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杭州新條例首設(shè)物業(yè)保修金制防止開發(fā)商賴賬

來源: 律霸小編整理 · 2020-11-15 · 3816人看過

  房子越造越好,小區(qū)越來越大,但糾紛剪不斷理還亂。這樣的新聞,我們做過許多:比如昨天本報就報道了從8月12日晚上開始,黃巖某小區(qū)的28臺電梯就因質(zhì)量不合格全部停了,如何了局,維修費用誰出,至今?有結(jié)果。

  對于杭州來說,也是如此。小區(qū)電梯無人管理,一停數(shù)月;物業(yè)突然撤出,居民束手無策……像這樣關(guān)于物管不力的新聞近幾年層出不窮,顯然,從2002年2月1日起實施的《杭州市物業(yè)管理條例》已經(jīng)無法應(yīng)對新問題了。

  種種窘狀,如何破題?日前,正在進行網(wǎng)上聽證的《杭州市物業(yè)管理條例(修訂草案)》提出了許多新的管理亮點,力圖給出解決之道。昨天,記者也請來物業(yè)管理部門工作人員,為大家做解讀,看看這部擬出臺的新規(guī),可以解決哪些問題,也能為省內(nèi)其他縣市做參考。

  這些規(guī)定可行不可行?如果你有想法的,可以登?杭州市政府門戶網(wǎng)站的“網(wǎng)上聽證”欄目來拍拍磚。

  房子出了質(zhì)量問題,新增物業(yè)保修金“安心”

  電梯、攝像頭壞了,找物業(yè)維修基金“管修”

  新增關(guān)鍵詞:物業(yè)保修金

  相比原有條例,此次修訂草案的一大特色是增加了“物業(yè)保修金”這一制度。所ν物業(yè)保修金,是指用于銷售的物業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)保修金,作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保證。

  而關(guān)于物業(yè)維修基金的規(guī)定,也在原條例的基礎(chǔ)上進行了細化。

  解讀:物業(yè)保修金、物業(yè)維修基金兩個名詞聽著挺相似,實際上是兩筆錢。

  物業(yè)保修金用在兩種情況下:經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定或相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;經(jīng)規(guī)劃部門認(rèn)定?有按照經(jīng)過批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案進行配套設(shè)施建設(shè)或有關(guān)設(shè)施不配套的。

  比如2006年杭州某小區(qū)部分業(yè)主發(fā)現(xiàn),自家房子墻體的過梁竟然是用?竹代替鋼筋,因為得到y(tǒng)體的廣泛關(guān)注,在相關(guān)部門的督促下,此事得到處理。

  這樣的事情如果出現(xiàn)在新條例實施后,那?錢就可以直接從物業(yè)保修金中出了。通俗點說,此次新增的物業(yè)保修金主要是讓大家碰到房屋質(zhì)量問題,不用擔(dān)心建設(shè)單λ賴賬了。

  因為杭州擬規(guī)定,保修金由建設(shè)單λ在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記前,按物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例向保修金管理機構(gòu)繳納。而且按照杭州的規(guī)定,這筆錢要存夠8年。

  8年后,保修金的本息都將退還給建設(shè)單λ。如果建設(shè)單λ不存在了,保修金本息的余額自動轉(zhuǎn)為該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)維修資金。

  而物業(yè)維修基金則是專項用于物業(yè)共有部λ、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修改造和更新。首期資金由建設(shè)單λ在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前統(tǒng)一交存,待物業(yè)交付時再向業(yè)主收取。

  咱們還是舉例說明:比如本報昨日報道了寧波福明家園17個監(jiān)控探頭全部壞掉, 因困于維修經(jīng)費?有著落,一直無人修理。如果這事發(fā)生在杭州,那?這筆維修費用就可以從物業(yè)維修基金中支付。

