第一章　總則

　　第二章　住宅小區(qū)建設(shè)與移交

　　第三章　住宅小區(qū)管理委員會

　　第四章　房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的權(quán)利和義務(wù)

　　第五章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第六章　物業(yè)維護(hù)與管理

　　第七章　成立物業(yè)管理企業(yè)的政策規(guī)定

　　第八章　管理經(jīng)費(fèi)和專用房屋

　　第九章　獎勵與處罰

　　第十章　附則

第一章　總則

　　第一條　為了規(guī)范本市居住物業(yè)的使用、維修和其他管理服務(wù)行為，鼓勵發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住物業(yè)管理。

　　第三條　本辦法所稱居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。

　　本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者小區(qū)管委會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條　我市新建住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，已交付使用的住宅小區(qū)和居住區(qū)，應(yīng)創(chuàng)造條件逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第五條　市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房產(chǎn)局）是本市物業(yè)管理的行業(yè)主管部門。市房產(chǎn)局會同縣、區(qū)人民政府，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。

　　規(guī)劃、城建、公用、電業(yè)、郵電、公安、物價、工商、住房資金管理局等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

　　第六條　住宅小區(qū)和居住區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，有參與物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋、公共設(shè)施，維護(hù)和遵守住宅小區(qū)和居住區(qū)公共秩序的義務(wù)。

第二章　住宅小區(qū)建設(shè)與移交

　　第七條　市房地產(chǎn)、規(guī)劃行政主管部門對住宅小區(qū)的建設(shè)實(shí)行管理與監(jiān)督。

　　第八條　住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，必須經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門會同有關(guān)部門審定，市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)參與審定并簽署意見。

　　第九條　房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)。確需部分變更的，必須經(jīng)市國土規(guī)劃局審定并征得房產(chǎn)行政主管部門同意。

　　第十條　住宅小區(qū)竣工后，由市房產(chǎn)局組織區(qū)政府和有關(guān)部門按國家、省、市有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。

　　第十一條　住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)在住戶入住前六個月或移交物業(yè)管理之前，對住宅小區(qū)實(shí)行前期管理，管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十二條　住宅小區(qū)移交管理時，建設(shè)單位應(yīng)向管委會或前期管理單位移交下列資料：

　　（一）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖，竣工總平面圖；

　　（二）房屋設(shè)備和配套設(shè)施的竣工圖；

　　（三）地下管網(wǎng)布置圖；

　　（四）住宅小區(qū)各類房屋清單；

　　（五）出售房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和成本核算清單；

　　（六）住宅小區(qū)公共設(shè)施、共用設(shè)備及公共場地清單；

　　（七）住宅小區(qū)樓、棟門牌號編制圖；

　　（八）工程質(zhì)量驗(yàn)收及其他應(yīng)提供的資料。

　　第十三條　開發(fā)建設(shè)單位出售商品房，產(chǎn)權(quán)單位按房改政策出售公房，均應(yīng)在售房合同中明確物業(yè)管理內(nèi)容。

　　第十四條　住宅小區(qū)建設(shè)單位自移交管理辦理完畢之日起，不再承擔(dān)住宅小區(qū)的管理責(zé)任。

第三章　住宅小區(qū)管理委員會

　　第十五條　住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）是代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益、對住宅小區(qū)物業(yè)實(shí)行民主管理的群眾性自治組織。

　　第十六條　住宅小區(qū)入住率達(dá)50％以上時，在房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)所在街道辦事處組織產(chǎn)權(quán)人、使用人代表及有關(guān)管理部門舉行住宅小區(qū)管委會籌備會議，選舉產(chǎn)生管委會。

　　第十七條　管委會成員由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的人員組成。產(chǎn)權(quán)人代表在管委會成員中的比例應(yīng)不低于70％。

　　第十八條　管委會每屆任期三年，管委會委員可連選連任，主任委員由街道辦事處或居委會領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任。

　　第十九條　管委會享有以下權(quán)利：

　　（一）制定管委會章程、小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)及居住公約；

　　（二）決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　　（三）對物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查；

　　（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的年度管理計(jì)劃和住宅小區(qū)物業(yè)管理、修繕、服務(wù)等重大措施。

　　第二十條　管委會履行下列義務(wù)：

　　（一）維護(hù)小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益；

　　（二）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作；

　　（三）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)；

　　（四）及時向有關(guān)管理部門和單位反映產(chǎn)權(quán)人的意見和要求；

　　（五）組織小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)和其他社會公益活動；

　　（六）召集和主持產(chǎn)權(quán)人大會及有關(guān)會議，每年向大會和物業(yè)管理行政主管部門報告一次工作。

第四章　房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的權(quán)利和義務(wù)

　　第二十一條　房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人有以下權(quán)利：

　　（一）對住宅小區(qū)管委會的產(chǎn)生有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

　　（二）對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動有提出意見和建議的權(quán)利；

　　（三）對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動有監(jiān)督的權(quán)利。

　　第二十二條　房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人有合理使用房屋、公共設(shè)施，維護(hù)、遵守住宅小區(qū)和居住區(qū)公共秩序的義務(wù)。

