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寧波
什么是違約金,房產合同違約金怎么計算
一、什么是違約金?
違約金是指按照當事人的約定或者法律直接規定，一方當事人違約的，應向另一方支付的金錢。違約金具有擔保債務履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的效果。
從我國目前的法律規定和司法實踐來看，購房合同違約金主要有兩種作用：
1、購房合同違約金擔保合同當事人履行購房合同。由于購房合同違約金起到了一定的威懾作用
，開發商和購房者為了避免承擔違約金，都盡量按照房產合同約定履行義務，因此購房合同違約金在一定程度上保證了購房合同的順利履行。
2、補償無過錯一方因違約行為所遭受的損失。因此，購房合同違約金的“補償性”特征，就決定了違約金不能過分高于當事人的實際損失。也就是說，當事人不能因為對方的違約行為得到超過實際損失的利益。
二、房產合同違約金怎么計算?如何確定購房合同違約金?
在回答“房產合同違約金怎么計算”“如何確定購房合同違約金”之前，先看看法律是怎么規定違約金的。《合同法》第一百一十四條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
房產合同違約金怎么計算?如何確定購房合同違約金?回答是，合同當事人應當自行協商確定購房合同違約金。但這并不是說，購房合同當事人可以過分高的約定房產合同違約金。
《合同法司法解釋(二)》第二十九條規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
因此，當事人在確定購房合同違約金時，違約金數額一般不應過高。如果購房合同違約金超過了違約行為所造成損失的百分之三十，那么在對方當事人的申請下，法院會減少購房合同違約金數額。
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