各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局： 　　市政府同意市住房保障房屋管理局制訂的《關于實施〈上海市住宅物業管理規定〉的若干意見》，現轉發給你們，請認真按照執行。 　　上海市人民政府 　　二○一一年五月三十一日 　　上海市住房保障和房屋管理局關于實施《上海市住宅物業管理規定》的若干意見 　　為了貫徹實施市人大常委會修訂的《上海市住宅物業管理規定》(以下簡稱《規定》)，進一步做好本市住宅物業管理工作，現提出如下若干意見： 　　一、部門、單位的職責分工 　　各區縣政府負責落實住房保障房屋管理、城管執法、工商、綠化市容、規劃國土資源、民政、消防、環保等部門以及供水、供電、供氣等專業單位在住宅小區綜合管理中的職責，組織召開住宅物業管理聯席會議，協調解決住宅小區管理的綜合性問題，并對鄉、鎮政府和街道辦事處的住宅小區綜合管理工作進行考核。 　　各鄉、鎮政府和街道辦事處負責落實本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調落實部門和人員解決住宅小區綜合管理中的疑難問題，指導監督業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作，辦理業主委員會的備案手續。 　　區、縣住房保障房屋管理部門負責對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關程序的業務指導和監督管理。 　　區、縣民政部門負責對居民委員會、村民委員會履行其對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關工作職責的指導監督。 　　居民委員會、村民委員會應當做好對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作的指導，指導業主選舉具有模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強且有一定組織能力的業主擔任業主代表、籌備組成員、業主委員會成員、換屆改選小組成員;負責對業主委員會的日常指導，幫助業主自行管理的業主委員會的規范運作，并通過人民調解委員會調解物業管理糾紛。 　　二、物業管理區域的核定 　　對有市政道路或自然河道穿越的建設用地，在住宅建設工程設計時，建設單位原則上應當分別配置配套設施設備。 　　區、縣規劃管理部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當征求區、縣住房保障房屋管理部門對物業管理區域的預劃意見。區、縣住房保障房屋管理部門應當根據物業管理區域劃分的原則，審查建設單位住宅建設工程設計方案中標明的物業管理區域劃分情況及物業管理用房配置情況，并出具物業管理區域預劃意見書,復告區、縣規劃管理部門。 　　建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證時，應當向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門提出劃分物業管理區域的申請，并提交下列資料： 　　(一)建設項目用地批準文件; 　　(二)建筑總平面圖; 　　(三)建設項目停車位、綠化等共用設施設備配置情況說明; 　　(四)其他應當提交的資料。 　　物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門應當在受理申請之日起5個工作日內，向建設單位出具《物業管理區域核定單》。 　　需要調整物業管理區域的，由業主委員會提交業主大會會議討論通過后，向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門提出申請。區、縣住房保障房屋管理部門應當會同鄉、鎮政府或街道辦事處按照《規定》第七條的要求，結合當地居民委員會、村民委員會的布局,出具調整物業管理區域劃分的意見，并在相關物業管理區域內予以公告。 　　三、分期開發項目的物業管理 　　劃定為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業管理招投標以該物業管理區域為范圍。 　　先期開發區域內銷售并交付使用的物業符合《規定》條件的，應當成立業主大會。