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　　各區(qū)縣住房保障房屋管理局、各物業(yè)服務(wù)企業(yè):

　　為貫徹實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，制定了《上海市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真按照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中的情況，請(qǐng)及時(shí)告知市局物業(yè)管理處。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　二○一二年七月二十四日

　　上海市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理管理辦法

　　第一條 (目的和依據(jù))

　　為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理的管理，提升項(xiàng)目經(jīng)理隊(duì)伍的素質(zhì)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，制定本辦法。

　　第二條 (適用范圍)

　　本辦法適用于受物業(yè)服務(wù)企業(yè)委派，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擔(dān)任物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理的人員。

　　第三條 (項(xiàng)目經(jīng)理)

　　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理(以下簡稱項(xiàng)目經(jīng)理)，是指持有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理師資格證書》，或者經(jīng)全市統(tǒng)一考試取得《助理物業(yè)管理師資格證書》，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)委派，經(jīng)房管部門注冊(cè)取得《項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)注冊(cè)證》(以下簡稱《執(zhí)業(yè)證書》)，擔(dān)任住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)負(fù)責(zé)人的人員。

　　第四條 (主管部門)

　　市房管部門負(fù)責(zé)本市項(xiàng)目經(jīng)理的培訓(xùn)、考試、執(zhí)業(yè)注冊(cè)、繼續(xù)教育等業(yè)務(wù)的管理工作。區(qū)(縣)房管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理的注冊(cè)、執(zhí)業(yè)、繼續(xù)教育情況的監(jiān)督檢查。

　　第五條 (項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制)

　　本市實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向受托管理服務(wù)的住宅小區(qū)委派項(xiàng)目經(jīng)理。建筑面積超過10萬平方米的小區(qū)，應(yīng)配備至少一名項(xiàng)目經(jīng)理;在同一區(qū)縣范圍內(nèi)地理位置上相毗鄰的若干個(gè)小區(qū)，可以委派同一名項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行管理，其管理的小區(qū)數(shù)不得超過三個(gè)，且建筑面積合計(jì)不超過10萬平方米。

　　第六條 (任職條件)

　　項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)符合下列條件：

　　(一)持有《執(zhí)業(yè)證書》;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其簽訂了聘用合同;

　　(三)持有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的委派(任命)書。

　　第七條 (工作職責(zé))

　　項(xiàng)目經(jīng)理的主要工作職責(zé)：

　　(一)根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)定和合同約定，制定住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)方案和應(yīng)急預(yù)案并組織實(shí)施。

　　(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，組織實(shí)施小區(qū)內(nèi)樓宇管理、日常維修、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、保安服務(wù)、衛(wèi)生消毒、車輛管理;負(fù)責(zé)物業(yè)共用設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)資料的查驗(yàn)保管工作。

　　(三)建立健全各項(xiàng)管理制度和崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)處理管理服務(wù)人員的違規(guī)行為;

　　(四)加強(qiáng)與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人的溝通與交流，接受業(yè)主監(jiān)督;每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核。

　　(五)及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的緊急情況和突發(fā)事件，發(fā)現(xiàn)業(yè)主損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、擅自改變房屋使用性質(zhì)等違法行為或違反管理規(guī)約(臨時(shí)管理規(guī)約)的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告;

　　(六)接受街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，配合相關(guān)部門做好社區(qū)管理工作;

　　(七)依法使用或按照業(yè)主大會(huì)的決定規(guī)范使用專項(xiàng)維修資金、公共收益;

　　(八)法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　第八條 (資格考試)

　　助理物業(yè)管理師資格考試依據(jù)市住房保障和房屋管理局、市人力資源和社會(huì)保障局共同印發(fā)的《關(guān)于在本市物業(yè)管理行業(yè)開展助理物業(yè)管理師職業(yè)技能鑒定的通知》(滬房管物〔2011〕376號(hào))的規(guī)定執(zhí)行。

　　第九條 (執(zhí)業(yè)注冊(cè))

　　申請(qǐng)執(zhí)業(yè)注冊(cè)應(yīng)符合以下條件：

　　(一)取得住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理師資格證書》，或本市人力資源和社會(huì)保障局頒發(fā)的《助理物業(yè)管理師資格證書》;

　　(二)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的勞動(dòng)合同;

　　(三)逾期申請(qǐng)初始注冊(cè)人員的繼續(xù)教育證明材料。

　　初始注冊(cè)的人員，可以自取得《資格證書》之日起一年內(nèi)提出注冊(cè)申請(qǐng)。逾期未申請(qǐng)者，在申請(qǐng)初始注冊(cè)時(shí)，必須符合本辦法繼續(xù)教育的要求。

　　申請(qǐng)注冊(cè)的人員，應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，并通過聘用企業(yè)向市房管部門提出注冊(cè)申請(qǐng)，同時(shí)提交執(zhí)業(yè)注冊(cè)申請(qǐng)表(見附表)、《物業(yè)管理師資格證書》或者《助理物業(yè)管理師資格證書》、項(xiàng)目經(jīng)理委派(任命)書、勞動(dòng)合同及社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明、繼續(xù)教育證明、注冊(cè)部門要求的其它相關(guān)資料。取得《資格證書》的人員，經(jīng)注冊(cè)取得《執(zhí)業(yè)證書》后方可以項(xiàng)目經(jīng)理的名義執(zhí)業(yè)，《執(zhí)業(yè)證書》有效期為三年，是項(xiàng)目經(jīng)理的執(zhí)業(yè)憑證，由持證人保管和使用。

