山西省晉中市人民政府 晉中市人民政府關于印發晉中市城區舊城改造暫行辦法的通知 市政發〔2009〕34號 各縣（區、市）人民政府，開發區管委會，市直有關單位： 《晉中市城區舊城改造暫行辦法》已經市政府6月24日常務會議通過，現印發給你們，請認真貫徹落實。 二〇〇九年七月十六日 晉中市城區舊城改造暫行辦法 第一章 總 則 第一條 為了進一步加快晉中市城區舊城改造步伐，完善城市功能，優化人居環境，提升城市品位，提升城市整體形象，加快城市化進程，根據國家法律、法規的有關規定，結合我市實際，制定本辦法。 第二條 本市城區舊城區域內國有土地上建筑使用年限長、質量差，基礎設施不全、影響城市功能，建筑結構陳舊、存在安全隱患，環境臟亂差以及因公共利益需要拆遷的房屋及其附屬物均納入舊城改造范圍。 第三條 舊城改造遵循經濟效益、社會效益、生態效益相統一和“政府主導、統一規劃、市場運作、漸次推進”的原則，堅持重點改造與成片開發相結合，綜合開發與配套建設相結合，逐步實現居住安全、配套齊全、管理有效、環境美化的工作目標。 第四條 舊城改造拆遷嚴格按照國家、省有關法律、法規及規定執行，切實維護拆遷人和被拆遷人的合法權益。 第二章 舊城改造區域 第五條 舊城改造根據城市總體規劃，按照輕重緩急，劃分為重點改造區域、支持改造區域和允許改造區域。 （一）重點改造區域：市政重點工程、城市景觀建設涉及的周邊區域；嚴重影響城市布局與城市形象的區域以及危舊住宅區。 （二）支持改造區域：城市主次干道兩側；大、中型企業生活區域；拆遷建筑面積相對集中的成片區域。 （三）允許改造區域：居民居住條件需要改善，城市配套功能需要提升，環境需要治理，按照舊城改造規劃應當開發的區域。 （四）市政府根據實際情況確定的其他需要改造的區域。 第三章 規劃管理 第六條 市規劃、建設、國土、人防等部門依據城市總體規劃、土地利用總體規劃和詳細規劃及舊城區發展的需要編制舊城改造近期規劃、中長期規劃，制定舊城改造年度計劃，報市城區舊城改造工作領導組審定，經市人民政府批準后作為指導舊城改造的依據。 第七條 提高舊城改造規劃項目設計檔次，鼓勵實施成片改造項目，限制基礎設施重復投資和零星開發項目。對成片改造項目，優先進行調查論證，優先實施項目儲備，優先辦理出讓和報建手續。在建成區范圍內，原則上不再批準零星改造開發項目。確需實施的零星危舊房屋改造項目，必須報市城市舊城改造領導組審定，經市人民政府批準后，方可嚴格按照規劃實施建設。 本辦法所稱“成片舊城改造項目”是指符合城市規劃的，在地域上達到街、路、區、巷成片開發要求的或城市重要區域舊城改造項目。 第八條 為保證舊城改造項目的完整性，避免“見縫插針”式建設等不良現象，沿城市道路兩側的舊城改造項目的建設規模原則上應當符合下列要求： （一）沿城市主干道的舊城改造項目，單體多層建筑占地面積應不小于2000平方米，單體高層以上建筑占地面積應不小于3200平方米。 （二）沿城市次干道的舊城改造項目，單體建筑建筑面積應≥2000平方米，建筑層數應≥3層；公建項目應根據實際情況確定其占地面積和建設規模。 （三）沿城市支路的舊城改造項目，單體建筑層數原則上應≥2層。 第九條 舊城區域內不得擅自新建、改建和擴建房屋。經鑒定確屬危房的，須按程序報經市規劃部門批準后方可維修或原面積翻建，但不得擴大、加層。 第四章 土地管理 第十條 舊城改造項目用地納入本市年度用地供應計劃。要加大安置住房建設用地的儲備和供應，專項用于安置小區建設。 第十一條 舊城改造項目建設屬于商品房開發的用地應采取凈地出讓，涉及毛地的應進行土地一級開發，開發為凈地后再按程序公開出讓，土地出讓必須采取招標、拍賣、掛牌方式，并附有市規劃部門出具的規劃條件。