業主大會可就整個物業管理區域的物業管理事項作出決定，但對后期業主可能產生不利影響的除外。業主大會決定聘用物業服務企業的，物業服務合同期限不得超過2年。業主大會成立后接受交付使用物業的業主，成為該業主大會的成員，依法行使權利、履行義務。通過的《業主大會議事規則》中，應當按照分期開發建設的物業建筑面積比例，約定業主委員會組成人數。業主委員會應當按照《業主大會議事規則》，召開業主大會會議，增補業主委員會成員。 　　業主大會成立后，業主委員會應當將業主大會決定的事項告知建設單位;建設單位銷售該物業管理區域內物業的，應當在房屋銷售合同中注明業主大會的決定事項。 　　四、建設項目資料的備案 　　建設單位應當按照《規定》第十條的要求，向物業所在地的房管辦事處提交相關資料。其中“物業管理所必需的其他資料”，包括營業執照、項目批準文件、用地批準文件、施工許可證、房屋土地權屬調查報告、業主清冊和聯系方式等資料。 　　建設單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明后，住房保障房屋管理部門方可向其核發房屋交付使用許可證。 　　五、業主大會籌備組、換屆改選小組中業主代表的產生 　　籌備組、換屆改選小組中的業主代表人數，由鄉、鎮政府或街道辦事處根據物業管理規模和社區建設情況確定，一般為5—10人，其所占比例應當不低于籌備組或換屆改選小組總人數的二分之一。 　　業主代表可通過業主推薦、自薦、召開座談會聽取意見等方式產生，具體方式由居民委員會、村民委員會確定，并在物業管理區域內予以公告。 　　業主代表不依法履行職責，經鄉、鎮政府或街道辦事處責令限期改正后仍未履行職責的，居民委員會、村民委員會可組織業主重新推薦產生業主代表。 　　六、業主投票權的計算 　　業主投票權數，由業主大會根據專有部分面積、建筑物總面積和業主人數、總人數確定。 　　專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認定： 　　(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。其中，建設單位“專有部分的面積”是指銷售的物業建筑面積，不包括以下物業的建筑面積：停車庫;依法歸全體或者部分業主共有的物業;配電房、避難層、儲藏室;不能單獨辦理產證的其他物業。 　　(二)建筑物總面積，按照前項專有部分面積的總和計算。 　　業主人數和總人數按照下列方法認定： 　　(一)業主人數，按照房地產權證數確定，一個產權證計為一個業主人數;房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按照房屋銷(預)售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。 　　(二)總人數，按照前項業主人數的總和計算。 　　七、業主委員會成員全體辭職的處理 　　業主委員會成員全體辭職的，鄉、鎮政府或街道辦事處應當會同區、縣住房保障房屋管理部門組建業主委員會換屆改選小組。業主委員會換屆改選小組中的業主代表，由居民委員會、村民委員會組織業主推薦產生。業主委員會換屆改選小組應當自成立起90日內召開業主大會，選舉產生新一屆業主委員會。 　　在新一屆業主委員會選舉產生前，原業主委員會應當繼續履行職責。因不履行職責造成的損失，由相關責任人承擔。 　　八、業主委員會主任、副主任不召集業主委員會會議的處理 　　業主委員會主任、副主任在符合召集業主委員會會議的條件下和規定期限內，無正當理由不召集會議的，居民委員會、村民委員會可指定業主委員會其他成員召集業主委員會會議，并在物業管理區域內予以公告。 　　九、物業矛盾糾紛的調處 　　鄉、鎮政府或街道辦事處、居民委員會、村民委員會應當充分發揮人民調解委員會在物業管理糾紛調解中的作用，充實專業人員，提高物業管理矛盾糾紛居間調解的效能。 　　鄉、鎮政府或街道辦事處可通過設立住宅小區綜合管理法律服務咨詢站及聘請行業專家、律師等專業人員，為住宅小區綜合管理提供法律咨詢服務，解決疑難問題，調解矛盾糾紛，提高社區物業綜合管理的整體水平。 　　