杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法

　　(2004年9月28日杭州市人民政府令第209號公布，根據(jù)2012年5月18日杭州市人民政府令第270號《杭州市人民政府關(guān)于修改<杭州市外商投資企業(yè)土地使用費征管暫行規(guī)定>等23件市政府規(guī)章部分條款的決定》修改)

　　第一章　總則

　　第二章　物業(yè)維修基金的籌集

　　第三章　物業(yè)維修基金的管理

　　第四章　物業(yè)維修基金的使用

　　第五章　物業(yè)管理用房的配置

　　第六章　物業(yè)管理用房的管理

　　第七章　法律責任

　　第八章　附則

第一章　總則

　　第一條　為規(guī)范物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理，維護業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　杭州市市區(qū)范圍內(nèi)(不含蕭山區(qū)、余杭區(qū))物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理，適用本辦法。

　　本辦法所稱的物業(yè)維修基金，僅指商品房物業(yè)維修基金。

　　第三條　本辦法所稱的物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的范圍，按照《杭州市物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負責管理的城市道路、公共排水、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設(shè)施設(shè)備，不屬于本辦法所稱的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

　　第四條　新建物業(yè)應當設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡稱物業(yè)維修基金)。物業(yè)維修基金屬于業(yè)主所有。

　　物業(yè)維修基金實行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

　　兩個或兩個以上產(chǎn)權(quán)人的新建物業(yè)應當依法配置物業(yè)管理用房。

　　第五條　杭州市房產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責本辦法的組織實施。

　　杭州市房產(chǎn)行政主管部門所屬的市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)負責市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)維修基金籌集、使用的監(jiān)督和管理。

　　各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照本辦法規(guī)定，負責本轄區(qū)物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　建設(shè)、規(guī)劃、價格、財政等行政主管部門按照各自的職責，負責協(xié)同實施本辦法。

第二章　物業(yè)維修基金的籌集

　　第六條　新建物業(yè)的首期物業(yè)維修基金由購房人按建筑面積以不低于房屋建筑安裝造價5%的比例繳納，由建設(shè)單位在房屋銷售(預售)時向購房人代收。代收的物業(yè)維修基金不含在售房款內(nèi)，雙方另有約定的除外。

　　前款所稱新建物業(yè)包括城市房屋拆遷時對私房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房。

　　物業(yè)維修基金的具體繳納標準由市物業(yè)管理行政主管部門會同市價格行政主管部門根據(jù)杭州市實際建筑安裝造價進行測算，并定期公布。

　　第七條　建設(shè)單位應在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按物業(yè)總建筑面積將物業(yè)維修基金移交市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)；未售出的物業(yè)，由建設(shè)單位墊付相應的物業(yè)維修基金。

　　前款所稱物業(yè)總建筑面積是指依法具有測繪資質(zhì)的測繪單位測繪的總建筑面積。

　　第八條　物業(yè)維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%時，應當續(xù)籌維修基金。

　　續(xù)籌維修基金由相關(guān)業(yè)主按照所擁有的物業(yè)建筑面積比例分攤，續(xù)籌維修基金的標準由業(yè)主委員會擬訂，并經(jīng)相關(guān)業(yè)主大會討論通過。尚未售出的物業(yè)的維修基金，按其建筑面積比例，由建設(shè)單位分攤。續(xù)籌后維修基金的余額不得少于首期維修基金。

　　維修基金的具體續(xù)籌工作由業(yè)主委員會或由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位實施。業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)管理單位應當及時將續(xù)籌的維修基金移交市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)。

第三章　物業(yè)維修基金的管理

　　第九條　物業(yè)維修基金由市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)存入銀行維修基金專戶，并以一個物業(yè)管理區(qū)域為管理單位，按幢設(shè)置，核算到戶。

　　第十條　物業(yè)維修基金閑置期間，市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)應將其存放于銀行，嚴禁挪作他用。

　　第十一條　市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)應當建立物業(yè)維修基金查詢制度，接受業(yè)主查詢。

　　第十二條　市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)應每年通過報刊、政府門戶網(wǎng)站及其子網(wǎng)站等媒體，公布上一年度物業(yè)維修基金的籌集和使用情況。公布的內(nèi)容包括維修基金繳交、使用、增值收益、結(jié)余情況等。