　　第二十三條　房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人不得在住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)實(shí)施下列行為：

　　（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

　　（二）占用和損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；

　　（三）在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　　（四）侵占綠地、毀壞綠化；

　　（五）亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場；

　　（六）亂倒垃圾、雜物；

　　（七）在建筑物和構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　　（八）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。

第五章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十四條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)是依法成立并能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人，從事住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)管理及提供社區(qū)服務(wù)的經(jīng)營單位。

　　第二十五條　物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)與管委會簽訂的《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同》，對住宅小區(qū)和居住區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理合同須向所在縣、區(qū)建設(shè)行政主管部門備案。

　　第二十六條　物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)和居住區(qū)實(shí)行專業(yè)化管理和綜合性有償服務(wù)。

　　第二十七條　物業(yè)管理企業(yè)職責(zé)：

　　（一）根據(jù)本辦法和物業(yè)管理合同規(guī)定，對住宅小區(qū)和居住區(qū)實(shí)行管理，依法經(jīng)營；

　　（二）管理住宅小區(qū)和居住區(qū)綜合驗(yàn)收檔案資料；

　　（三）依據(jù)房產(chǎn)和公共設(shè)施管理的有關(guān)規(guī)定，制止住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)的違章和違法行為；

　　（四）以“為使用人服務(wù)”為宗旨，為使用人提供有償服務(wù)，提高居住區(qū)的環(huán)境效益和社會效益；

　　（五）定期向管委會匯報居住區(qū)管理工作，接受住宅小區(qū)管委會和有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督指導(dǎo)；

　　（六）按照物業(yè)管理合同的規(guī)定應(yīng)履行的其他職責(zé)。

第六章　物業(yè)維護(hù)與管理

　　第二十八條　住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)的單位和個人應(yīng)愛護(hù)小區(qū)內(nèi)房屋、公共設(shè)施與環(huán)境，不得有違反《撫順市城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理暫行辦法》或其他法律、法規(guī)的行為。

　　第二十九條　住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)維修管理的內(nèi)容：

　　（一）維修、養(yǎng)護(hù)住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)的房屋及共用水箱、電梯等附屬設(shè)施；

　　（二）維修、養(yǎng)護(hù)住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)的安全防范設(shè)施和庭院線以內(nèi)的道路；

　　（三）養(yǎng)護(hù)住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)的花草樹木，維護(hù)園林小品和其他園林設(shè)施；

　　（四）住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的清掃，公廁保潔和維護(hù)環(huán)衛(wèi)設(shè)施；

　　（五）維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)交通秩序；

　　（六）協(xié)助公安部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作，落實(shí)防范措施；

　　（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及其他應(yīng)做好的管理工作。

　　前款（一）項(xiàng)中房屋戶門以內(nèi)部位的維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)，房屋共用部位維修費(fèi)用屬購買商品房的由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)；屬房改購買公房的，從住宅維修基金中列支，不足部分由產(chǎn)權(quán)人分擔(dān)。（二）至（六）項(xiàng)中維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中列支。

　　第三十條　住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的維修管理按有關(guān)規(guī)定劃分維修責(zé)任。

　　第三十一條　各專業(yè)管理部門在審批住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)改變房屋使用用途和經(jīng)營項(xiàng)目、工程項(xiàng)目及維修住宅小區(qū)和居住區(qū)設(shè)施、設(shè)備時，應(yīng)與住宅小區(qū)和居住區(qū)管委會、物業(yè)管理企業(yè)溝通，對因施工破壞的住宅小區(qū)和居住區(qū)環(huán)境應(yīng)在工程結(jié)束時修復(fù)，否則應(yīng)予賠償損失。

第七章　成立物業(yè)管理企業(yè)的政策規(guī)定

　　第三十二條　凡成立物業(yè)管理企業(yè)，可按所管房屋面積每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)，向金融部門申請貼息貸款。該貸款作為物業(yè)管理企業(yè)的啟動資金，由物業(yè)管理企業(yè)逐年償還或在解除物業(yè)管理合同時一次性償還。

　　第三十三條　物業(yè)管理企業(yè)在舊小區(qū)興建辦公用房和維修用房，免收土地出讓金，興建商服用房的，減半征收土地出讓金。

　　第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)安排下崗職工、失業(yè)人員，勞動部門減半收取勞動力管理費(fèi)三年。

　　第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)地方稅務(wù)部門審批，免征企業(yè)所得稅三年。

　　第三十六條　企業(yè)房管部門轉(zhuǎn)制成立物業(yè)企業(yè)的，原從事房產(chǎn)管理的人員，第一年保留原工資，第二年保留80％的工資，第三年保留50％的工資，第四年以后自收自支。

　　第三十七條　黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員領(lǐng)辦物業(yè)管理企業(yè)，其本人享受留原職級、停職留薪三年待遇。

