一、物業服務合同糾紛案件的特點

1、案件數量上升快。由于新的住宅小區不斷建成，小區的管理服務大多數通過物業管理公司來完成，物業公司與業主間的糾紛時常發生，致使物業糾紛案件呈現逐年增長的趨勢。據統計，2013年1-11月共審結近68件，與2012年同期齊平，但是比2011年同期上升近85%。

2、案件的被告多數為業主。由于物業管理主要是小區內部的綠化、安保、環境、衛生等與業主日常生活相關的服務，主要糾紛是業主拖欠物業公司物業費。

3、案件標的小。由于物業糾紛主要是物業費的拖繳，所以標的較小，主要是1000元-3000元之間的案件居多，但是部分案件欠費時間較長，一般在兩年以上。

4、業主敗訴為多數。由于業主對法律知識了解不夠，沒有證據意識，平時不能注意收集證據，其通常通過拒交物業費方式來拒抗物業公司服務上的不足，訴訟中時常出現舉證不能情況，致使其抗辯理由不能得到支持。

5、案件處理難度大。由于物業管理公司的服務水平與業主要求存在差距。業主雖對抗辯的理由證據不足，但是物業管理服務存在的不足是自身親身感受，且給業主的生活帶來許多的麻煩，物業公司知道業主沒有證據證明相關事實，在糾紛的處理一般不作讓步，致雙方矛盾加大。從一定程度上雙方由金錢之爭演變為面子之爭，且這類案件涉及同一小區的多戶家庭，容易引起群體糾紛，案件處理的難度較大。

二、物業糾紛產生的原因

1、法律規定不健全，存在漏洞。物業管理行業在我國起步較慢，但是發展速度較快，但法律規定存在一定的涉后性，許多問題的處理無法可依，致物業管理公司與業主之間的糾紛不能得到很好的解決，這是導致當前物業糾紛不斷增多的根本原因。雖然出臺了《物業管理條例》以及《物權法》，但是仍存在小區管理中哪些是物業管理負責，哪些是業主自身負責，哪些是居委會負責，責職不明，出現問題時相互推卸。

2、房地產開發企業所建房屋存在質量問題引發糾紛。部分物業服務糾紛是由于房屋開發企業所建的房屋的墻體、屋面存在漏水致業主家具受損、裝璜受損。大部物業公司與業主簽訂的前期物業服務合同是其與房屋開發企業簽訂的房屋銷售合同的同時簽訂的，所以業主認為物業公司與房屋開發企業是一家，應由房屋開發企業承擔的房屋質量問題，應由物業管理公司承擔。加之部分房屋開發企業當初為銷售房屋故意作虛假宣傳，夸大物業管理的服務范圍，特別是外地開發商，房屋銷售完就走路，結果業主入住后，發現多方面配套不到位，或是原來的承諾沒兌現，為后來的物業管理公司與業主發生矛盾埋下隱患。

3、物業公司服務人員的素質有待提高，服務存在瑕疵。物業管理公司人員大多數是非專業人員，部分是年齡較大，對相關的物業管理知識不夠了解，責任心不夠強，有在做一天算一天的想法，不能弄清物業公司與業主之間是服務合同的關系，雙方的地位是平等的，應嚴格遵守雙方的物業合同的約定，如對小區衛生不能做到經常化打掃或打掃不及時;對小區的安全管理不到位，安保人員流于形式;對小商小販進入小區管理不嚴;對小區綠化管理不到位;有時遇到涉及業主權益的糾紛不敢管，最終造成業主間發生矛盾。最終業主們以拖欠物業費來表達對物業管理的不滿。

4、業主委員會產生不規范，且不能真正發揮作用。有些小區的業主委員會是怎么產生的業主均不清楚，業主相應的知情權、選擇權不能得到實現，所以業主易對業主委員會的行為產生合理懷疑，對業主委員會與物業管理公司簽訂的合同一般是不予認可。部分小區業主委員會不能充分行使對物業管理公司的履行合同的監督，物業管理公司存在違約行為時不能及時交涉，真正代表業主維護其合法權益。

5、部分業主惡意拖欠物業費。由于部分小區業主長期居住在老居民區，以前并沒有物業管理，未交納過物業費，現初入小區思想觀念未能得到更新。有些業主對物業管理要求過高，對家庭失竊，房屋質量，總歸于物業管理的范圍，特別是對物業管理的輕微的瑕疵就大作文章等，當出現這類情況時就拒付全部物業費。

6、部分業主買房后長期不居住或將房屋出租給他人。部分業主認為自己長期不居住在小區，就拒付物業費，或在房屋了租他人時，其以與承租人約定了物業費由承租人承擔，以引來對抗物業公司，不交納物業費。

三、物業糾紛怎么解決

1、協商。雙方依靠自身力量，相互妥協和讓步，解決糾紛。該方法快捷簡便、心平氣和，但應以書面方式記載協商內容。

2、調解。由第三方介入促使爭議各方相互諒解和讓步，最終化解矛盾。當爭議各方失去對話基礎，尋求第三方調解實為高明選擇。

3、仲裁。將糾紛提交仲裁機構，由其居中裁決的糾紛解決機制。仲裁一裁終局制，一方不履行仲裁裁決，對方可以申請法院強制執行。

4、訴訟。一方向法院提出請求，由法院裁決糾紛的制度。訴訟是最終、最權威的糾紛解決機制，是當事人保護權利的最后屏障。

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