第四章　物業(yè)維修基金的使用

　　第十三條　物業(yè)維修基金及其增值部分除去合理的管理費用以外，應專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后中修以上(含中修)的維修和更新，禁止挪作他用。

　　第十四條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新需要使用物業(yè)維修基金的，由物業(yè)管理單位提出使用方案，經(jīng)三分之二以上相關(guān)業(yè)主同意，并由業(yè)主委員會審核后，報市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)審定。

　　第十五條　物業(yè)維修基金的使用應當履行下列程序：

　　(一)物業(yè)管理單位持物業(yè)維修基金使用申請表和經(jīng)業(yè)主委員會審核同意的使用方案，報市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)；

　　(二)市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)經(jīng)核實后，撥付核實額度70%的維修費用；

　　(三)工程完工后，物業(yè)管理單位持下列資料報市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)，經(jīng)核實后，撥付維修費用的余額：

　　1、經(jīng)審計的工程決算單；

　　2、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同；

　　3、維修、更新工程的發(fā)票；

　　4、業(yè)主委員會驗收合格證明。

　　第十六條　經(jīng)房屋安全機構(gòu)鑒定為危險房屋的，以及出現(xiàn)電梯故障、屋面漏水等嚴重影響物業(yè)正常使用的緊急狀況，需要立即進行維修的，在征得業(yè)主委員會同意后，市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)可先予撥款，確保及時維修。相關(guān)維修費用的核定手續(xù)在維修后再予以辦理。

　　第十七條　物業(yè)維修、更新費用按照下列規(guī)定在維修基金中支?。?

　　(一)單幢物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用，在該幢物業(yè)的維修基金及其增值部分中列支；其中，一幢物業(yè)有兩個或者兩個以上單元的，每個單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用，在該單元物業(yè)的維修基金及其增值部分中列支。

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用，在整個物業(yè)管理區(qū)域的維修基金及其增值部分中列支。

　　第十八條　使用物業(yè)維修基金應當先使用其增值部分，增值部分不足以支付維修費用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金額的最大比例不得超過首期維修基金的70%。

　　第十九條　物業(yè)維修基金增值部分及相應比例的本金仍不足以支付維修費用的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例共同承擔。

　　第二十條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護費用以及中修以下的維修和更新費用，從物業(yè)管理費、物業(yè)管理商業(yè)用房及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營性收入中列支，不得在物業(yè)維修基金中列支。

　　因人為損壞造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新的，其費用由責任人承擔，不得在物業(yè)維修基金中列支。

　　第二十一條　物業(yè)管理單位應每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)維修基金的使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十二條　物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主繳納的物業(yè)維修基金剩余款額一并轉(zhuǎn)讓給物業(yè)受讓人。雙方當事人另有約定的除外。

　　因拆遷、自然災害或其他原因致使物業(yè)滅失的，業(yè)主可持有關(guān)證明材料，到市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)退回物業(yè)維修基金剩余款額。

第五章　物業(yè)管理用房的配置

　　第二十三條　建設(shè)單位應當將物業(yè)管理用房(包括物業(yè)管理辦公用房、公共活動用房和物業(yè)管理商業(yè)用房)納入建設(shè)配套項目計劃，與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工。

　　第二十四條　物業(yè)管理用房的具體位置，由規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃圖紙中確定。

　　建設(shè)單位不得擅自變更規(guī)劃圖紙中所確定的物業(yè)管理用房位置，并不得擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)管理用房。

　　第二十五條　建設(shè)單位應在物業(yè)交付使用、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前，按照規(guī)劃圖紙中確定的位置，提供物業(yè)總建筑面積3‰的物業(yè)管理辦公用房(含公共活動用房)和總建筑面積4‰的物業(yè)管理商業(yè)用房，由市物業(yè)管理行政主管部門代為接收。

　　市物業(yè)管理行政主管部門接收物業(yè)管理用房后，將接收清單及相關(guān)資料交給物業(yè)管理用房所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，由其負責日常監(jiān)督管理。

　　建設(shè)單位辦理物業(yè)管理用房交接手續(xù)時，應提交物業(yè)管理用房測繪成果文件。

　　第二十六條　建設(shè)工程竣工時，規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實際建筑面積不足本辦法第二十五條規(guī)定面積標準的，建設(shè)單位應按照《杭州市物業(yè)管理條例》 和本辦法的規(guī)定補足；規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實際建筑面積超過本辦法第二十五條規(guī)定面積標準的，建設(shè)單位在提供不少于規(guī)定面積標準的物業(yè)管理用房后，在不 影響物業(yè)管理用房合理使用的情況下，可對剩余部分面積進行處置。