　　第十條 (變更注冊(cè))

　　在注冊(cè)有效期內(nèi)，項(xiàng)目經(jīng)理變更執(zhí)業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第九條規(guī)定的程序辦理變更注冊(cè)手續(xù)。變更注冊(cè)后，其《執(zhí)業(yè)證書》在原注冊(cè)有效期內(nèi)繼續(xù)有效。

　　第十一條 (延續(xù)注冊(cè))

　　注冊(cè)有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前30個(gè)工作日內(nèi)，按照本辦法第九條規(guī)定的程序申請(qǐng)延續(xù)注冊(cè)。

　　第十二條 (繼續(xù)教育)

　　項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)接受繼續(xù)教育，更新知識(shí)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。項(xiàng)目經(jīng)理每年至少參加一次執(zhí)業(yè)復(fù)訓(xùn)的繼續(xù)教育。

　　第十三條 (《執(zhí)業(yè)證書》注銷)

　　項(xiàng)目經(jīng)理在物業(yè)管理服務(wù)中有下列情形之一的，市房管部門注銷其項(xiàng)目經(jīng)理《執(zhí)業(yè)證書》：

　　(一)違反國家法律法規(guī)，違背職業(yè)道德規(guī)范和行業(yè)誠信制度，被一次性記18分的;

　　(二)在三個(gè)記分年度被累計(jì)記分超過18分的;

　　(三)連續(xù)二個(gè)年度未接受年度繼續(xù)教育的;

　　(四)其他應(yīng)予注銷執(zhí)業(yè)證書的情形。

　　項(xiàng)目經(jīng)理被注銷《執(zhí)業(yè)證書》的，自注銷之日起二年內(nèi)不得在本市行政管理區(qū)域內(nèi)擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理;二年后應(yīng)當(dāng)重新辦理執(zhí)業(yè)注冊(cè)取得《執(zhí)業(yè)證書》后方可受聘擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理。

　　第十四條 (執(zhí)業(yè)信用檔案)

　　市房管部門統(tǒng)一建立項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用檔案，項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用檔案作為物業(yè)管理企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案的組成部分，項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用記分標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息管理辦法》、《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息評(píng)價(jià)試行標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十五條 (施行日期)

　　本辦法自2013年1月1日起施行，有效期至2017年12月31日。《上海市居住物業(yè)小區(qū)經(jīng)理管理暫行辦法》(滬房地資物〔2003〕270號(hào))同時(shí)廢止。

　　附件：上海市住宅小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)注冊(cè)申請(qǐng)表

　　附件

　　上海市住宅小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)注冊(cè)申請(qǐng)表

　　申請(qǐng)人姓名

　　申請(qǐng) 執(zhí)業(yè)

　　單 位

　　填表 日期

　　個(gè) 人 情 況貼一寸

　　免冠照片

　　姓名 性別 出生年月

　　戶籍省 市 縣民族

　　身份證號(hào)碼

　　畢業(yè)院校 所學(xué)專業(yè) 畢業(yè)時(shí)間

　　最高學(xué)歷 專業(yè)技術(shù)職稱

　　聯(lián)系電話 手機(jī) E-mail

　　從事物業(yè)管理

　　工作累計(jì)年限 所在企業(yè)

　　擔(dān)任的職務(wù)

　　助理物業(yè)管理師資格證書號(hào) 取得證書年份

　　全國物業(yè)管理師資格證書號(hào) 取得證書年份

　　申請(qǐng)執(zhí)業(yè)單位情況

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　名稱

　　(蓋章)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　資質(zhì)等級(jí) 資質(zhì)證書號(hào)碼

　　法定代表人 單位性質(zhì) 注冊(cè)地

　　通訊地址

　　郵政編碼 電話 傳真

　　從事物業(yè)服務(wù)的主要經(jīng)歷、業(yè)績

　　項(xiàng)目名稱地址管理期間物業(yè)類型面積所獲榮譽(yù)

　　項(xiàng)目名稱地址管理期間物業(yè)類型面積所獲榮譽(yù)

　　參加繼續(xù)教育情況

　　起止日期內(nèi) 容培訓(xùn)機(jī)構(gòu)名稱學(xué) 時(shí)成 績

　　申報(bào)擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目情況

　　項(xiàng)目名稱地址物業(yè)性質(zhì)物業(yè)面積

　　1、

　　2、

　　3、

　　注冊(cè)機(jī)構(gòu)審核意見

　　(蓋章)

　　年 月 日

　　注冊(cè)號(hào) 注冊(cè)時(shí)間 注冊(cè)有效期

　　貼身份證件復(fù)印件

　　貼助理物業(yè)管理師資格證書或全國物業(yè)管理師資格證書復(fù)印件