深圳經濟特區物業管理行業管理辦法

　　(1998年7月20日深圳市人民政府令第74號發布，根據2004年8月26日深圳市人民政府令第135號修訂)

　　第一章　總則

　　第二章　物業管理企業

　　第三章　物業管理的招標投標

　　第四章　物業管理服務

　　第五章　物業管理行業協會

　　第六章　法律責任

　　第七章　附則

第一章　總則

　　第一條　為了加強對物業管理行業的監督管理，規范物業管理企業的行為，維護物業管理服務市場秩序，促進物業管理行業健康發展，根據法律、法規的規定，結合深圳經濟特區(以下簡稱特區)實際，制定本辦法。

　　第二條　在特區從事住宅區、工業區、商住樓、寫字樓等各類物業及相配套的公用設施、設備、公共場地的管理服務，應遵守本辦法。

　　第三條　物業管理服務應當遵循社會化、專業化、企業化的原則，保持物業與城市環境的整潔優美，保障物業的安全使用，維護業主和其他非業主使用人的合法權益。

　　第四條　深圳市人民政府住宅行政管理部門是物業管理行業的主管部門(以下簡稱市主管部門)，依法對物業管理行業進行指導、監督和管理。

　　區人民政府住宅行政管理部門(以下簡稱區主管部門)在市主管部門的指導下負責本轄區內物業管理行業的監督、管理工作。

　　第五條　深圳市物業管理行業協會是物業管理行業的自律性組織，依照本辦法規定履行職責。

第二章　物業管理企業

　　第六條　本辦法所稱物業管理企業，是指依法設立的，為住宅區、工業區、寫字樓、商住樓等各類物業及相配套的公用設施、設備、公共場地提供專業化、一體化管理服務的企業法人，包括物業管理專營企業和兼營企業。

　　第七條　物業管理企業不得轉讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓《物業管理資質證書》。物業管理企業如發生更名、分立、合并或其他工商變更登記事宜，應按本辦法規定重新辦理備案及資質證書核準手續。

第三章　物業管理的招標投標

　　第八條　委托物業管理企業對物業進行管理服務的，應當采用招標的方式確定物業管理企業，但符合下列條件之一的除外：

　　(一)物業由開發建設單位自用的；

　　(二)在一個物業管理區域內，多層物業總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業總建筑面積低于三萬平方米的。

　　前款物業管理區域的范圍，由市主管部門會同有關部門劃定。

　　第九條　物業未交付使用的，或物業已交付使用，但業主管理委員會尚未成立的，由開發建設單位負責物業管理服務的招標組織工作；業主管理委員會已 經成立的，由業主管理委員會負責物業管理服務的招標組織工作，但法律、法規規定由開發建設單位在一定期限內負責物業管理服務的，從其規定。

　　業主管理委員會組織招標活動的，應經業主大會討論決定。

　　招標組織者享有下列權利：

　　(一)編制招標文件，組織招標活動；

　　(二)選擇和確定符合資質條件的投標人；

　　(三)根據評標原則決定評標、定標辦法；

　　(四)選定中標人；

　　(五)依法享有的其他權利。

　　第十條　招標組織者組織物業管理服務招標，應當成立招標機構。招標機構中應有市、區主管部門的代表參加。

　　招標機構負責招標活動具體實施，審定標底，提出評標、定標辦法和定標意見。

　　第十一條　招標組織者制作招標文件應客觀、公正，并廣泛聽取業主及非業主使用人的意見。

　　前款所稱招標文件包括招標書、投標須知、訂立委托管理合同的條件及協議條款。招標書應當包括以下內容：

　　(一)物業規劃建設的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產權狀況、商業用房及管理用房、公用設施專用基金和房屋本體維修基金、公用設施、設備及公共場地的情況、園林綠化狀況、社區文化娛樂設施等；

　　(二)物業管理的內容和要求；

　　(三)投標書編制的方式及依據；

　　(四)投標人的資質和條件；

　　(五)組織解釋招標文件及實地查驗物業的時間、地點；

　　(六)送達投標書的地點及截止時間；

　　(七)開標、評標的時間、地點；

　　(八)其他需要說明的事項。

　　第十二條　物業管理服務招標，可以采取公開招標、邀請招標的形式。符合下列條件之一的，經市主管部門批準，可以采用議標方式：

　　(一)物業的使用在保密或安全方面有特別要求的；

　　(二)外國政府、個人、國際金融機構及港澳臺同胞贈款建設，并且明確要求采取議標方式的。

　　前款所稱議標，是指招標組織者與二家以上(含二家)的物業管理企業就特定物業管理服務的發包條件進行協商，擇優選定中標人的招標方式。

　　招標方式一經確定，不得中途變更。

　　第十三條　采用公開招標方式的，招標組織者應當提前一個月通過報刊、廣播、電視或其他方式公開發布招標公告，同時報市、區主管部門備案；采用邀請招標方式的，招標組織者應向符合資質要求的三家以上(含三家)的物業管理企業發出投標邀請書，同時報市、區主管部門備案。

