經2006年6月30日吉林市人民政府第13屆58次常務會議討論通過，現予發布，自2006年8月20日起施行。

　　2006年7月3日

吉林市棚戶區改造回遷住宅區物業管理暫行辦法

　　第一條　為加強棚戶區改造回遷住宅區，以下簡稱棚改住宅區的物業管理，根據《吉林市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)的有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本市城市建成區和工業集中區內的棚改住宅區物業管理活動適用本辦法。

　　第三條　市物業管理行政主管部門負責棚改住宅區物業管理活動的監督、指導工作。

　　各區人民政府負責本轄區內棚改住宅區的物業管理活動的組織領導工作。其主要職責是：

　　(一)組織召開首次業主大會；

　　(二)監督物業承接、交接工作和物業用房的使用；

　　(三)負責業主大會、業主委員會有關資料和物業服務合同的備案管理；

　　(四)負責受理維修資金使用核準有關申報工作；

　　(五)負責受理前期物業管理招投標備案申報和協議選聘物業管理企業備案工作；

　　(六)受理物業管理投訴；

　　(七)其他物業管理職責。

　　其下設的物業管理辦公室負責日常工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府，負責組織實施自治管理和棄管棚改住宅區管理工作。

　　第四條　棚改住宅區的物業管理實行政府扶持、專業管理、自治管理相結合的原則。

　　第五條　一個棚改住宅區應以規劃宗地紅線圖為準，一般劃分為一個物業管理區域。

　　管理區域內的商品住宅和回遷住宅實行物業共管。

　　第六條　棚改住宅區的業主入住率達到該物業管理區域內房屋總建筑面積(或總套數)50%以上時，區物業管理辦公室應當及時組織召開首次業主大會會議，并按有關規定程序確定管理方式。

　　第七條　棚改住宅區召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

　　第八條　業主大會會議通過的業主公約對物業管理區域內的全體業主、非業主使用人具有約束力。

　　業主、非業主使用人違反業主公約的約定，應當承擔相應的責任。

　　第九條　業主大會選舉產生業主委員會，業主委員會是業主大會的執行機構，應當按照《條例》的有關規定履行職責。業主委員會不履行職責，區物業管理辦公室責令限期改正后仍未改正的，經20%以上業主提議，可以召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

　　第十條　棚改住宅區的建設單位應按下列標準提供物業管理和社區管理用房：

　　(一)棚改住宅區住戶在1000戶(含本數)以下的，按該物業管理區域房屋總建筑面積千分之四標準提供物業管理用房。業主回遷后可并入其他社區的，劃入其他社區管理。無法劃入其他社區的，應提供300平方米面積的社區管理用房。

　　(二)棚改住宅區住戶在1000戶至3000戶(含本數)的，應同時提供物業管理和社區管理用房，一般不低于500平方米，不高于600平方米。物業管理用房和社區管理用房可以合并使用。其中社區管理用房面積不低于300平方米。

　　(三)棚改住宅區住戶在3000戶以上的，按有關規定并考慮實際需要分別配置物業管理和社區管理用房。

　　社區管理用房由市民政部門統一辦理產權登記并負責管理。

　　第十一條　物業管理用房屬于全體業主共有，在區物業管理辦公室監督管理下，由物業管理企業或管理單位使用，并自行維修。

　　物業管理用房未經業主大會同意，不得擅自改變用途。

　　第十二條　棚改住宅區的建設單位應當在取得《商品房預售許可證》前，通過招投標或批準協議方式選聘物業管理企業，并按有關規定備案。

　　建設單位應按《條例》的有關規定持有關備案資料和其他資料辦理《商品房預售許可證》。

　　第十三條　被選聘的物業管理企業在簽訂前期物業服務合同至棚改住宅區業主辦理入住手續期間，應當做好下列工作：

　　(一)組織有關專業技術人員代表業主監督物業共用部位、共用設施的施工質量和配套建設情況；

　　(二)按照物業管理的要求，提出改善物業的具體設計建議；

　　(三)做好業主入住手續的辦理。

　　第十四條　物業管理區域具備下列條件，建設單位在區物業管理辦公室監督下，與選聘的物業管理企業進行物業承接：

　　(一)建設工程的公共設備、設施配套齊全，并符合規劃設計及有關規范要求；

　　(二)竣工驗收合格，且驗收資料齊全；

　　(三)有符合規定的物業管理用房和社區管理用房；

　　(四)共用設備、設施運行正常、完好，并經驗收合格；

　　(五)建筑渣土、垃圾、施工機具和各類臨時建筑清理完畢。

　　第十五條　物業承接時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

　　(一)物業管理區域的竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施，地下管網工程竣工圖等驗收資料；

