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寧波
二手房買賣之時的審查
二手房買賣時需要審查哪些問題
1、權屬審查
二手房買賣業務，應當審查二手房的權屬證明及相關文件，未依法登記取得房地產權證書的，不得買賣;并向房地產交易中心調查核實權利證書及其記載內容的真實性。
2、買賣雙方主體資格審查
(1)二手房轉讓人應當是依法登記取得房地產權證書的二手房權利人。
(2)二手房受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。
(3)二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
(4)二手房屬于國有或集體資產的，應當審查政府主管部門的批準文件。
3、共有財產審查
共有二手房，應當審查有無共有人同意轉讓的書面證明。
4、權利限制審查
應當審查司法機關或者行政機關有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權利的情況。
5、他項權利設置審查
應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有，要審查有無取得抵押權人等他項權利人書面同意買賣的證明。
6、優先購買權審查
(1)共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優先購買權。
已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。
(2)應當審查二手房優先購買權人有無放棄優先購買權的證明。應合理提示買受人如承租人放棄優先購買權，買受人購房后應繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
7、審查二手房有無下列禁止買賣情形：
(1)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權利的;
(2)依法收回土地使用權的;
(3)共有二手房，未經其他共有人書面同意的;
(4)權屬有爭議的;
(5)未依法登記領取權屬證書的;
(6)已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;
(7)列入動拆遷范圍的;
(8)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
8、境外人士買賣的限制
委托人，出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的。可向房屋所在地有關政府部門、街道辦事處或居民委員會進行調查。
9、要合理提示委托人買賣的房屋應能保持正常使用功能
為保證委托人的合法權益，要提供委托人其所購買的商品房應保持正常使用功能，超過合理使用年限后若繼續使用的，產權人要委托具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定。
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