西安市國有土地上房屋征收與補償辦法

　　西安市人民政府令第97號

　　(2012年3月13日西安市人民政府第3次常務(wù)會議審議通過　2012年3月29日西安市人民政府令第97號公布　自公布之日起施行)

　　《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》已經(jīng)2012年3月13日市政府第3次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。

　　二○一二年三月二十九日

　　第一章　總則

　　第二章　征收決定

　　第三章　補償

　　第四章　法律責任

　　第五章　附則

　　第一章　總則

　　第一條　為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)國有土地上，為了公共利益的需要，征收單位和個人的房屋，適用本辦法。

　　第三條　市住房保障和房屋管理局是本市房屋征收與補償?shù)男姓鞴懿块T(以下簡稱市征收主管部門)，其所屬的市房屋征收管理辦公室具體負責本市房屋征收與補償?shù)娜粘９芾砉ぷ鳌?

　　新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)人民政府，以及各開發(fā)區(qū)管理委員會具體組織實施本轄區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收與補償工作。

　　市棚戶區(qū)改造管理辦公室負責實施本市棚戶區(qū)改造項目范圍內(nèi)的房屋征收與補償工作。

　　第四條　發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、國土、財政、公安、城管執(zhí)法等市級有關(guān)部門及各區(qū)人民政府應(yīng)當依照本辦法的規(guī)定和職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

　　第五條　房屋征收與補償應(yīng)當遵循決策民主、程序正當、結(jié)果公開的原則。

　　第六條　任何組織和個人對違反本辦法規(guī)定的行為，都有權(quán)向市征收主管部門、區(qū)人民政府舉報。接到舉報的市征收主管部門、區(qū)人民政府應(yīng)當及時核實、處理。

　　第二章　征收決定

　　第七條　為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收決定:

　　(一)國防和外交的需要;

　　(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

　　(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

　　(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

　　(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

　　(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

　　第八條　作出房屋征收決定時，需具備下列條件:

　　(一)建設(shè)項目立項文件;

　　(二)規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證或確認的規(guī)劃設(shè)計條件;

　　(三)國土資源部門的土地相關(guān)文件;

　　(四)征收補償方案。

　　保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，還應(yīng)當納入市、區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

　　第九條　征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。被征收人對調(diào)查結(jié)果有異議的，應(yīng)當及時調(diào)查核實。

　　第十條　實施房屋征收時，以房屋權(quán)屬證書或土地使用權(quán)證、公有房屋租賃憑證計戶補償。

　　第十一條　房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。市房屋征收管理辦公室應(yīng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理下列手續(xù):

　　(一)暫停辦理房屋新建、擴建、改建和改變房屋用途及分戶手續(xù);

　　(二)暫停辦理工商營業(yè)執(zhí)照手續(xù)。

　　書面通知應(yīng)當載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。

　　第十二條　征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當根據(jù)前期調(diào)查、征收費用概算等情況，按照本辦法規(guī)定擬定征收補償方案，報市房屋征收管理辦公室。

　　征收范圍所在地區(qū)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

　　第十三條　征收范圍所在地區(qū)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改情況及時公布。

　　因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本辦法規(guī)定的，應(yīng)當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

　　第十四條　征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估，將評估報告報市房屋征收管理辦公室，并簽訂維穩(wěn)目標責任書。

　　征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門用于征收的補償資金到位，專款專用;實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當落實產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源。

　　第十五條　房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，由市人民政府常務(wù)會議討論決定。

　　第十六條　房屋征收決定作出后應(yīng)當及時公告。公告應(yīng)當載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。

　　市房屋征收管理辦公室應(yīng)對從事房屋征收與補償工作的人員進行法律、法規(guī)等相關(guān)知識的培訓。

　　市房屋征收管理辦公室、征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當做好房屋征收與補償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?