　　前款招標公告或投標邀請書應包括下列內容：

　　(一)招標組織者的名稱、地址；

　　(二)擬招標的物業的名稱、類別、用途、座落地點、建筑面積等；

　　(三)投標的地點和期限；

　　(四)獲取招標文件的辦法、時間、地點及相關的費用等。

　　第十四條　參加投標的物業管理企業應當按照招標文件規定的內容和要求編制投標書。投標書應當包括以下主要內容：

　　(一)物業管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規章制度；

　　(二)管理服務人員配備方案；

　　(三)管理服務用房及其他物資裝備配置方案；

　　(四)管理服務費用收支預算方案；

　　(五)管理服務分項標準與服務承諾；

　　(六)社區文化服務方案；

　　(七)管理服務模式設想等。

　　第十五條　受開發建設單位委托、對同一物業承擔過管理服務的物業管理企業，在同等條件下享有優先中標權。

　　前款物業管理企業有二家以上的，最后承擔管理服務的一家享有優先中標權。

　　第十六條　物業管理服務招標應當堅持公開、公平、公正和誠實信用的原則。招標、投標雙方不得弄虛作假，惡意串通，損害對方或其他投標人的合法權益。

第四章　物業管理服務

　　第十七條　開發建設單位或業主管理委員會應當與物業管理企業簽訂委托管理合同，并報區主管部門備案。

　　委托管理合同由市主管部門會同市工商行政管理部門共同制定示范文本。

　　第十八條　物業管理企業應在其接受委托的物業范圍內設立管理處，并就下列事項提供專業化管理服務，業主及非業主使用人應當給予配合：

　　(一)房屋本體及其配套設施的合理使用、維修和養護；

　　(二)消防設施、電梯及其他機電設備、溝、渠、池、井、道路及路燈、停車場、單車棚等公用配套設施、設備和公共場地的使用、維修養護和管理；

　　(三)協助有關部門維持社區公共秩序和治安秩序；

　　(四)按照有關規定對車輛的行駛和停泊進行引導和管理；

　　(五)環境衛生的清潔、消殺和維護；

　　(六)園林綠化地維修、養護和管理；

　　(七)法律、法規和委托管理合同規定的其他物業管理服務。

　　物業管理企業對屬于業主和非業主使用人的特定財產提供保管服務的，應當另行訂立保管合同，明確保管關系。

　　第十九條　物業管理企業可以通過公開招標等方式聘請專營公司承擔機電設備、清潔衛生、園林綠化、工程維修等專項服務，但不得將物業管理的整體責任以承包、租賃或其他方式轉讓給其他單位或個人。

　　第二十條　物業管理企業提供物業管理服務，應當遵循國家有關的強制性標準；沒有國家強制性標準的，應當符合市主管部門規定的行業標準。鼓勵物業管理企業采用國外先進的管理服務標準，提高管理服務水平。

　　第二十一條　物業管理服務費由物業管理成本、物業管理企業的傭金以及法定稅費構成。物業管理企業的傭金不得超過物業管理成本的百分之十。

　　下列項目支出列入物業管理成本，但不得重復計算：

　　(一)管理處管理人員的工資、福利；

　　(二)保潔消殺費；

　　(三)治安防范費；

　　(四)公用配套設施日常維修養護費；

　　(五)園林綠地維修養護費；

　　(六)用于物業管理的固定資產折舊及辦公費用；

　　(七)公用部位水電費；

　　(八)電梯運行維修養護費；

　　(九)中央空調費。

　　第二十二條　物業管理服務收費，應當根據法律、法規、規章和委托管理合同的規定，遵循合理、公開以及管理服務水平與社會承受能力相適應的原則。具體收費標準由業主管理委員會與物業管理企業協商確定，經業主大會討論通過后執行。

　　市主管部門和市價格行政管理部門可以根據國家價格法的基本原則，結合特區物業管理行業的實際情況，制定物業管理服務收費的分類指導標準，明確規定相應的基準價及其浮動幅度，物業管理企業應當遵照執行。

　　第二十三條　物業管理企業收取管理服務費用的標準及其服務項目應當提前公布。

　　開發建設單位根據法律、法規規定自行或委托物業管理企業進行管理服務的，應在物業銷售時即公布收費標準及其服務項目，并承擔物業人住前的管理服務費用。

　　第二十四條　物業管理服務費用由物業管理企業向業主收取。其他任何單位和個人不得重復收取項目或性質相同的費用。

　　業主應當按時交納管理服務費用。

　　第二十五條　管理服務費用的收支情況應按規定每三個月至少公布一次，并接受業主或業主管理委員會的質詢和監督。

　　第二十六條　物業管理企業根據委托管理合同和有關法律、法規的規定，對屬全體業主共有的商業用房及其他公用配套設施、設備和場地進行經營管理的，其收入應當用于物業的管理服務，不得挪作他用。

　　前款經營性收入的收支情況應按規定每三個月至少公布一次，并接受業主或業主管理委員會的質詢和監督。

　　第二十七條　物業管理企業應對在一個物業管理區域內收取的管理服務費用及按規定用于管理服務的經營性收入實行獨立核算。除去管理服務的成本開 支、物業管理企業的傭金和依法應繳納的稅、費后，有結余的，應轉入本物業管理區域下年度的管理服務費用，不得擅自提取或挪作他用。

