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寧波
買房簽了訂購書定金不能退嗎
基本案情：
2012年3月15日，張-欣與北京某房地產公司(開發商)簽訂了《認購協議書》，購買了位于順義區的一套房子，用途是商業。《認購書》上第三條明確規定了，張-欣向該公司交納五萬元定金，并在七日內簽訂買賣合同，如果合同不簽定金就不退了。之后，開發商開據的收據也明確了不買定金不退的字樣。
2012年3月20日，在雙方協商合同時，張-欣提出自己購房的目的是想經營一家餐廳，房地產公司考慮到油煙排放、擾民等問題不同意用于餐飲經營。雙方爭執不下，導致合同未能簽訂。張-欣認為如果無法經營餐廳，自己購房的目的不能實現，房就不想買了，遂要求退回定金，但遭到了開發商的拒絕。開發商說《訂購書》已經明確說了不購買定金就不退回，所以要退定金那不是可能的。
法律規定：
最高法《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”
律師解析：
上述法律規定中，最重要的字眼是“因不能歸責當事人雙方的事由”，這決定了定金是否可以退回。實踐中，法院一般是查明雙方是否存在過錯或是違約行為導致合同無法訂立。如果是由于一方過錯或是違約導致合同無法訂立的，過錯或違約方將承受定金罰則的懲罰。而如果雙方并無過錯或是違約行為，只是就合同條款不能達成一致意見或是其它事由的導致無法購買的，收受定金的一方就應退還定金。
本案中，雖然開發商在《訂購書》和收據中一再強調不購買定金不予退還。但事實上，雙方在簽訂合同時，對房屋用于餐飲經營達不成一致意見。而在房屋用途明確為商業的前提下，雙方只是站到了自己的角度考慮問題，對于無法簽訂合同本身并不存在故意或違約。因此開發商應當退回定金。
值得提醒的是，在實踐中，經常會有當事人使用“誠意金”或“訂金”這樣的字眼。這二者都不是規范的法律概念。在沒有明確約定為定金的情況下，在法律上只能視為一種預付款，將不具有擔保的性質，也不適用定金罰則。如果還有其他的問題，歡迎在選咨詢律霸網。
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