改建項目中屬于就地安置回遷戶和解決城市中低收入家庭住房的經濟適用房和廉租住房用地，經發改部門按經濟適用房程序立項后，可按劃撥用地供地。 第十二條 成片改造開發建設用地采取招標、拍賣、掛牌出讓土地時，應當將經市規劃局正式批準的修建性詳細規劃作為用地條件。 第十三條 舊城改造中，因項目整合無法原地安置被拆遷戶的，可對被拆遷戶進行異地安置，騰空的用地按區域城市規劃統一實施。 第十四條 舊城改造范圍內的國有、集體企業的土地使用權出讓金應優先用于職工安置和處理歷史遺留問題。舊城改造項目土地使用權出讓金中的政府收益部分，根據情況可用于基礎設施配套建設和公益項目建設。 第十五條 舊城改造項目開發單位，取得土地使用權后，根據國有建設使用權出讓合同約定的動工日期，滿一年不動工的，依法征收土地閑置費；兩年以上仍未開工建設的由市政府依法無償收回土地使用權。 第五章 拆遷安置和補償 第十六條 舊城改造項目的房屋拆遷工作，不論是政府組織協調的拆遷，還是由一級開發單位實施的拆遷，都要按有關規定委托具有資質的評估機構評估項目用地范圍內土地價格和被拆遷房屋及地下人防工程拆遷補償價格。 第十七條 舊城改造實施項目內的原住戶符合享受經濟適用住房或者廉租住房政策的，優先享受經濟適用住房或者廉租住房政策。 第十八條 舊城改造拆遷安置原則上就地安置，開發企業應合理確定戶型比例，并經市建設局審核備案，所建房屋優先用于被拆遷戶就地安置。 第十九條 舊城改造項目涉及的拆遷戶可以實行貨幣補償、回遷或異地安置。 第二十條 市政府根據舊城改造規劃和年度計劃，每年安排建設一定數量安置用房，并按規定給予享受建設經濟適用房或廉租房政策。對于中低收入的被拆遷戶實行貨幣補償的，允許其按每戶不少于60平方米建筑面積的標準購買一套經濟適用房。 第二十一條 一級開發單位應按期足額將拆遷補償相關資金存入指定銀行專戶。市舊改辦要依照“拆遷項目合法、拆遷程序合法、拆遷主體合法、補償標準合法和拆遷補償資金到位、安置房源到位”對舊城改造項目拆遷工作進行監督管理。 第二十二條 拆遷安置房屋未取得預售許可證前，開發企業不得以任何理由要求被拆遷人預交安置房款。 第二十三條 因舊城改造失去耕地的“城中村”農民，按照《晉中市人民政府關于加快晉中市城區“城中村”改造的實施意見》（市政發〔2008〕20號）和《晉中市人民政府關于做好全市被征地農民就業培訓和安全保障工作的實施意見》（市政發〔2008〕88號）的規定執行。 第六章 改造建設 第二十四條 舊城改造應結合城市基礎設施、公用設施、生態環境建設、文物古跡、歷史街區保護，統籌協調，整體運作。 第二十五條 凡舊城改造范圍內擁有自用土地的單位以及對原有住宅進行改造的單位，在符合城市規劃和土地利用規劃的前提下，改造建設的住房，除安置回遷戶和本單位無房戶及未享受過房改政策的職工外，剩余房屋由市政府有關部門統一協調安排符合條件的住戶。發改、建設、國土、規劃、財政、物價等部門根據職責分工，負責相關管理和監督工作。 第二十六條 實施舊城改造項目應嚴格按照規劃在該區域內建設用于滿足向社會公眾開放的公共服務設施，包括：公共廁所、垃圾收集點、停車場等，修建規模必須與居住環境、人口規模相適應，公共服務設施應與舊城改造項目建設同步實施。 第二十七條 舊城改造商品住房，嚴格執行《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號）規定的套型面積控制比例。 第二十八條 舊城改造項目用地范圍內配套基礎設施和公用設施，除應當由政府配套建設的以外，由開發單位按照批準的設計方案建設，并辦理相關設施產權移交手續，確保配套設施與開發項目同步設計、同步建設、同步移交。項目竣工后，須經綜合驗收備案，方可交付使用。 