案例中的物業服務合同糾紛如何解決

[案例]

2008年1月6日，廣州市**花園業主委員會與新控物業管理公司簽訂物業服務合同，約定由**物業管理公司為**花園提供物業服務，合同期限為2008年1月6日到2010年1月6日。楊*華是小區第23棟***房業主，房屋建筑面積為98平方米。從2008年3月起，業主開始拖欠物業服務費。物業管理公司經多次催繳無效后，向法院提起訴訟，要求被告楊某華交納從2008年3月到2009年10月期間的物業管理費及滯納金。

原告**物業管理公司向法院提交了物業服務委托合同、物業服務資質證書等資料。被告認為原告提供的物業服務存在嚴重的瑕疵，因此拒交物業服務費。被告認為，原告僅僅提交了物業服務合同不足以證明其提供了合同約定的物業服務，原告還應舉證證明其提供的物業服務的具體內容，包括保安、清潔、物業維修養護記錄、綠化維護記錄等資料，證明其全面實際履行了合同義務。

[爭議焦點]

原告是否應當提交保安、清潔、綠化和物業公用部位、設施設備的維護合同和記錄表?

[律師觀點]

物業服務合同屬于繼續性合同，其舉證責任的特殊性決定了物業服務企業無需提交上述合同和記錄表。

《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第五條規定：“在合同糾紛案件中，主張合同關系成立并生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任;主張合同關系變更、解除、終止、撤銷的一方當事人對引起合同關系變動的事實承擔舉證責任。對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任。”按照合同糾紛“誰主張誰舉證”的原則，物業服務企業應對合同是否履行承擔舉證責任。物業服務合同的內容非常龐雜，包括對房屋共用部位和公用設施設備的日常管理和維修養護，對小區公共秩序的維護、小區的清潔和保安服務、綠化養護管理等綜合管理服務。其中涉及到各種專項合同內容和維修記錄表等資料文件。如果要求物業服務企業對其是否履行物業服務合同承擔舉證責任，是否應將上述的文件資料全部提交法院作為證據呢?

物業服務合同的特殊性質決定了其在訴訟過程中舉證責任的特殊性。從民法的合同分類角度分析，物業服務合同屬于繼續性合同。繼續性合同是指債的內容、非一次性給付即可完結，而是繼續地實現，其基本特色是時間的因素在債的履行上居于重要地位，總給付內容取決于給付時間的長短。因此，繼續性合同的舉證責任分配不應簡單機械地按照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》進行套用，否則會加重一方當事人的舉證責任，影響責任分配的公正性。

在諸如物業服務合同之類的繼續性合同的訴訟中，合同的繼續性決定了合同履行不是一次性履行完畢，而是隨著時間的推移而持續進行。如果嚴格遵守讓履行合同的一方舉證合同已經履行，則對于合同履行方而言過于嚴苛。因為履行方不可能將合同履行的每一時刻都予以記載，這也不符合繼續性履行合同的習慣。因此，在法院的審判實務中，法院會將部分舉證責任轉移于相對方，即由合同的相對方承擔合同沒有履行或者瑕疵履行的證明責任。這種舉證責任的轉換雖然沒有明確規定在各地高級人民法院的指導意見中，但因其考慮到繼續性合同的特殊性，同時也是出于對證據距離遠近的考量，從而在司法審判實踐中普遍適用。在繼續性合同糾紛案件中，如果要求合同履行方舉證其全面適當地履行了全部合同義務，在事實上很難實現。相反，如果要求接受履行方來證明對方沒有適當履行合同則相對較為容易，從證據距離上看，接受履行方離履行事實的距離較近，舉證時處于較為有利的地位。

在物業服務合同的審理過程中，法院在審查物業服務合同的合法性后，一般會要求業主就物業服務公司提供的物業服務質量瑕疵問題承擔舉證責任。如果業主能夠提交證據證明物業服務企業提供的物業服務嚴重不符合合同約定，質量存在嚴重瑕疵，則法院可能會酌情減少或免除業主交納部分物業服務

費的義務。而物業服務企業不需要提交保安、清潔、綠化和物業公用部位、設施設備的維護合同和記錄表，是考慮到物業服務企業履行義務的長期性、瑣碎性和復雜性等特點，以及服務質量很難量化等原因。

[法院判決]

原告**物業管理公司與業主委員會簽訂的物業服務合同合法有效，被告應按照約定交納物業服務費。被告沒有證據證明原告在提供物業服務過程中存在嚴重質量瑕疵。判令被告向原告交納從2008年3月到2009年10月期間的物業管理費及滯納金。

對于物業管理合同糾紛中的舉證責任，法律并未專門做出規定，一般是依據《中華人民共和國民事訴訟法》關于“誰主張，誰舉證”的規定。但物業管理合同相對其他案件具有其特殊性。對于物業管理公司所履行的物管義務有無承擔或義務履行是否到位，往往要經過一段時間才能夠反映出來。因此，筆者建議應在物業管理活動中健全對物業服務的評價程序，對于物業服務的質量做出評估。而在目前評價機制尚未建立的情況下，法官可以根據舉證的難易與實際情況對舉證責任進行分配，以有助于對物業服務企業提供的物業服務質量進行判斷，綜合個案情況依法作出處理，以平衡當事人雙方的利益。

上述就是小編對物業服務合同糾紛相關問題進行的解答，物業糾紛是目前增長比較快的一類民事糾紛，物解決物業糾紛除了業主要提高法律意識外，物業公司提高管理水平也是很重要的。如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。