二手房交易可能存在的風險

風險一：首付款被房東挪用

規(guī)避方法：每一分房款，都要在過戶后再給房東

最近記者接到一位周女士的電話。周女士的兒子到了要結婚的年紀，今年上半年，周女士一家人一直在給孩子張羅婚房的事情，最后在下沙看中了世茂江濱花園一套90平方米的房子，加上稅費之后總價將近90萬元，房東是個溫州人。

5月底，買賣雙方在中介公司簽了合同，房東說，當初從銀行貸款60萬元，希望周女士能多支付一些首付，好去把銀行貸款還掉，于是周女士首付了50萬元，并把錢打到了中介的監(jiān)管賬戶上。

不過房東在收到這筆首付款之后，一直沒有協(xié)助周女士去辦過戶。周女士通過各種渠道了解后才發(fā)現(xiàn)，房東不僅沒去還按揭，還將這50萬元都挪作他用了。現(xiàn)在是周女士和中介都沒法聯(lián)系上這個人了。

漏洞分析：一位中介公司的資深經(jīng)紀人表示，在下沙，有很多炒房客，2009年時信貸政策寬松，很多人是以很便宜的價格一下子買下了很多套房子。如今資金鏈一旦出了問題，不排除有炒房客以這樣的方式故意騙錢。這位房東要求得到高額首付，而且在辦理三證之前就已經(jīng)拿到這筆錢，這么一來，跑路的可能性很大。

規(guī)避方法：要在付款方式上做好約定，千萬不能一次性把錢付給房東。所有的錢都必須先打給中介公司的監(jiān)管賬戶，并約定在辦完三證之后再由中介打給房東。

風險二：房子被法院查封

規(guī)避方法：事先約定，三證過戶后再支付房款

在房屋買賣，或是房屋過戶的過程中，買方在付完一部分或是全部房款才發(fā)現(xiàn)，賣方不具有賣房資格，或是賣方本身存在經(jīng)濟糾紛，其所賣的房屋已經(jīng)被法院保全，導致房子三證無法辦出，甚至根本無法入住。前段時間，本報曾報道的《給女兒買婚房，買了套債務房》就是這樣的情況。

事情是這樣的，2010年底，孫女士(化名)在三墩銘雅苑看中了一套房子，準備買下來給女兒當婚房，房子總價152萬元。

2010年12月12日，孫女士和房東簽訂了轉讓合同。簽好合同后，孫女士隨即將房款分兩次，100萬元和52萬元打到了中介**地產(chǎn)的賬戶里。根據(jù)合同約定，2010年12月14日，中介將其中的100萬元支付給了房東。可就在孫女士去房管部門辦理三證過戶時才知道，這套房子被法院保全不能交易，可是房款已經(jīng)支付了大半，而房子卻不能過戶，更可氣的是，原房東壓根就不愿再露面了。

漏洞分析：這個事情“巧”就“巧”在買房子時沒被法院保全，簽合同時也沒被法院保全，偏偏掐在過戶的這個時間點上，而且原房東手上已經(jīng)拿到了大半的房款。在律師看來，很可能是原房東和他人故意做了一個局，掐準這個時間點，讓孫女士遭受損失。

規(guī)避方法：通常情況下，如果賣方的房子被法院查封，是無法簽訂房屋轉讓協(xié)議的，最怕的就是在簽合同與過戶中間的時間段里，賣方故意在此時段串通他人把房子查封。不過，如果約定在三證轉移完成后再把房款打給房東，也就不會存在受騙的情況。

風險三：原房東隱瞞房屋的瑕疵

規(guī)避方法：多問多看，不怕麻煩

瑕疵包括的類型很多。一是房屋本身有質量問題，比如說，房子有漏水，房東賣房子時拿涂料刷了一層，故意不告訴買家，這樣的情況最多。

二是房子里之前發(fā)生過重大事故，比如說，有房東隱瞞房子里曾經(jīng)發(fā)生兇案，買家在交易之后才知道。

三是房子里有戶口老賴。本報就曾報道過類似的案例。杭州的一位趙女士(化名)打算給孩子買一套學區(qū)房。由于夫妻倆都是工薪階層，手上的預算也不算太充足，因此看了不少房子，左挑右揀了好久，終于在光復路上找到一套1988年的房改房：23平方米，總價52萬元，一次性付款，天長小學學區(qū)。

2012年6月，趙女士和房東周-先生(化名)在中介那里簽好了合同。簽合同時房東打包票告訴趙女士說房子里沒有戶口，讓趙女士放心。誰知道半路殺出個程*金，就在趙女士將房款打給中介以后，她才知道原來這套房子里的確沒有房東的戶口，不過前一任房東的戶口還在里面。為了讓這個前房東把戶口遷出，一家傷透了腦筋，趙女士也覺得自己被狠狠地忽悠了一把。

漏洞分析：房東賣房子，對房子的實際情況最為了解，他們通常也知道，一旦把不利因素全部告訴買家，很可能導致房子賣不掉，或者是被買家壓價。所以這類房東通常在交易過程中，隱瞞瑕疵，一般買房人不會在這些方面查得太細，房東利用了這種心態(tài)，隱瞞事實，等到交易完成之后，便拿了錢走人。

規(guī)避方法：多去房子里看幾次，多問點房屋的情況，多和鄰居交流，自己也要多留心，在網(wǎng)上和派出所查查房子有沒有重大瑕疵。