居民委員會、村民委員會設立的人民調解委員會，受理和調解下列物業管理糾紛： 　　(一)業主委員會的組建、運作和自我管理中發生的業主與業主委員會之間的糾紛; 　　(二)業主、業主委員會、物業服務企業之間因維修資金使用、房屋及配套設施、設備及相關場地維修、養護、管理和環境秩序管理等引發的糾紛; 　　(三)鄰里間因安裝防盜門、防盜窗、空調、曬衣架、鴿棚等附著物引發的物業使用糾紛; 　　(四)因業主或使用人違反《臨時管理規約》、《管理規約》引發的物業矛盾糾紛; 　　(五)其他屬于人民調解組織調解范圍內的物業管理糾紛。 　　業主委員會可對本條第三款第(三)、(四)、(五)項規定的物業管理糾紛進行調解，居民委員會、村民委員會對業主委員會的調解活動給予協助和指導。 　　業主委員會應當建立物業管理矛盾協調工作會議制度，協調處理業主之間、業主與物業服務企業之間的矛盾和糾紛。會議由業主委員會主任主持召開。 　　十、物業服務項目經理的管理 　　物業服務企業應當向受托管理服務的住宅小區委派一名物業服務項目經理，作為該住宅小區物業管理服務的負責人。物業服務項目經理應當持有建設部頒發的全國物業管理師證書或經全市統一考試取得的相應職業資格證書，并在住房保障房屋管理部門注冊，取得物業服務項目經理執業注冊證。 　　對在同一區、縣行政區域范圍內地理位置上相毗鄰的住宅小區，一名物業服務項目經理可管理的數量不得超過3個，且總建筑面積不得超過10萬平方米。 　　物業服務企業未按照規定委派物業服務項目經理的，記入物業服務企業信用檔案。 　　十一、物業管理用房的確認 　　建設單位在辦理建設工程規劃許可證時，應當將物業管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章;對分期開發的物業管理區域，建設單位應當按照整個物業管理區域的配置要求，在先期開發的區域內一次性配置或提供臨時物業管理用房。建設單位在未按照規劃配置物業管理用房前，不得擅自變更、分割、轉讓、抵押臨時物業管理用房。 　　建設單位提交的資料符合物業管理區域預劃意見書和物業管理用房配置要求的，規劃管理部門方可向其核發建設工程規劃許可證。 　　房屋土地調查機構應當在房屋土地權屬調查報告書中注明物業管理用房的坐落、面積、室號;區、縣住房保障房屋管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業管理用房室號。 　　1997年7月1日至2003年8月31日間竣工的居住物業管理區域，其物業管理用房應當按照規劃中配置的標準提供;規劃中未配置的，按照物業管理區域實際使用狀況予以提供。 　　十二、物業服務的收費 　　住宅物業管理區域已組建業主大會的，由業主大會與物業服務企業按照質價相符的原則，協商確定物業服務內容、物業服務收費標準和收費方式，并在物業服務合同中予以約定。 　　十三、物業的自行管理 　　規模較小且具備自行管理條件的住宅小區，經業主大會會議討論通過，可在居民委員會、村民委員會的監督指導下，由業主自行管理。業主自行管理的，應當設定執行機構及其負責人，負責自行管理的組織實施并承擔由此產生的相關責任。 　　業主大會聘請專業保潔、保安、綠化養護、設施設備保養維修單位的，應當與其簽訂專業服務合同。 　　業主大會采用民事雇傭方式聘請自然人進行公共區域清潔衛生、秩序維護、綠化養護，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務的，應當為其支付意外傷害等保險費用，由被聘用人員自行購買后報業主委員會備案。 　　業主大會決定開具自行管理發票的，業主委員會可持區、縣住房保障房屋管理部門的證明材料，到物業所在地的稅務部門申請代為開具。 　　十四、物業的裝飾裝修 　　業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當會同裝飾裝修單位與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修管理協議，明確裝飾裝修工程的實施內容、實施期限、允許施工時間、現場巡查、廢棄物清運與處置以及裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項等。 　　十五、物業使用性質的變更 　　由規劃管理部門會同區、縣住房保障房屋管理部門提出允許改變物業使用性質的區域范圍和方案，經區、縣政府同意后，區、縣規劃管理部門應當予以公告并抄送區、縣住房保障房屋管理部門。具體范圍和方案，應當包括可改變的部位和經營項目等內容。 　　