????按照國土資源部方面的解釋，所謂“勾地”是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明意向并出價，在政府認可其出價后，再行掛牌、招標、拍賣的交易方式。但國土資源部強調，“勾地”絕不會突破“8·31”以后既有的國有土地使用權交易原則。有分析人士認為，“勾地”政策很可能與2005年的多起土地流拍有關。?

????“勾地”制度現身?

????就在2006年春節前，全國地方國土廳局陸續接到了來自國土資源部的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》征求意見稿(下稱“征求意見稿”)。地方國土系統的官員們發現，除了重申“招、拍、掛”程序外，“征求意見稿”還出現一個新概念——“勾地”。?

????“征求意見稿”對于“勾地”的定義如下：單位和個人對具體宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當及時以招標拍賣掛牌方式出讓該宗地。提出“勾地”申請的單位和個人應當參加該宗地的招標拍賣掛牌出讓活動，且報價不得低于其承諾的土地價格。?

????盡管只有不到200字的陳述，但這并不能阻止地方國土系統的關注。記者了解到，此前，在國土資源部于廣州舉行的一次全系統征求意見的會議上，“勾地”是地方國土官員主要關注的問題之一，“大家都希望有一個比較明確的說法。”一位與會人士對記者透露。?

????記者了解到，目前國土資源部提出的“勾地”實際上舶來于香港的土地批租制度。不過，香港地產界人士告訴記者，香港的“勾地”是在暫停正常“賣地”的前提下執行的，而國土資源部提出的“勾地”并未明確兩種制度是否可以并行。對此，國土資源部方面的思路是，“先提出一個思路，待征求意見，最終確定后，再進行細化。”顯然，還遠沒有到考慮是否并行以及一系列技術問題的階段。“勾地”對國土資源部與地方國土系統一樣都還是一個新課題。?

????此外，“征求意見稿”還關注到了城市之間的不同情況，提出“有條件的城市可以實行‘勾地’制度。”但對于“條件具備”的實質內容，據稱至少要等到7月才有結果，屆時將是《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》的正式執行日期。?

????“流拍”未雨綢繆?

????在香港應運而生的“勾地”政策，何以此時被國土資源部“引入”？種種跡象表明，這或許是一種“未雨綢繆”。?

????香港地產界人士告訴記者，自亞洲金融危機導致香港地產市場低迷以來，香港地政署便暫停了“賣地”轉而采用“勾地”制度，以避免在市場低潮期土地被賤賣。近兩年來，長實、新地、新世界等香港大型地產商均是通過“勾地”獲取土地，地價始終未曾大幅度下跌。?

????而中國內地的房地產市場較香港而言，受國際金融因素影響很小，因而相對穩定，并不存在市場波動帶來的相應風險。所以，此前若干城市出現的“土地流拍”現象或許是“勾地”政策被引入的一個比較現實的解釋。?

????2005年9月，作為最早實行“招、拍、掛”的城市之一深圳出現土地“流拍”。彼時，深圳龍崗坪地、龍崗坪山、龍崗坪湖三塊土地在9月6日的現場答疑會遭遇冷場之后，均于9月15日“流拍”。目前，除龍崗坪山地塊事后以3550萬元的價格拍出之外，其他兩塊土地仍維持“流拍”狀態。?#p#分頁標題#e#

????實際上，從2003年至今，深圳已經總共有5宗土地“流拍”。而在2005年，武漢、南京等城市相繼出現城市中心區土地“流拍”現象，武漢“流拍”土地的總額甚至超過10億元。?

????“這些土地流拍雖然發生在二線城市，但已經引起了國土資源部的關注，雖然‘流拍’現在沒有發生在一線城市，但未雨綢繆是應該的。”一位接近國土資源部高層的學者對記者說。在他看來，待“流拍”現象發展到一線城市再行防控其風險，多少有些“滯后”。?

????按照這位學者的邏輯，政府啟動“勾地”制度后，對于出價并未達到政府評估價格的土地，政府可選擇“不出讓”，也就是地產商“勾地失敗”。相反，地產商一旦“勾地”成功，隨之進入“招、拍、掛”階段，如有人競價，則“價高者得”；而一旦無人競價，按照“征求意見稿”的規定，“勾地”成功者“必須以不得低于其承諾的土地價格”買入。?

????這樣，政府進行土地出讓時面對的“流拍”風險就可以得到規避。不過，對此說法，國土資源部方面并不認同，按照“征求意見稿”前言部分中的相關表述，國土資源部更樂于將“勾地”制度的引入，看做是完善現行土地出讓制度的一種努力。?

????中小房企命運?

????在“勾地”制度的發源地香港，只有地產商報出的價格達到或超過政府的心理價位，才能“勾地”成功，而政府并不公布其心理價位。“在現行勾地政策下，中小型發展商其實很委屈，因為他們財力小，實在不足以與大型發展商爭地。”香港測量師學會會長張達棠說。?

????在香港，房企為了能夠一次“勾地”成功，往往會抬高其“勾地”報價，以達到或者超過政府認可的價位。另外，抬高“勾地”價位無形中還抬高了土地交易的門檻，將一些資金實力不濟的潛在競爭對手排除在外，降低土地在拍賣中被“截殺”的可能性。?

????“現在(香港)勾地政策已變成大型發展商作主導。”張達棠認為。2005年香港“勾地”成功的7塊土地，均落入長實、新世界等大型地產商之手。?

????內地欲行的“勾地”或許將面對同樣的問題，因為“勾地”的游戲規則和“招拍掛”一樣，是“價高者得”。相關人士透露，“勾地就是一次技術層面的完善，不會改變現行土地交易制度的基本原則。”就是說雖然增加了“勾地”這一程序，但土地的最終獲取還是要通過“招、拍、掛”來實現。只不過在無人應價的情況下，“勾地”成功者以“勾地價”將土地買入。言外之意，“價高者得”的原則不會因為“勾地”被突破。?

????目前，國內多數地產商對于“勾地”尚知之甚少，甚至有地產商對記者表示并不知情，這種情況以可能受到影響最大的中小型房企居多。為了平衡中小型房企的利益訴求，香港地政署已出臺“八折勾地”政策，而國土資源部提出的“勾地”政策并未涉及相關內容。?

????“勾地”或許將進一步擠壓中小型房企的生存空間。

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