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　(四)建設單位代收的物業專項維修資金的明細資料；

　　(五)法律、法規規定的其他資料。

　　第十六條　下列情形發生時，前期物業服務合同終止：

　　(一)業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同生效；

　　(二)業主委員會或社區居民委員會制定的自治管理公約生效。

　　第十七條　在前期物業管理期間，棚改住宅區回遷業主的物業服務費用由建設單位承擔。

　　第十八條　業主大會成立后，選聘物業管理企業實施物業管理的，應當按照《條例》的有關規定執行。

　　同等條件下，業主大會可以優先選聘前期物業管理企業。

　　第十九條　業主大會成立后，實行業主自治管理的，業主委員會應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的組織、監督下，履行下列管理職責：

　　(一)組織小區(含樓道)環境衛生清掃保潔工作；

　　(二)維護小區環境秩序；

　　(三)負責小區綠化養護；

　　(四)負責房屋及道路、方磚等共用設施設備的養護和維修；

　　(五)負責接待業主報修，受理業主投訴；

　　(六)對存在安全隱患的物業，及時向有關部門報告；

　　(七)負責小區管理服務費用的收繳、管理、使用。

　　業主委員會履行本條第(一)項職責時，也可以委托所在地環境衛生服務單位負責，費用按環境衛生部門規定的標準直接向業主收取。

　　第二十條　棚改住宅區具備業主大會成立條件，暫時無法成立業主大會的，在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的組織下，所在地的社區居民委員會應當在60日內，按本辦法第十九條的規定，履行自治管理職責。

　　第二十一條　實施自治管理的棚改住宅區的業主委員會或社區居民委員會，應當制定小區自治管理公約。

　　自治管理公約應當對管理事項、服務質量、服務費用、權利義務、專項維修資金使用、物業管理用房的使用、違約責任等內容作出約定。

　　第二十二條　業主應當按照物業服務合同和自治管理公約的約定，按時繳納物業服務費用。

　　物業服務費用收支情況每半年應當向全體業主公布一次，接受業主和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的監督。

　　第二十三條　實施自治管理的，業主委員會或社區居民委員會向業主收取的物業服務費用，實行專戶存儲。

　　回遷業主的物業服務費用按建筑面積每平方米每月不低于0.30元的標準繳納。

　　第二十四條　實施自治管理的棚改住宅區中，從事保潔、綠化等物業服務崗位，可作為公益性崗位，由區勞動和社會保障部門根據居民戶數、綠地面積、 清掃保潔面積、保安責任區面積等，核定公益崗位人數，由業主委員會或社區居民委員會聘請符合公益性崗位條件的下崗失業人員，按再就業有關政策辦理。

　　第二十五條　棚改住宅區的業主須按《吉林市物業專項維修資金管理辦法》的規定繳納物業專項維修資金。

　　維修資金專項用于物業共用部位、公用設施設備保修期滿后，日常維修養護以外的大中修、更新改造，不得挪作他用。

　　第二十六條　違反本辦法的，由市物業管理行政主管部門按照下列規定予以處罰；責任人給他人造成損失的，應依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)違反第七條規定，建設單位不承擔首次業主大會會議費用的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處5000元至30000元罰款；

　　(二)違反第十條規定，建設單位不按照規定配置物業管理和社區管理用房的，給予警告，責令限期改正，沒收違法所得，并處500000元以下的罰款；

　　(三)違反第十二條規定，新建住宅物業的建設單位未通過招投標方式或未經批準通過協議方式選聘物業管理企業的，給予警告，責令限期改正，并處100000元以下的罰款；

　　(四)違反第十五條規定，建設單位不移交有關資料的，責令限期改正，逾期仍不移交的，并處10000元至100000元的罰款；

　　(五)違反第十七條規定，在前期物業管理期間，建設單位不承擔棚改住宅區回遷業主的物業服務費用的，責令限期改正，逾期仍未改正的，可以并處5000元至30000元罰款；

　　(六)違反第二十五條第二款規定，挪用專項維修資金的，追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，可吊銷資質證書。

　　第二十七條　本辦法由吉林市房地產管理局組織實施。

　　第二十八條　本辦法自2006年8月20日起施行。