　　第二十七條　因分期開發(fā)等原因，不能足額提供當期物業(yè)管理商業(yè)用房的，建設(shè)單位應向物業(yè)管理單位支付同類地段、同等面積的商業(yè)用房的市場租金作為經(jīng)濟補償，并在后期開發(fā)中及時補足物業(yè)管理商業(yè)用房。

　　經(jīng)濟補償收入視作物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營收益，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護，不得挪作他用。

第六章　物業(yè)管理用房的管理

　　第二十八條　物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　第二十九條　業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營。業(yè)主委員會成立之后，由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門將物業(yè)管理用房全部移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會在保留必要的辦公場所后，全部提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營。

　　第三十條　業(yè)主委員會成立之前，前期物業(yè)管理單位出租物業(yè)管理商業(yè)用房時，其與承租方簽定的租賃合同約定的租賃期限最長不得超過業(yè)主委員會成立后3個月。

　　業(yè)主委員會成立之后，物業(yè)管理單位出租物業(yè)管理商業(yè)用房的，租賃合同應當經(jīng)業(yè)主委員會同意。物業(yè)管理單位與承租方簽定的租賃合同中，約定的租賃期限最長不得超過物業(yè)管理服務合同中約定的物業(yè)管理單位受聘期限。

　　物業(yè)管理商業(yè)用房的使用必須符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。

　　第三十一條　物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營性收入歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理單位在銀行建立專戶儲存，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護，不得挪作他用。

　　第三十二條　物業(yè)管理單位應每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)管理商業(yè)用房出租和經(jīng)營收益等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三十三條　物業(yè)管理服務合同終止時，物業(yè)管理單位應及時將物業(yè)管理辦公用房(含公共活動用房)和物業(yè)管理商業(yè)用房移交給業(yè)主委員會。

　　第三十四條　因拆遷致使物業(yè)管理用房滅失的，應當根據(jù)房屋拆遷方面的有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定補償安置的方式。拆遷安置用房或貨幣補償金額屬于業(yè)主所有。

第七章　法律責任

　　第三十五條　業(yè)主不繳納或續(xù)籌應分攤的物業(yè)維修基金的，業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)管理單位可按法律法規(guī)或業(yè)主公約的規(guī)定采取相應的催繳措施。

　　經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)管理單位催繳，業(yè)主仍不繳納或續(xù)籌應分攤的物業(yè)維修基金的，由市物業(yè)管理行政主管部門責令其限期繳納。

　　第三十六條　建設(shè)單位不按規(guī)定代收或代繳物業(yè)維修基金的，由市物業(yè)管理行政主管部門責令其限期代收或代繳。

　　第三十七條　物業(yè)管理單位違反本辦法規(guī)定，不公布物業(yè)維修基金和物業(yè)管理商業(yè)用房的相關(guān)情況的，由市物業(yè)管理行政主管部門責令其限期公布。逾期仍不公布的，可處以500元以上2000元以下的罰款。

　　第三十八條　建設(shè)單位未按規(guī)定面積標準配置物業(yè)管理用房的，由市物業(yè)管理行政主管部門按照國務院《物業(yè)管理條例》第六十四條的規(guī)定進行處罰。

　　第三十九條　建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定時間交付物業(yè)管理用房的，由市物業(yè)管理行政主管部門責令其限期交付。逾期仍不交付的，可處以5000元以上50000元以下的罰款。

　　第四十條　建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房的位置，或者擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)管理用房或采取其他手段擅自處分物業(yè)管理用房的所有權(quán)或使用權(quán)的，由市物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，并可處以10000元以上50000元以下的罰款。

　　第四十一條　物業(yè)管理單位擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由市物業(yè)管理行政主管部門按照國務院《物業(yè)管理條例》第六十五條的規(guī)定進行處罰。

　　第四十二條　物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物業(yè)維修基金的，由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章　附則

　　第四十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)，在變更為兩個或兩個以上多元產(chǎn)權(quán)時，應當按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金。

　　第四十四條　蕭山區(qū)、余杭區(qū)及各縣(市)物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理，可參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十五條　本辦法自2004年11月1日起施行。