1、權(quán)屬審查

二手房買賣業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的，不得買賣；并向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實性。2、買賣雙方主體資格審查

（1）二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人。（2）二手房受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。

（3）二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。

（4）二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。

3、共有財產(chǎn)審查

共有二手房，應(yīng)當(dāng)審查有無共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

4、權(quán)利限制審查

應(yīng)當(dāng)審查司法機關(guān)或者行政機關(guān)有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。

5、他項權(quán)利設(shè)置審查

應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項權(quán)利設(shè)置情況。若有，要審查有無取得抵押權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意買賣的證明。

6、優(yōu)先購買權(quán)審查

（1）共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。

已經(jīng)出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

（2）應(yīng)當(dāng)審查二手房優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。應(yīng)合理提示買受人如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。7審查二手房有無下列禁止買賣情形：（1）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；（2）依法收回土地使用權(quán)的；

（3）共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（4）權(quán)屬有爭議的；

（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（6）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；（7）列入動拆遷范圍的；

（8）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

8境外人士買賣的限制

委托人，出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規(guī)定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的。可向房屋所在地有關(guān)政府部門、街道辦事處或居民委員會進行調(diào)查。

9要合理提示委托人買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能為保證委托人的合法權(quán)益，要提供委托人其所購買的商品房應(yīng)保持正常使用功能，超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)人要委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計單位鑒定。

（北京資深房地產(chǎn)律師團隊：[email protected]）