《四川省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)將于今年7月1日正式施行。縱觀《條例》，民生傾斜的理念貫穿整部法規，物業管理活動當事各方權利、義務進一步明確細化，將為有效化解當前我市物業管理活動中各種矛盾提供有力的法律支撐。

　　近日，本報記者專訪了在法律界從業近20年的資深律師綿陽市物業管理協會法律顧問任曉軍，請他解讀該《條例》。

　　亮點一

　　明確了各相關部門職責

　　《條例》第三條除進一步明確了房地產行政主管部門負責物業管理活動的監督管理工作外，還賦予了發改、公安、民政、司法、財政、環保、城鄉規劃、衛生、工商、質監等相關部門依法實施對物業管理活動的服務和監督職責。形成了相關部門各司其職，齊抓共管，合力化解物業管理矛盾糾紛的格局。

　　亮點二

　　明確了街道辦事處(鄉、鎮人民政府)職責

　　一直以來，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)及社區居民委員會對業主大會、業主委員會的指導協調作用未能有效發揮，導致業主與物業服務企業之間的糾紛不能及時有效地在屬地協調處理。

　　《條例》第四條規定:“街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織、指導、協調本轄區內物業管理區域業主大會的設立和業主委員會的工作，督促業主大會和業主委員會依法履行職責;協調社區建設與物業管理的關系，調解處理物業管理糾紛。居民(村民)委員會協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理有關的工作。

　　亮點三

　　明確了開發企業在籌備首次業主大會的責任

　　此前，我市大量小區建成后沒有成立業主委員會，業主的權益很難得到充分保護，致使業主和物管企業間的矛盾日益加劇。根據《條例》規定，今后我省將要求街道辦事處組織、指導、協調業主大會和業主委員會的設立，協調處理物業管理糾紛。業主大會籌備組工作經費和召開首次業主大會會議的經費由開發商承擔。

　　《條例》同時規定，未按規定報告申請設立業主大會，或不承擔籌備組和首次業主大會經費的，可處5萬元至15萬元罰款。

　　亮點四

　　明確了業主委員會的責任

　　當前，我市少數業主委員會對物業管理中的財產維護意識、公共責任意識，淡漠不清，認識曲解;業主委員會的角色缺位、錯位、越位，業主大會要么不成立，要么成立后的矛盾反而更加難于化解，既不利于物業管理健康有序發展，也不利于社區建設，甚至影響到當地穩定。《條例》在《物權法》、國務院《物業管理條例》的原則規定和精神范圍內，從二十九條至三十二條明確了業主委員會的議事和決策范圍，細化了業主委員會作為業主大會執行機構的責任和義務。

　　亮點五

　　化解矛盾新創舉

　　物業管理中遇到的問題經常是瑣碎的小事，爭議通常不大，標的額也較小，但極易造成鄰里糾紛和業主與物業企業之間的對立情緒，通過司法途徑解決既浪費有限的司法資源，也不利于矛盾的化解。聯席會議制度通過各方當事人的參與、協商，可以充分發揮社會大調解的功能，協調問題，化解矛盾，是一項很好的創舉。

　　《條例》第五條明確了聯席會議應當由物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責召集，當地房地產行政主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所和物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位等參加。

　　亮點六

　　物業用房有保障

　　《條例》在第十一條、第十二條具體規定了物業配套設施、物業服務用房和業主委員會議事活動用房，從法律層面保證了物業服務小區配套設施的規劃、建設和面積比例。特別是為了在物質上保證業主委員會的正常活動，明確了業主委員會議事活動用房配置面積不得低于30平方米。

　　亮點七

　　收費標準要監督#p#分頁標題#e#

　　物業服務收費標準是廣大業主最關心的問題。《條例》第五十條明確規定：前期物業服務收費和政府保障性住房物業收費，實行政府指導價，其他情況都實行市場調節價。為了避免物業收費亂漲價，《條例》第五十一條明確規定：“物業服務收費標準應當保持相對穩定”。同時，考慮到物業服務成本的變化，還規定了物業服務價格調整的四類情形和調整價格應當與業主委員會協商并經業主大會同意。

　　《條例》還對價格行政主管部門的監督管理職責也予以了明確規定。

　　亮點八

　　空置房屋也繳費

　　許多市民提出：買房沒入住，沒有享受到物業服務，物管費用還用交嗎?這個問題一直是大家熱議的焦點。任曉軍律師認為，《條例》對這一焦點問題作了正面回答，只要是建設單位與業主已經完成交房的，物業服務費由業主承擔，即使沒有入住的空置房也要全額繳納，這主要出于不鼓勵炒房、空置行為的考慮。