在允許改變物業使用性質的區域范圍內，具體房屋單元的業主需要改變使用性質的,應當符合下列條件： 　　(一)符合房屋使用安全要求; 　　(二)符合《臨時管理規約》、《管理規約》; 　　(三)經有利害關系的業主同意; 　　(四)符合相關法律、法規的規定。 　　符合前款規定的住宅，其房屋所有權人可向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門申請變更住宅使用性質，區、縣住房保障房屋管理部門應當自受理申請之日起20日內做出決定。對符合條件的，準予其變更住宅物業使用性質，并告知其依法向工商管理等部門辦理有關手續的義務。 　　業主大會應當在《管理規約》中，對本住宅物業管理區域內住宅變更使用性質后的物業服務費標準作出約定。物業服務企業應當按照約定，對準予變更住宅物業使用性質的房屋收取相應的物業服務費。改變使用性質的房屋，經政府決定征收的，按照居住房屋用途和建筑面積予以補償安置。 　　十六、管線的維修養護責任 　　住宅小區內水、電、氣分戶計量表和表前的相關管線和設施設備維修、養護責任，由供水、供電、供氣服務單位分別承擔;分戶計量表后的相關管線和設施設備維修、養護責任，由房屋所有人承擔。 　　十七、維修資金的補建和再次籌集 　　未建立首期專項維修資金或專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業主應當按照每月每平方米建筑面積成本價0.2%的標準補建或再次籌集，專項維修資金管理規約約定或業主大會會議決定高于上述標準籌集以及一次性籌集的除外。 　　物業服務企業應當每月對業主專項維修資金賬戶進行核對，對按照規定達到補建或再次籌集標準的，應當在15日內書面告知業主委員會。業主委員會應當告知相關業主并在物業管理區域內予以公告。采取分期籌集的，由物業服務企業于次月起在收取物業服務費時予以代收，并出具專項維修資金票據，按月納入專項維修資金賬戶，并將補建或再次籌集的情況在物業管理區域內予以公告。 　　配備電梯的物業，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的7%;不配備電梯的物業，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的5%。 　　業主轉移或抵押房地產的，可到物業所在地的物業服務企業查詢房屋維修資金余額。已足額交納的，業主可持物業服務企業出具的維修資金余額查詢單到物業所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證;維修資金余額少于前款規定的，業主可在持物業服務企業出具的維修資金交款單至維修資金賬戶開戶銀行補足后，持維修資金余額查詢單及銀行交款憑據到物業所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證。 　　公有住宅售后房屋轉讓或抵押的，由市公積金管理中心按照前款規定開具維修資金足額繳納憑證。 　　業主辦理房地產轉移或抵押登記時，應當提交維修資金足額繳納憑證。 　　十八、物業的檢測和鑒定 　　業主應當按照《房屋修繕工程技術規程》中規定的物業常規檢查內容和檢查周期，承擔物業維修養護責任。 　　業主應當在物業服務合同中，委托物業服務企業按照《房屋完損狀況檢查周期表》和《房屋結構完好性檢查周期表》的規定，對物業定期進行維修養護和檢查。 　　市住房保障房屋管理部門負責房屋質量檢測單位的監督管理，并定期公布符合條件的房屋質量檢測單位名單。 　　物業出現結構安全隱患或異常狀況時，相關責任人可根據《房屋質量檢測規程》中規定的流程，委托房屋質量檢測單位進行檢測、鑒定。 　　檢測結論為整體危險或局部危險的房屋，應當由市房屋檢測中心出具危險房屋審定書。 　　十九、房屋外墻的維護 　　住宅物業管理區域內房屋外墻的維護，由業主負責。業主應當按照有關規定和標準，根據房屋外墻的材質進行清洗或粉刷，確保房屋外墻整潔。房屋外墻存在嚴重褪色、明顯污跡的，業主應當及時予以清洗、粉刷。 　　二十、示范文本的應用 　　建設單位、物業服務企業、業主大會、業主委員會按照市住房保障房屋管理部門印發的示范文本，制定和簽署臨時管理規約、專項維修資金管理規約、首次業主大會會議表決規則、業主大會議事規則、業主委員會成員候選人產生辦法、業主委員會選舉辦法、物業服務合同、住宅裝飾裝修管理協議等文件。 　　本意見自公布之日起施行，有效期為5年。 　　上海市住房保障和房屋管理局 　　二○一一年五月十二日