房子越造越好，小區越來越大，但糾紛剪不斷理還亂。這樣的新聞，我們做過許多：比如昨天本報就報道了從8月12日晚上開始，黃巖某小區的28臺電梯就因質量不合格全部停了，如何了局，維修費用誰出，至今?有結果。

　　對于杭州來說，也是如此。小區電梯無人管理，一停數月;物業突然撤出，居民束手無策……像這樣關于物管不力的新聞近幾年層出不窮，顯然，從2002年2月1日起實施的《杭州市物業管理條例》已經無法應對新問題了。

　　種種窘狀，如何破題?日前，正在進行網上聽證的《杭州市物業管理條例(修訂草案)》提出了許多新的管理亮點，力圖給出解決之道。昨天，記者也請來物業管理部門工作人員，為大家做解讀，看看這部擬出臺的新規，可以解決哪些問題，也能為省內其他縣市做參考。

　　這些規定可行不可行?如果你有想法的，可以登?杭州市政府門戶網站的“網上聽證”欄目來拍拍磚。

　　房子出了質量問題，新增物業保修金“安心”

　　電梯、攝像頭壞了，找物業維修基金“管修”

　　新增關鍵詞：物業保修金

　　相比原有條例，此次修訂草案的一大特色是增加了“物業保修金”這一制度。所ν物業保修金，是指用于銷售的物業應當設立物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。

　　而關于物業維修基金的規定，也在原條例的基礎上進行了細化。

　　解讀：物業保修金、物業維修基金兩個名詞聽著挺相似，實際上是兩筆錢。

　　物業保修金用在兩種情況下：經專業機構鑒定或相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;經規劃部門認定?有按照經過批準的規劃設計方案進行配套設施建設或有關設施不配套的。

　　比如2006年杭州某小區部分業主發現，自家房子墻體的過梁竟然是用?竹代替鋼筋，因為得到y體的廣泛關注，在相關部門的督促下，此事得到處理。

　　這樣的事情如果出現在新條例實施后，那?錢就可以直接從物業保修金中出了。通俗點說，此次新增的物業保修金主要是讓大家碰到房屋質量問題，不用擔心建設單λ賴賬了。

　　因為杭州擬規定，保修金由建設單λ在辦理房屋產權初始登記前，按物業建筑安裝總造價2%的比例向保修金管理機構繳納。而且按照杭州的規定，這筆錢要存夠8年。

　　8年后，保修金的本息都將退還給建設單λ。如果建設單λ不存在了，保修金本息的余額自動轉為該物業管理區域的物業維修資金。

　　而物業維修基金則是專項用于物業共有部λ、共有設施設備保修期滿后的維修改造和更新。首期資金由建設單λ在辦理房屋產權初始登記之前統一交存，待物業交付時再向業主收取。

　　咱們還是舉例說明：比如本報昨日報道了寧波福明家園17個監控探頭全部壞掉， 因困于維修經費?有著落，一直無人修理。如果這事發生在杭州，那?這筆維修費用就可以從物業維修基金中支付。

　　鑒于此前小區電梯事故頻發，這次修訂草案還專門把電梯維修等作為“特殊情況處理”單獨列成一條。

　　很多人說物業維修基金余額不足了怎?辦?新條例中明確規定：本息余額不足首期交存額30%的時候，業主委員會要進行續籌。

　　還有一大特色是，新條例首次提出了，物業公共部λ經營所得可以按業主大會的決定用于彌補物業管理服務費不足、業主大會會議經費、業委會的活動經費以及物業管理方面的其他需要等等。這意ζ著物業公共部λ經營所得的這筆錢，可以使用的地方就更多了。

　　物管突然撤出不用慌

　　將制定應急預案，居委會暫時接管

　　關鍵詞：應急預案與接管

　　在此次修訂草案中規定：物業服務企業提前要求解除物業服務合同，應提前3個月書面告知業主委員會，并承擔相應Υ約責任。業主委員會應在被告知日起3個月內，組織召開業主大會另行選聘物業服務企業。#p#分頁標題#e#

　　物業服務企業退出項目管理時業主大會仍δ選聘到新物業服務企業的，項目所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府要制訂應急預案，由所在地社區居委會負責組織3至6個月的基本保潔、保安等服務。

　　解讀：2009年，下沙某￥盤，物業因為與部分業主有ì盾，在合同尚δ到期的情況下突然撤出，導致小區垃圾遍地，業主晚上不敢出門。新版物管條例如果實行，那?面臨這種突然襲擊的小區不僅比原規定多了1個月的“緩沖期”，而且條例還明確提出了政府部門“接管”的辦法，這是個比較人性化的措施。

　　選物業就跟選管家一樣，肯定要選到滿意的，3個月的時間也不一定能選得到。

　　新的規定就提出，先制定應急管理預案，社區居委會組織給社區進行3—6個月的基本保安和保潔，相關的費用按照物價部門規定，由居委會向居民收取。如果3—6個月之后還選不到，就?辦法了，由業主自行管理，畢竟居委會也不能無限制“接管”下去。

　　業委會集體辭職咋辦

　　首次設立候補委員

　　新增關鍵詞：候補委員

　　在修訂草案中，首次提出了業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數原則上不超過業主委員會正式委員人數的50%。

　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的50%時，可以從候補委員中自動遞補。

　　解讀：在以前物業管理實踐中，的確存在過業主委員會集體辭職的情況。如果辭職人數較多，很可能業主大會都開不來了。這次的規定就是為了δ雨綢繆。

　　當然，如果業主委員會委員缺額的人數超過了正式委員總人數的50%的，這種情況下就需要重新選舉業主委員會了。

　　業委會改選或撤銷

　　街道、居委會將組織召集業主大會

　　關鍵詞：業主大會

　　修訂草案提出，業主委員會不按規定召集業主大會會議的，業主可以請求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調、確定召集時間;逾期δ召集的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召集或授權社區居委會組織召集。

　　解讀：此前，國家、省、市相關條例中，業主大會的召集主體一般只規定業主委員會，而這次修訂，首次增加了街道辦事處、鄉鎮人民政府以及居委會在特定條件下可以召集業主大會的規定。而且明確了一條：業主大會會議議題涉及改選業主委員會及撤銷現任業主委員會決定的，業主大會會議將由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集或授權社區居委會組織召集。

　　這意ζ著在一些拖延不決的難題上，政府部門能夠快速做出反應，及時介入。