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寧波
買賣二手房應審查事項
1、權屬審查
二手房買賣業務，應當審查二手房的權屬證明及相關文件，未依法登記取得房地產權證書的，不得買賣；并向房地產交易中心調查核實權利證書及其記載內容的真實性。2、買賣雙方主體資格審查
（1）二手房轉讓人應當是依法登記取得房地產權證書的二手房權利人。（2）二手房受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。
（3）二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
（4）二手房屬于國有或集體資產的，應當審查政府主管部門的批準文件。
3、共有財產審查
共有二手房，應當審查有無共有人同意轉讓的書面證明。
4、權利限制審查
應當審查司法機關或者行政機關有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權利的情況。
5、他項權利設置審查
應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有，要審查有無取得抵押權人等他項權利人書面同意買賣的證明。
6、優先購買權審查
（1）共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優先購買權。
已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。
（2）應當審查二手房優先購買權人有無放棄優先購買權的證明。應合理提示買受人如承租人放棄優先購買權，買受人購房后應繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。7審查二手房有無下列禁止買賣情形：（1）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權利的；（2）依法收回土地使用權的；
（3）共有二手房，未經其他共有人書面同意的；
（4）權屬有爭議的；
（5）未依法登記領取權屬證書的；（6）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；（7）列入動拆遷范圍的；
（8）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
8境外人士買賣的限制
委托人，出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的。可向房屋所在地有關政府部門、街道辦事處或居民委員會進行調查。
9要合理提示委托人買賣的房屋應能保持正常使用功能為保證委托人的合法權益，要提供委托人其所購買的商品房應保持正常使用功能，超過合理使用年限后若繼續使用的，產權人要委托具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定。
（北京資深房地產律師團隊：[email protected]）
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