租售同權(quán)的試點工作

2017年7月17日，廣州市政府發(fā)布《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，強調(diào)賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。隨后，北京有關(guān)部門在表示共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房之后，又力推“購租并舉”，在《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》表示，符合條件的承租人子女將享受所在區(qū)義務(wù)教育。

這些消息在朋友圈刷屏，引發(fā)了諸多討論。租房客的春天真的到了嗎?這對房地產(chǎn)市場和不愿意買(買不起)房的年輕人又影響幾何?

實際上，除了備受關(guān)注的北京與廣州，租售同權(quán)試點城市還有武漢、佛山、鄭州等地，試點有10余家。如此大規(guī)模的試點，其實源自2016年的中央政策變化，去年國務(wù)院辦公廳即已發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。

然而，靠租賃解決入學(xué)難問題，恐怕仍是一種美好的想象。好的教育資源總是稀缺的，現(xiàn)在深圳等地的入學(xué)積分政策，甚至細化到持有房產(chǎn)證的具體年份，即使有房有戶籍的人家在競爭中都面臨不少難題，那么，有住房無戶籍或者有戶籍無住房的人家，在好學(xué)校的排位方面也面臨劣勢，至于無戶籍無住房無居住證的人，境況可想而知。

目前，租售同權(quán)只是籠統(tǒng)方向，細則仍需要當(dāng)?shù)芈鋵崱Ｈ绾谓鉀Q入學(xué)積分之間的沖突，其實需要當(dāng)?shù)亟涛炔块T協(xié)調(diào)，從這個意義而言，租售同權(quán)在目前只走出了一小步。

細究之下，作為代表的北京和廣州模式存在不少差異。北京模式是行政主導(dǎo)，對承租人有不少細化要求，大到承租人資質(zhì)，比如年齡，小到承租時間段與租金押金交付。其目的之一，是為了保護承租人權(quán)益，但可能造成租貸房供給不足、“僧多粥少”的情況。

對比之下，廣州模式是比較接近市場化模式，但要求的入學(xué)資格是“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的”，事實上和過去的文件精神沒有太大變化。

對兩個模式都有不同意見。對于北京模式，抱怨比較多的可能是以市場化價格買入物業(yè)的業(yè)主，此前公租房客在享受小區(qū)公共設(shè)施方面已經(jīng)引發(fā)不少抱怨，如果公租房客享受入學(xué)落戶待遇，對于不少重金持有住房的業(yè)主將是一個打擊。對于廣州模式，目前反對聲音則聚焦于房租的“非理性上漲”，也傳出房主要求簽約10年的新聞。

盡管這些都屬于“人民內(nèi)部矛盾”，卻不得不引起重視，尤其對于教育資源分配方面。當(dāng)經(jīng)濟高速增長、所有人都得益的帕累托改進時代結(jié)束，利益的重新劃分必然引發(fā)不同反應(yīng)。而這些政策的最終走向，對于生活在大城市的年輕人而言，至關(guān)重要。

回到大家關(guān)心的房價問題。中國房地產(chǎn)市場問題盤根錯節(jié)，牽一發(fā)動全身，指望一個租售同權(quán)政策來解決所有問題，不太現(xiàn)實。目前中國房地產(chǎn)狀況是一線停滯，二線持平，三四線上漲。一二線城市的房價表現(xiàn)，既有限購政策的人為作用，也有剛需購買力消耗殆盡的因素。當(dāng)前中國自有住房比例高達7成，過去房價的單邊上漲使得多數(shù)家庭都將投資主要配置為房產(chǎn)，房產(chǎn)也成為中國貧富差距加大的根源之一。

無論如何定義房屋屬性，居住、出租、持有抑或投資，房子對于中國人仍舊承擔(dān)了大量想象，不僅是公共福利的嫁接品，也是事實上最重要的金融資產(chǎn)。租售同權(quán)當(dāng)前對于解決教育資源配置問題邁出一小步，但是對于解決金融需求沒有太大幫助，唯有認(rèn)定房價不再繼續(xù)上漲之后，放棄持有房產(chǎn)才是理性行為，而當(dāng)前預(yù)期之下，房地產(chǎn)對于多數(shù)居民仍是保值增值的首選。

回頭來看，一二線城市房屋的溢價，恰恰與戶籍綁定在一起。在國外租售同權(quán)之所以運行良好，是因為福利是與公民身份綁定而不是與戶籍綁定;如果需要走向教育平權(quán)，放開戶籍尤其是一線城市戶籍，才是正確方向。

等到中國人口進一步老化，對于人力的爭奪會更劇烈，一線城市當(dāng)前趕人步調(diào)其實是走了回頭路，目前不少二三線城市甚至深圳，對于戶籍的放開恰恰反映了人口周期變化的影響。真正的劇烈變化最終會到來，在此之前，我們必須確定作出大體正確的應(yīng)對。

中國的房地產(chǎn)行業(yè)一直是人民群眾非常關(guān)心的一個經(jīng)濟發(fā)展方面，因此國家對于房地產(chǎn)方面的政策也是十分的謹(jǐn)慎和認(rèn)真的，租售同權(quán)目前還只是一種試點的政策，并沒有完全在全國推廣開。太倉這個城市目前還沒有開始租售同權(quán)的試點。

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