房產(chǎn)預告登記有法律效應嗎

房屋預告登記有法律效力

(一)保全權(quán)利的效力。

即違背預告登記的處分行為無效，以保障請求權(quán)發(fā)生預期的物權(quán)效果。在進行預告登記后，本登記前所為的妨害預告登記請求權(quán)的處分行為即中間處分行為，應為效力待定的行為。《德國民法典》第883條第2款規(guī)定：“預告登記后，對土地權(quán)利或者土地權(quán)利負擔的權(quán)利所為的對被保全的請求權(quán)的一部分或者全部構(gòu)成損害的處分，為無效”。我國臺灣的《土地法》第79條也規(guī)定：“前項預告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記的請求權(quán)有妨礙者無效。”采取處分相對無效原則能夠兼顧預告登記雙方當事人及相關交易第三人的權(quán)益，也比較符合公平和效率的法律價值。就目前設有預告登記制度的國家和地區(qū)而言，一般不采取禁止處分或禁止登記主義。

預告登記的請求權(quán)不能絕對地發(fā)生所指定的物權(quán)效果，應當考慮兩種特殊情形：1、鑒于預告登記是賦予權(quán)利人一種權(quán)利，而非義務，即權(quán)利人可以在條件具備時請求為本登記。但權(quán)利人請求為本登記并非其強制義務，其可能反悔，不想再從事此筆交易，不再愿意使該物權(quán)發(fā)生變動，也可以不請求為本登記。此時法律規(guī)定了預告登記的債權(quán)消滅制度，債權(quán)一經(jīng)消滅，預告登記便失去效力。預告登記并不能代替合同的履行，也不能代替不動產(chǎn)物權(quán)的本登記，故在合同約定的條件成就或期限到來時，請求權(quán)人應當積極履行自己的義務，如支付房款、辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。如果請求權(quán)人屆時不行使其權(quán)利，則對預告登記義務人極為不利，從民法公平原則出發(fā)，應賦予義務人及其利害關系人注銷預告登記的權(quán)利。在此種情形下，自無使義務人在預告登記后債權(quán)消滅前所為之中間處分行為無效的必要，預告登記應自其債權(quán)消滅之時一定時限內(nèi)失去效力，預告登記后所為的中間處分行為有效。2、無即使不存在預告登記注銷的情形，既然權(quán)利人可以事先表示同意義務人的中間處分行為而使該中間處分行為有效(實際上是權(quán)利人對其權(quán)利的放棄)，權(quán)利人也可以事后對義務人之中間處分行為作出同意的“追認”意思表示，這種意思表示不應與之前“同意”的意思表示有本質(zhì)差異，同樣應使中間處分行為有效。我國《物權(quán)法》規(guī)定，經(jīng)預告登記后物權(quán)處分給第三人，須經(jīng)預告登記權(quán)利人同意，才能發(fā)生物權(quán)的效力，因此，賦予了預告登記保全權(quán)利的效力。

(二)順位保證的效力。

即保障請求權(quán)所指定的物權(quán)變動享有登記的順位。所謂順位，就是不動產(chǎn)物權(quán)在不動產(chǎn)登記簿上依設立的時間先后所排列的順序中所占據(jù)的位置，其中，登記在先的物權(quán)優(yōu)先實現(xiàn)。而預告登記所保全的請求權(quán)因登記條件成就而轉(zhuǎn)化為物權(quán)時，該物權(quán)的順位依據(jù)預告登記時間予以確定。《德國民法典》第883條第3款規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓某項權(quán)利為請求權(quán)的標的時，該項權(quán)利的順位按預告登記日期加以確定。”日本《不動產(chǎn)登記法》第7條規(guī)定：“本登記的順位依假登記的順位而定。”我國《物權(quán)法》雖然沒有明確規(guī)定預告登記的順位，但從立法本意看，經(jīng)預告登記的請求權(quán)具有優(yōu)先后順位登記的效力。

(三)破產(chǎn)保護(滿足)效力。

即在作為不動產(chǎn)物權(quán)的義務人陷入破產(chǎn)時，經(jīng)預告登記的請求權(quán)所指向的標的不動產(chǎn)不列入強制執(zhí)行、設置抵押(這種情況是經(jīng)常的)或破產(chǎn)管理，從而使該請求權(quán)具有對抗其他債權(quán)人、優(yōu)先破產(chǎn)債權(quán)的效力。我國臺灣地區(qū)《土地法》第79條第3項規(guī)定：“預告登記，對因征收、法院判決或強制執(zhí)行而為新登記，無排除之效力。”臺灣學者王澤鑒先生主張對這一規(guī)定應作“目的性限制”，認為后買受人請求移轉(zhuǎn)買賣標的物所有權(quán)而為強制執(zhí)行時，不應在該條第3項限制之內(nèi)，因為它違反了預告登記之目的。

與之不同的，《德國民法典》第883條第2款后段規(guī)定：“以強制執(zhí)行或者假扣押的方式或者由破產(chǎn)管理人所進行的處分，亦同。”由此可見：在預告登記后，本登記之前，非登記義務人的強制執(zhí)行在不妨礙本登記請求權(quán)的限度內(nèi)有效，可與本登記并存;在妨礙本登記請求權(quán)的限度內(nèi)則失去效力。《德國破產(chǎn)法》第24條規(guī)定：“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓與、消滅或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請求權(quán)，在登記簿內(nèi)記入預告登記時，債權(quán)人對破產(chǎn)管理人得請求履行。”可見預告登記具有在相對人陷入破產(chǎn)，但請求權(quán)的履行期限尚未到來或者履行條件并未具備時，排斥其他債權(quán)人而保障請求權(quán)發(fā)生指定的效果。這一效力同樣適用于相對人死亡，其財產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為理由要求滌除預告登記。根據(jù)《瑞士民法典》第959條和960條，個人權(quán)利一經(jīng)預告登記，即對后來提出的權(quán)利有對抗效力。處分的限制，經(jīng)預告登記的，始得對他人日后取得的權(quán)利有對抗效力。它只對登記之后的權(quán)利取得人有效力，不得對抗預告登記前已經(jīng)登記之用益物權(quán)人、擔保物權(quán)人及其繼承人。我國《物權(quán)法》規(guī)定的“預告登記后，未經(jīng)預告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)的效力”就是預告登記的滿足效力。

(四)預警的效力。

預告登記通過登記的形式將不動產(chǎn)的債權(quán)請求權(quán)向公眾公開，使公眾了解該請求權(quán)具有排他的效力，以此來消除交易中的風險。第三人應通過預告登記認識到預告登記權(quán)利人日后為本登記的可能性，從而不為妨害預告登記所保全的權(quán)利之行為，不得無視預告登記的存在，也不得以不知預告登記為由進行抗辯。日本有學者將此種效力稱為“警告的效力”。

原因行為與物權(quán)變動是兩個法律事實，不應因行使抗辯權(quán)而直接達到消除預告登記的效力的結(jié)果。例如在預售房屋買賣合同中，買受人有請求出賣人交付房屋的請求權(quán)，而出賣人有要求買受人支付價款的請求權(quán)。如買受人未付清價款，則出賣人有對抗買受人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的請求權(quán)的抗辯權(quán)。即使買受人取得房屋所有權(quán)的請求權(quán)得到了預告登記的保全，該登記也不能改變買賣合同所產(chǎn)生的法律關系，更不能因此而消除義務人的抗辯權(quán)。義務人行使抗辯權(quán)的結(jié)果，能夠達到暫時或者永久地中止物權(quán)變動的結(jié)果的目的。

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