完為止。個人出租房屋取得的所得，以每次(月)取得的房屋租賃收入扣除稅費標準后的余額為應(yīng)納稅所得額。

三、營業(yè)稅及其附加方面：對個人取得的房屋轉(zhuǎn)租收入，國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》(國稅發(fā)〔1995〕76號)第五條規(guī)定，單位和個人將承租的場地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。同時按所在區(qū)域的征收率征收城建稅和教育費附加。

在財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)中，對融資租賃行為是按照差額計征營業(yè)稅，但是對于房屋轉(zhuǎn)租行為是否也可以按差額征收營業(yè)稅，目前還沒有規(guī)定，所以仍需按全額繳納營業(yè)稅。

四、需要注意的是，根據(jù)財稅〔2008〕24號文件的規(guī)定，從2008年3月1日以后對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，其他房屋租賃仍按5%稅率征收營業(yè)稅。而且，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，各省級稅務(wù)機關(guān)可在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實際情況確定本地區(qū)個人房屋租賃適用(營業(yè)稅)的起征點。如江西省的起征點是1000(含)元，納稅人的營業(yè)額未達到規(guī)定的營業(yè)稅起征點的，免征營業(yè)稅。納稅人營業(yè)額達到起征點的，應(yīng)按營業(yè)額全額計算應(yīng)納稅額。上述政策對轉(zhuǎn)租房屋的個人納稅人來說，同樣適用。

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