　　房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。

　　第十七條　被征收人對房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　第三章　補償

　　第十八條　征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當組織規(guī)劃、國土、建設(shè)等部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定合法的建筑應(yīng)當給予補償;對未超過批準期限的臨時建筑應(yīng)當根據(jù)其剩余使用年限給予補償;對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

　　第十九條　被征收房屋的建筑面積、用途，以房屋權(quán)屬證書的記載為準。被征收房屋權(quán)屬證書未載明建筑面積、用途或者建筑面積、用途有爭議的，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當組織發(fā)改、規(guī)劃、國土、建設(shè)等有關(guān)部門依照法律、法規(guī)進行調(diào)查、認定和處理。

　　第二十條　房屋征收決定作出后，應(yīng)當對被征收人給予下列補償:

　　(一)被征收房屋價值的補償;

　　(二)因征收房屋造成搬遷、臨時安置的補償;

　　(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

　　第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當依據(jù)本地城市規(guī)劃提供征收范圍內(nèi)或就近的房屋。

　　第二十二條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

　　被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

　　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定、信用管理、估價技術(shù)標準、估價糾紛等事項按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十三條　被征收人選擇貨幣補償?shù)模幢徽魇辗课菰u估價值的20%給予補貼。

　　第二十四條　被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

　　被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)由同一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選用同一估價時點，采用相同價值內(nèi)涵及技術(shù)路線進行評估。

　　第二十五條　征收公有房屋的，應(yīng)當實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后被征收人應(yīng)當與承租人重新簽訂房屋租賃合同。征收前另有約定的，從其約定。

　　第二十六條　實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積應(yīng)不少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積。

　　在征收范圍外產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋區(qū)位，每戶獎勵被征收房屋套內(nèi)建筑面積10%至20%的套內(nèi)建筑面積，具體獎勵面積在征收補償方案中予以明確。

　　被征收房屋套內(nèi)建筑面積與獎勵的套內(nèi)建筑面積之和就近上靠戶型進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換為私產(chǎn)的，被征收房屋套內(nèi)建筑面積部分與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積部分，按評估價值結(jié)算差價。獎勵的套內(nèi)建筑面積不結(jié)算房價款。

　　公攤面積部分均不結(jié)算房價款。

　　第二十七條　被征收人符合享受最低生活保障條件的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積與被征收房屋套內(nèi)建筑面積相等部分，除被征收房屋評估價值高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評估價值外，不結(jié)算差價;按本辦法第二十六條規(guī)定獎勵的套內(nèi)建筑面積部分，不結(jié)算房價款;未達到相近戶型套內(nèi)建筑面積部分按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評估價值的50%結(jié)算。

　　第二十八條　被征收人符合住房保障條件的，按照省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十九條　征收獨立營業(yè)用房采取大廳式營業(yè)用房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積應(yīng)不少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積，套內(nèi)建筑面積部分按評估價值結(jié)算差價。

　　公攤面積部分均不結(jié)算房價款。

　　第三十條　征收營業(yè)用房和其他非住宅用房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，因城市規(guī)劃等原因，在征收范圍外產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋區(qū)位每戶獎勵被征收房屋套內(nèi)建筑面積10%至30%的套內(nèi)建筑面積，獎勵的套內(nèi)建筑面積部分不予結(jié)算房價款，具體獎勵面積在征收補償方案中予以明確。

　　第三十一條　征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門未向選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人、公有房屋承租人提供周轉(zhuǎn)用房的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，應(yīng)當在過渡期內(nèi)按下列規(guī)定向被征收人、公有房屋承租人支付費用:

　　(一)征收住宅房屋的，每月支付被征收房屋評估價值0.35%的臨時安置補償費。臨時安置補償費低于500元/月的，按500元/月支付。

　　(二)征收營業(yè)、生產(chǎn)加工業(yè)房屋的，每月支付被征收房屋評估價值0.35%的臨時安置補償費;造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，每月支付被征收房屋評估價值0.1%的停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

　　(三)征收辦公用房的，每月支付被征收房屋評估價值0.35%的臨時安置補償費。

　　(四)征收倉儲及其他用房的，每月支付被征收房屋評估價值0.25%的臨時安置補償費。

　　第三十二條　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為多層房屋(七層以下含七層)的過渡期限一般不超過24個月;小高層、高層房屋的過渡期限一般不超過30個月。過渡期限自被征收人或公有房屋承租人交付房屋之日起計算。

