隨著人口的增多，房產(chǎn)或多或少成為了炙手可熱之物，而產(chǎn)權證則是擁有房產(chǎn)的證明。現(xiàn)今，小產(chǎn)權房合法化的越來越引起大眾的爭議，大部分人認為產(chǎn)權房加爾比較怕便宜，但這其中的最大區(qū)別則是有無產(chǎn)權證。那么，下面我們就共同了解一下什么是什么是小產(chǎn)權房和大產(chǎn)權房。

一、小產(chǎn)權房和大產(chǎn)權房的區(qū)別

1、小產(chǎn)權房的產(chǎn)權不完整。

國務院《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場價購買的公房，購房者能夠擁有全部產(chǎn)權。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。

小產(chǎn)權房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設的用于銷售的住房。廣義的小產(chǎn)權房分為政府批準有正規(guī)建設手續(xù)的小產(chǎn)權房和沒有合法建設手續(xù)的房屋。前一種小產(chǎn)權房，購房者購買房屋之后擁有部分產(chǎn)權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除相關稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權比例進行分配。部分產(chǎn)權強調(diào)永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。通過政府批準有正規(guī)建設手續(xù)的新民居是合法的，可以長久擁有居住。

而另外一種沒有合法建設手續(xù)的房屋，是真正意義上的小產(chǎn)權，由于集體土地在使用權轉讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權房。甚至由于不合法，它隨時會被強制拆除。

2、性質(zhì)的區(qū)別。

國家發(fā)產(chǎn)權證的叫“大產(chǎn)權房”，國家不發(fā)產(chǎn)權證的叫“小產(chǎn)權房”。

“小產(chǎn)權房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。

與一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權房”的價格一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低，這也是小產(chǎn)權房價格低廉的主要原因。

雖然小產(chǎn)權房房子價格低，但伴隨的風險卻不容忽視。從目前的市場情況來看，小產(chǎn)權房的存在違反法律法規(guī)，擾亂土地和房地產(chǎn)市場秩序，影響城市建設發(fā)展得不到法律任何與保護。因此為了減少大家的經(jīng)濟損失和日后的麻煩，購房者在買房時還是選擇些大產(chǎn)權的房子好!

二、小產(chǎn)權房性質(zhì)分類

“小產(chǎn)權房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。

小產(chǎn)權房產(chǎn)生原因

1、城市房價過高：中國許多大中城市的高房價是催生小產(chǎn)權房的重要原因之一。由于中國經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權房存在著大量現(xiàn)實的購買群。

2、擦邊球的空間：根據(jù)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進行交易的。正是因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產(chǎn)權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權房留下了一個擦邊球的空間。

3、農(nóng)地制度不合理：小產(chǎn)權房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金(其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費用);由村集體牽頭開發(fā)，省去了基礎設施配套費等市政建設費用及成本費。在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額。

可知，小產(chǎn)權就是沒有經(jīng)過審批土地建的一般指獲得過鄉(xiāng)鎮(zhèn)的證明，沒有正式的國家性的房產(chǎn)證;與大產(chǎn)權房相比具有一定的局限性。只有使用權，沒有所有權，無法合法轉讓;拆遷難補償?shù)鹊取?/p>

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