　　第二十八條　在物業管理區域內，依照法律、法規規定設置有公用設施專用基金、房屋本體維修基金的，物業管理企業應按規定的用途使用，不得挪作他用。

　　前款基金的收支賬目，應每三個月至少公布一次，并接受業主或業主管理委員會的質詢和監督。

　　第二十九條　物業管理企業在合理的時間內對物業進行巡視、檢查，或對公用配套設施、設備、公共場地和房屋本體共用部位及設施進行維修養護或改 造，或按規定對物業的裝修進行監管的，業主或非業主使用人應當提供方便并接受監管，不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內容和時間、維修養護或改造的項 目及施工的時間、地點均應當提前公布。

　　業主、非業主使用人與物業管理企業對前款維修養護或改造的項目有分歧的，由市、區主管部門決定執行；對維修養護或改造的費用有疑義的，可向物業管理企業提出質詢，物業管理企業應當在收到質詢后七日內予以答復。

　　第三十條　業主及其他非業主使用人對物業管理企業公布的收費標準及服務項目、物業管理的收支帳目有疑義的，可向市、區主管部門和價格行政管理部門投訴；市、區主管部門或市、區價格行政管理部門應在收到投訴后及時予以查處，并將查處結果書面通知投訴人。

第五章　物業管理行業協會

　　第三十一條　市物業管理行業協會是依法登記成立的物業管理行業的自律性社團法人。其主要職責是：

　　(一)制定物業管理行業行為準則及道德規范；

　　(二)組織物業管理行業從業人員的業務培訓、考試；

　　(三)受理對會員的投訴，組織調查，并向有關部門提出處理意見；

　　(四)向市主管部門反映物業管理行業的意見、建議和要求，維護物業管理行業的合法權益；

　　(五)調解行業內部的爭議；

　　(六)協助市、區主管部門開展物業管理服務質量評優活動；

　　(七)辦理主管部門委托的其他事項。

　　第三十二條　依法成立的物業管理企業和其他從事物業管理活動的組織可以申請加人市物業管理行業協會，成為協會團體會員；從事物業管理服務和理論研究工作的個人，可以申請加入市物業管理行業協會，成為個人會員。

　　會員應當遵守物業管理行業協會章程并按規定繳納會費。

　　第三十三條　市物業管理行業協會會員大會是協會的最高權力機構，理事會是會員大會的執行機構。會員大會和理事會的職權由章程規定。

　　第三十四條　理事會理事由協會選舉產生。理事會總人數由章程規定。

第六章　法律責任

　　第三十五條　未取得《物業管理資質證書》，擅自從事物業管理業務的，由市、區主管部門責令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評，并可處以違法經營所得一倍以下罰款。

　　第三十六條　物業管理企業未按規定辦理《物業管理資質證書》年審的，由市、區主管部門責令限期改正；逾期不改正的，收回資質證書，并可處以違法經營所得一倍以下罰款。

　　第三十七條　轉讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓《物業管理資質證書》的，由市、區主管部門責令限期改正，并給予通報批評；逾期不改正的，收回資質證書，并處以違法經營所得一倍以下罰款。

　　第三十八條　違反本辦法規定，未采用招標投標方式確定并委托物業管理企業承擔管理服務的，委托行為無效，由市、區主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對委托人和接受委托的物業管理企業分別處以二萬元以上五萬元以下罰款。

　　第三十九條　違反本辦法規定，未經市主管部門批準，擅自采用議標方式的，招標行為無效，由市、區主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對委托人 和接受委托的物業管理企業分別處以二萬元以上五萬元以下罰款。采用公開招標或邀請招標方式未報市、區主管部門備案的，由市、區主管部門責令改正，并給予通 報批評。

　　第四十條　違反本辦法規定，招標、投標雙方弄虛作假、惡意串通的，招標投標行為無效，由市、區主管部門給予警告，并分別處以五萬元以上十萬元以下罰款；造成損失的，應承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十一條　物業管理企業違反本辦法規定，擅自增加管理服務費收費項目或提高收費標準的，應當退還多收部分，并由市、區價格行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評，并處以多收金額五倍以下罰款；造成他人損失的，應承擔賠償責任。

　　第四十二條　物業管理企業違反本辦法規定，將用于物業管理服務的經營性收入挪作他用，或將管理服務費用、專項服務基金擅自提取或挪作他用的，由 市、區主管部門責令限期改正，并給予通報批評；逾期不改正的，處以挪用金額一倍以下罰款；造成損失的，應承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十三條　違反本辦法規定，不按時交納規定的管理服務費用的，物業管理企業可要求其限期交納，逾期不交納的，可按日收取千分之三的滯納金；連續三個月不交納的，可以按照法律、法規和委托管理合同的規定進行催繳或向人民法院申請支付令。

　　物業管理企業與供水、供電、供氣等單位簽定有委托抄表及收費合同的，可按合同規定采取相應的催繳措施。

第七章　附則

　　第四十四條　本辦法自發布之日起施行。