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寧波
房屋認購書的法律效力及違約責任
房屋認購書的法律效力及違約責任
按照民法的理論，預約是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協議，“因預約所生之債權，與普通之債權具有同一之效力”。因此，認購書作為本約房屋買賣合同的預約，適用一般合同法的規則。現在，理論界和實務界對于認購書并不能直接產生就本約內容請求履行的法律效力已經基本達成一致，但對于認購書確定的合同義務究竟是什么樣的義務，也存在著不同的觀點。第一種觀點認為，認購書的當事人負有按照認購書約定條件訂立房屋買賣合同的義務，且認購書中約定的交易實質性條款不得變更;第二種觀點認為認購書的當事人僅負有在約定的時間內就房屋買賣合同的內容進行協商的義務，“哪怕雙方當事人在預約合同中規定了交易的實質性具體條款，但雙方當事人不受其約束，他們僅承擔繼續談判直至達成最后本約的義務”，如果當事人盡到誠信的談判義務，即使不能達成本約，也不承擔任何責任。
從大多書認購書的內容來看，認購書中往往明文約定義務人應當在約定時間內簽訂房屋買賣合同，這種約定是確定當事人承擔合同義務最主要的依據。并且，從訂約目的看，“預約之目的在于成立本約，當事人所以不徑訂立本約，其主要理由當系因法律上或事實上的理由，致訂立本約尚未臻成熟，乃先成立預約，使相對人受其約束，以確保本約的訂立。”認購書作為一種預約合同，當事人簽訂認購書的目的顯然不是為了磋商而是為了最終立約。鑒于房屋交易的復雜，認購書一般較為簡略，并不具備房屋買賣合同的全部條款。這就要求當事人在履行認購書(訂立本約)的過程中，依平等自愿、誠實信用以及公平原則對認購書未約定事項進行協商，使買賣合同得以順利簽訂。這種建立在平等自愿、誠實信用以及公平原則上的協商是認購書雙方當事人應盡的附隨義務。而對房屋認購書的違約行為一般認為應當承擔締約過失責任。
認購書是買賣雙方平等自愿基礎上的真實意思表示，其性質應屬于商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。認購書之義務人負有在約定時間按認購書預定條件與對方簽訂房屋買賣合同的義務，認購義務人若無正當理由拒絕訂立本約的，則應當承擔預約的違約責任和本約的締約過失責任。本網站致力于打造優質的律師咨詢服務，如果您還有任何疑問，歡迎來律霸網進行律師咨詢。
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