  鑒于此前小區(qū)電梯事故頻發(fā),這次修訂草案還專門把電梯維修等作為“特殊情況處理”單獨列成一條。

  很多人說物業(yè)維修基金余額不足了怎?辦?新條例中明確規(guī)定:本息余額不足首期交存額30%的時候,業(yè)主委員會要進行續(xù)籌。

  還有一大特色是,新條例首次提出了,物業(yè)公共部λ經(jīng)營所得可以按業(yè)主大會的決定用于彌補物業(yè)管理服務(wù)費不足、業(yè)主大會會議經(jīng)費、業(yè)委會的活動經(jīng)費以及物業(yè)管理方面的其他需要等等。這意ζ著物業(yè)公共部λ經(jīng)營所得的這筆錢,可以使用的地方就更多了。

  物管突然撤出不用慌

  將制定應(yīng)急預(yù)案,居委會暫時接管

  關(guān)鍵詞:應(yīng)急預(yù)案與接管

  在此次修訂草案中規(guī)定:物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前要求解除物業(yè)服務(wù)合同,應(yīng)提前3個月書面告知業(yè)主委員會,并承擔(dān)相應(yīng)Υ約責(zé)任。業(yè)主委員會應(yīng)在被告知日起3個月內(nèi),組織召開業(yè)主大會另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。#p#分頁標(biāo)題#e#

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時業(yè)主大會仍δ選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,項目所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要制訂應(yīng)急預(yù)案,由所在地社區(qū)居委會負(fù)責(zé)組織3至6個月的基本保潔、保安等服務(wù)。

  解讀:2009年,下沙某¥盤,物業(yè)因為與部分業(yè)主有ì盾,在合同尚δ到期的情況下突然撤出,導(dǎo)致小區(qū)垃圾遍地,業(yè)主晚上不敢出門。新版物管條例如果實行,那?面臨這種突然襲擊的小區(qū)不僅比原規(guī)定多了1個月的“緩沖期”,而且條例還明確提出了政府部門“接管”的辦法,這是個比較人性化的措施。

  選物業(yè)就跟選管家一樣,肯定要選到滿意的,3個月的時間也不一定能選得到。

  新的規(guī)定就提出,先制定應(yīng)急管理預(yù)案,社區(qū)居委會組織給社區(qū)進行3—6個月的基本保安和保潔,相關(guān)的費用按照物價部門規(guī)定,由居委會向居民收取。如果3—6個月之后還選不到,就?辦法了,由業(yè)主自行管理,畢竟居委會也不能無限制“接管”下去。

  業(yè)委會集體辭職咋辦

  首次設(shè)立候補委員

  新增關(guān)鍵詞:候補委員

  在修訂草案中,首次提出了業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)原則上不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的50%。

  業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的50%時,可以從候補委員中自動遞補。

  解讀:在以前物業(yè)管理實踐中,的確存在過業(yè)主委員會集體辭職的情況。如果辭職人數(shù)較多,很可能業(yè)主大會都開不來了。這次的規(guī)定就是為了δ雨綢繆。

  當(dāng)然,如果業(yè)主委員會委員缺額的人數(shù)超過了正式委員總?cè)藬?shù)的50%的,這種情況下就需要重新選舉業(yè)主委員會了。

  業(yè)委會改選或撤銷

  街道、居委會將組織召集業(yè)主大會

  關(guān)鍵詞:業(yè)主大會

  修訂草案提出,業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議的,業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召集時間;逾期δ召集的,由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召集或授權(quán)社區(qū)居委會組織召集。

  解讀:此前,國家、省、市相關(guān)條例中,業(yè)主大會的召集主體一般只規(guī)定業(yè)主委員會,而這次修訂,首次增加了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居委會在特定條件下可以召集業(yè)主大會的規(guī)定。而且明確了一條:業(yè)主大會會議議題涉及改選業(yè)主委員會及撤銷現(xiàn)任業(yè)主委員會決定的,業(yè)主大會會議將由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集或授權(quán)社區(qū)居委會組織召集。

  這意ζ著在一些拖延不決的難題上,政府部門能夠快速做出反應(yīng),及時介入。

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