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寧波
預告登記與備案登記的效力
預告登記與備案登記的效力
《城市房地產管理法》與《城市商品房預售管理辦法》都規定了商品房預售合同登記備案制度，其明確規定，商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同，開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。而《物權法》及《房屋登記辦法》明定了預告登記。當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。都有防止一房二賣的作用，還有保全財產、順位保證和預警的效力。
那么備案與預告登記有何區別呢：
首先，備案只適用于商品房，僅指商品房預售合同的備案。預告登記適用于所有的不動產，按《房屋登記辦法》第67條的規定，主要包括四種類型：一是預購商品房買賣，二是以預購商品房設定抵押，三是現房所有權的轉讓，四是現房所有權設定抵押。在實務中主要是第一種和第二種類型較多，第三種和第四種情形基乎不存在，因為在房屋取得所有權的情況下，再行轉讓和設定抵押已無什么障礙，當事人之間已無設定預告登記的必要。
其次，現行法上對備案的效力沒有明確規定，學界對備案性質認識不一，因此，也導致了實踐操作當中的混亂。如備案是否具有可訴性?是民事行為還是行政行為?在實行樓盤表控制房源之前，對同一個房子，如果前面已經存在一個所有權了，后又對該房子進行了備案，根據一物一權原則，一個標的物上只能有一個所有權，因此注銷后一個備案，沒什么問題。但如果該房子備案在先，而后該房又被另一人取得所有權，在此情況下，若備案信息上的當事人沒到場的情況下，就注銷前一個備案的話，會引起一定訴訟風險，目前，幾乎理論界與實務界都認為備案具有預防一房二賣的效力，因此，注銷當事人的備案可能會影響到其權益。而預告登記的效力，《物權法》第20條有明確規定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記由于是一種明確的登記類型，登記機構處理不當，必然會引起行政訴訟。
最后，備案為一種強制登記，是出賣方的單方義務，更多具有的是行政管理色彩，而預告登記遵循當事人自愿原則，需要雙方當事人的申請，純屬私法范疇。須注意的是，同一房產，在登記機構信息系統里既有備案和預告登記的，必須為同一當事人，否則就是登記機構明知一房二賣的情形下熟視無睹，有失監管之責。
以上就是律霸網小編為您講解的相關知識。預告登記與備案登記是日常生活中比較常見的法律問題，這是比較突出的話題，決定與我國社會發展的現狀。如果您對商預告登記和備案登記的效力的知識還有疑問，歡迎咨詢到律霸網進行詳細的法律咨詢。
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