最近熱度最高的話題，莫過于20年土地使用權(quán)到期如何續(xù)期。

早些時候討論的是：同為2007年頒布的兩部法律《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》(修改頒布)，關(guān)于到期土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定是不一樣的。但很快大家意識到，物權(quán)法是物權(quán)方面的基本法，應(yīng)依物權(quán)法的規(guī)定審視土地使用權(quán)到期的問題。物權(quán)法第149條說的是:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。正值南方有的地方出讓的土地是20年期限的，如何續(xù)期就自然成為全民關(guān)注的焦點。

有人認為“自動續(xù)期”，沒有說收費，那就是免費續(xù)期。許多人贊成。尤其在某地方準備對續(xù)期時收取基準地價30%甚至35%的出讓金的時候。人們同情之余，也對這一主張予以喝彩。對此筆-者頗有些想法，愿與大家分享。

首先，物權(quán)法為何會寫“自動續(xù)期”——據(jù)立法者回憶，主要是因為當時的立法者擔心巨量的到期土地會導(dǎo)致主管機關(guān)無法應(yīng)對辦續(xù)期手續(xù)的負擔;將手續(xù)免去，于是規(guī)定“自動續(xù)期”。至于續(xù)期收不收費，當時的主導(dǎo)者認為后人會更智慧地解決或抉擇。可見，立法原意并非自動即免費。

其次，20年土地使用權(quán)到期如果免費，對于繳納70年土地出讓金的人而言不公平。其間土地出讓金的差額可能是幾倍。公平乃法律的本質(zhì)，也是法律被人們信奉的原因。

第三，70年土地使用權(quán)也會到期，20年到期與70年到期的土地使用權(quán)都需要統(tǒng)一的制度安排。因此，可以使20年到期土地的續(xù)期，成為其后到期土地續(xù)期的預(yù)演。何謂預(yù)演?改革是也。

第四，怎么改。想想坊間N年前關(guān)于物業(yè)稅或者土地稅的傳言，我們的靈感就該朝這個改革方向去發(fā)展。既然現(xiàn)在對那些繳了20年土地出讓金的人再收一筆土地出讓金，當事人難以承受，旁觀者亦多嘖言，何不借此機會，讓自動續(xù)期后的業(yè)主按照年度繳納一定的土地使用稅或物業(yè)稅呢?

這樣任何到期的土地使用者都可以得到自動續(xù)期，但其后則按照年度交稅。交稅的好處明顯大于土地出讓金。因為土地出讓金是一次性收取，收取后會很快使用殆盡。而稅收是細水長流，金額不大，老百姓可以負擔得起，而國家財政可以得到源源不斷的注入。

說到此，有人會問，你怎么知道土地使用稅金額不大?因為粗略地看，若把土地出讓金分成七十份，再考慮已經(jīng)收取過的遞減，每年的土地使用稅不應(yīng)該很高。這只是一個技術(shù)活，按照其他國家的通例，精算師好好算算，保持客觀，就會有一個公平的結(jié)果。

還有人擔心地問，如果業(yè)主不去交稅怎么辦?不能過戶，就這么簡單。另外還有其他行政手段，如通知交稅、催繳，日常的檢查監(jiān)督等。“出來混總是要還的”，制度總要留有后手才行。

最后筆-者想強調(diào)的是，土地續(xù)期后如何收稅是法律保留事項，需要全國人大立法或者授權(quán)方能為之。改革還是要與立法同步而非突破，才是法治之途。如果還有其他的問題，歡迎致電律霸網(wǎng)。