第二十九條 由市、區兩級人民政府出資改造的直管公房，除安置被拆遷居民之外的多余房屋作為保障性住房。原產權單位的自管公有住房，除離城區較遠的工礦企業和住房困難戶較多的企業外，原則上不再自行改建，確需改建的須按規劃要求，報經發改部門批準，方可實施建設。在安置被拆遷居民后，優先解決本單位其他無房和住房困難職工的住房問題，仍有多余的房屋由政府有償收回作為保障性住房。 第三十條 拆遷中涉及的電力、通訊、廣播電視、供水、排水、供熱、供氣等管線移位安裝工作，由各自的產權單位按規劃要求在規定期限內自行拆移，所需費用由一級開發單位承擔。 第七章 優惠政策 第三十一條 舊城改造項目建設享受以下優惠政策： （一）除國家和省明文規定不得減免之外的行政事業性收費一律免收，經營服務性收費減半收取。 （二）經政府批準，按規劃利用改制企業生產用地進行開發建設，其利潤用于安置企業職工的項目，各種行政事業性收費減半收取，城市配套費予以減免。 （三）舊城改造項目中，用于安置拆遷戶和解決城市中低收入家庭住房的建筑面積，免繳行政事業性收費。 （四）舊城改造項目中，公共建筑免收城市配套費。 （五）舊城改造中，對因城市道路占地，或投資屬城市市政基礎設施的項目和公益性項目，規劃調整項目，其城市道路占地價值和市政設施、公益項目投資部分，規劃調整增加的投資成本，在項目配套費中相應予以減免。 （六）屬政府投資、出資的市政設施、公建設施，免收城市配套費。 第三十二條 對被拆遷居民，按照國家和省城市房屋拆遷管理法規政策取得的拆遷補償款，免征個人所得稅；對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價中相當于拆遷補償價款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超出部分按國家規定執行。 第三十三條 按規劃投資新建的非盈利性公共事業用房，享受安置房的有關政策。非盈利性公共事業用房包括中小學、幼兒園及公共配套設施用房。 第三十四條 積極配合舊城改造拆遷工作，在規定的搬遷期限內完成拆遷的被拆遷人，可享受以下優惠政策： （一）按簽訂補償協議的時間順序對符合經濟適用房和廉租住房條件的可優先選購和優先安排。 （二）被拆遷人需貸款購房的，在提供可靠抵押物和擔保后，政府可協調相關部門申請住房貸款。 （三）被拆遷人辦理安置房土地使用權證和房產證手續免收行政事業性收費。 第八章 組織領導 第三十五條 舊城改造工作建立市、區兩級領導機制，堅持市區聯動的原則。市人民政府成立晉中市城區舊城改造工作領導組，負責舊城改造中重大問題的研究、協調。市發改委、規劃局、建設局、國土資源局、財政局、物價局、人防辦、園林局、公安局、民政局、教育局、文物局、衛生局、勞動保障局等有關部門及榆次區政府為成員，根據職責分工，共同做好舊城改造的配合和服務協調工作。領導組下設辦公室（簡稱“市舊改辦”），辦公室設在市建設局；負責舊城改造的日常管理工作，具體組織舊城改造項目的調查摸底、年度計劃、項目申報、規劃委托、前期測算、項目招商、拆遷補償與安置，以及相關事項的協調工作。 第九章 審批程序 第三十六條 舊城改造項目由市舊改辦統一協調匯總，報市城區舊城改造工作領導組審定，必要時報經市人民政府批準。 第三十七條 市城區舊城改造工作領導組要組織建立舊城改造項目審批“綠色通道”，各相關部門按照各自職責，依據法定程序，提高工作效率，縮短審批時限，做到特事特辦，急事速辦。 第十章 附 則 第三十八條 中央、省屬駐市單位參照本辦法執行。 第三十九條 其它縣（市）參照此辦法制定適合本縣（市）的舊城改造暫行辦法。 第四十條 本辦法自2009年8月15日起施行。