　　超過補償協(xié)議約定過渡期限的，自逾期之月起，每月按原標準的2倍支付臨時安置補償費和停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

　　第三十三條　因征收營業(yè)、生產(chǎn)加工業(yè)房屋，被征收人選擇貨幣補償，造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的，按被征收房屋評估價值的2%一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

　　被征收房屋的生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人不是被征收人的，依照其與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補償費;沒有約定的，由被征收人和生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人協(xié)商分配;協(xié)商不成的，由征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門將停產(chǎn)、停業(yè)損失補償費辦理提存公證，在當事人協(xié)商或訴訟結(jié)果確定后支付。

　　第三十四條　征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當按照下列規(guī)定向被征收人、公有房屋承租人支付搬遷補償費:

　　(一)搬遷補償費2000元/戶。

　　(二)涉及固定電話移機、空調(diào)、有線電視、寬帶網(wǎng)遷裝等費用，按征收決定公告之日的收費標準給予補償。

　　(三)涉及設(shè)備搬遷的，按照國家和省市有關(guān)貨物運輸價格等規(guī)定支付搬遷補償費。

　　第三十五條　被征收人或公有房屋承租人在房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定之日起20日內(nèi)搬遷的，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當給予每戶1.5萬元獎勵，選擇貨幣補償?shù)模繎粼僭黾?.5萬元獎勵;20日至30日內(nèi)搬遷的，每戶給予1萬元獎勵，選擇貨幣補償?shù)模繎粼僭黾?萬元獎勵;超過30日搬遷的，不予獎勵。

　　第三十六條　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的層次、朝向等，由被征收人、公有房屋承租人按照交房順序號自主選擇，并予以公布。

　　第三十七條　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，應(yīng)當符合下列規(guī)定:

　　(一)符合國家質(zhì)量安全標準;

　　(二)產(chǎn)權(quán)清晰;

　　(三)達到入住條件。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋最小戶型套內(nèi)建筑面積不得小于40平方米，每種戶型套內(nèi)建筑面積之差不低于8平方米。

　　第三十八條　征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門與被征收人、公有房屋承租人應(yīng)當依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項訂立補償協(xié)議。

　　補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

　　第三十九條　征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由市征收主管部門報請市人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

　　被征收人、公有房屋承租人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

　　第四十條　房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷。

　　對被征收人、公有房屋承租人給予補償后，被征收人、公有房屋承租人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

　　任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

　　第四十一條　被征收人、公有房屋承租人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由市房屋征收管理辦公室依法申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第四十二條　征收補償協(xié)議簽訂后，被征收人、公有房屋承租人應(yīng)當將土地使用證、房屋所有權(quán)證、租賃憑證等相關(guān)資料一并繳回，有關(guān)部門應(yīng)當及時到國土資源、房屋管理部門辦理注銷手續(xù)。

　　實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，有關(guān)部門應(yīng)當按照協(xié)議的規(guī)定，給被征收人及時辦理房屋登記手續(xù)。被征收人應(yīng)當按照住宅專項維修資金的相關(guān)管理規(guī)定繳存產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的專項維修資金。

　　第四十三條　監(jiān)察機關(guān)應(yīng)當加強對參與房屋征收與補償工作的單位及其工作人員的監(jiān)察。

　　審計機關(guān)應(yīng)當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。

　　第四章　法律責任

　　第四十四條　在房屋征收與補償工作中，有關(guān)工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由市、區(qū)人民政府責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十五條　采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

　　第四十六條　采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

　　第四十七條　貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關(guān)款項，限期退還違法所得，對有關(guān)責任單位通報批評、給予警告;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

　　第四十八條　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五章　附則

　　第四十九條　臨潼區(qū)、閻良區(qū)、長安區(qū)和市轄縣國有土地上房屋征收與補償工作，由所在區(qū)、縣人民政府參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十條　本辦法自公布之日起施行。2004年5月10日西安市人民政府令第22號公布的《西安市城市房屋拆遷管理實施細則》同時廢止。本辦法施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，按照原批準的實施方案，繼續(xù)沿用原有規(guī)定執(zhí)行，但政府不得責成有關(guān)部門行政強制拆遷。