　　鼓勵開發(fā)企業(yè)成立物業(yè)管理企業(yè)。

第八章　管理經(jīng)費(fèi)和專用房屋

　　第三十八條　開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時，以成本價向管委會提供物業(yè)管理用房。具體標(biāo)準(zhǔn)：

　　（一）建筑面積2萬－5萬平方米的為60－80平方米；

　　（二）建筑面積5萬－10萬平方米的為80－100平方米；

　　（三）建筑面積10萬平方米以上的為120－150平方米；

　　（四）開發(fā)建筑面積不夠上述標(biāo)準(zhǔn)的，開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)劃商品房面積每平方米3元的標(biāo)準(zhǔn)，一次性將款劃撥給房產(chǎn)行政主管部門，由房產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一安排使用。

　　第三十九條　住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人，按物價局核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

　　第四十條　從房改售房款總額中提取10％的資金，作為原有住宅小區(qū)綜合整治的專項(xiàng)費(fèi)用，由各區(qū)政府、住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位提出小區(qū)綜合整治規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，報經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門和市房產(chǎn)行政主管部門審批實(shí)施。各小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位或管理單位按小區(qū)綜合整治進(jìn)度列出資金使用計(jì)劃，報市房產(chǎn)行政主管部門審批，由住房資金管理局審查撥款，并由市財(cái)政局、市房產(chǎn)行政主管部門、住房資金管理部門和規(guī)劃行政主管部門監(jiān)督檢查其資金使用情況和驗(yàn)收綜合整治項(xiàng)目。達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件的，實(shí)行物業(yè)管理。

　　對已建成的住宅小區(qū)，在規(guī)劃條件允許的情況下，由市規(guī)劃行政主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門等，審批興建一批商服用房和辦公用房，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用，其建設(shè)資金由住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)管理企業(yè)自籌解決。

　　第四十一條　企業(yè)自管住宅小區(qū)，應(yīng)實(shí)行符合企業(yè)特點(diǎn)的管理模式，暫不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的企業(yè)，應(yīng)按國家、省、市有關(guān)住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定進(jìn)行管理，逐步創(chuàng)造條件實(shí)行物業(yè)管理。

　　第四十二條　產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)按所受物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目向物業(yè)管理企業(yè)交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況分別實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。

　　為使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)以及保安等，實(shí)行政府定價或政府指導(dǎo)價。

　　為使用人提供的特約服務(wù)，除物價部門規(guī)定的統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，經(jīng)營者自行定價。

　　住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)按《遼寧省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（遼價發(fā)〔1997〕25號文）執(zhí)行。

　　第四十三條　住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)管理單位向使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。

　　第四十四條　住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)維修基金的提取和共用部位、共用設(shè)備維修費(fèi)的交納，按《撫順市市區(qū)公有住房售后管理實(shí)施細(xì)則（試行）》（撫政發(fā)〔1997〕30號文）執(zhí)行。

　　第四十五條　住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理經(jīng)費(fèi)的收支情況，每半年向產(chǎn)權(quán)人、使用人張榜公布一次，接受產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

第九章　獎勵與處罰

　　第四十六條　住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)管理工作應(yīng)按《全國優(yōu)秀住宅小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)》、《遼寧省優(yōu)秀住宅小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》定期進(jìn)行檢查評比，對評為國家、省級的優(yōu)秀住宅小區(qū)由市人民政府予以表彰或獎勵。

　　第四十七條　新建成的住宅小區(qū)，未經(jīng)綜合驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格開發(fā)建設(shè)單位擅自配戶的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期完善，在其未完善之前，不審批新的開發(fā)項(xiàng)目。情節(jié)嚴(yán)重的，可處10－30萬元罰款，直至依法吊銷其開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。

　　第四十八條　對違反《撫順市城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理暫行辦法》的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，并要求其限期改正和賠償損失；情節(jié)嚴(yán)重的，交有關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定給予行政處罰。

　　第四十九條　對無故拒交各項(xiàng)費(fèi)用的住戶，物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期交納，并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院起訴追繳。

　　第五十條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由管委會制止、限期改正或要求賠償損失：

　　（一）對物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)不及時的；

　　（二）管理制度不健全、管理混亂的；

　　（三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

　　（四）擅自將管理費(fèi)用挪作他用的；

　　（五）亂搭、亂建，改變房屋和配套設(shè)施、設(shè)備用途的；

　　（六）違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。

　　第五十一條　開發(fā)建設(shè)或經(jīng)營管理單位在管委會未成立前不按規(guī)定管理住宅小區(qū)或未按規(guī)定向管委會移交住宅小區(qū)，未移交專用房和拒交住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修費(fèi)的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期履行；逾期仍不履行的，市房產(chǎn)行政主管部門可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第十章　附則

　　第五十二條　辦公、商住、別墅等的物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。

　　第五十三條　本辦法由市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第五十四條　本辦法自發(fā)布之日起施行，原《撫順市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》（1997年5月27日撫政發(fā)[1997]15號文）同時廢止。