廣東省國家稅務(wù)局:
近接廣州市稅務(wù)局稅一[1994]327號,反映該市部分國內(nèi)企業(yè)將土地三通一平后以土地與外商合作建商品房,雙方成立合作公司,領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照,中方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到合作公司,外方負責(zé)興建商品房的一切資金并負責(zé)商品房在境外銷售,雙方采取分建筑面積,分銷售收入,提取固定利潤等分配形式。并對上述經(jīng)營活動中涉及的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為如何計征營業(yè)稅問題,要求予以明確。經(jīng)研究,現(xiàn)批復(fù)如下:
一、關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題中方將獲得的土地與外方合作,辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后,不論是按建成的商品房分配面積,還是按商品房銷售后的收入進行分配,均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征營業(yè)稅”的規(guī)定,因此,應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅;其營業(yè)額為實際取得的全部收入,包括價外收費;其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當(dāng)天。
同時,對銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房(包括分面積)各自銷房的,則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅;如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的,則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅;如果采取對中方支付固定利潤方式的,則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。
二、關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用,視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入,按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用,在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的,可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。
三、對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入,計算征收營業(yè)稅。
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