試論當前離婚案件中房改房的處理
隨著市場經(jīng)濟的建立和發(fā)展，我國城市住房制度改革日趨深入，以房改優(yōu)惠價購買已承租公房全部或部分產(chǎn)權(quán)的家庭越來越多，由此產(chǎn)生的糾紛也日漸增多。對此，相應(yīng)的法律法規(guī)卻很不完善，缺乏明確可供操作的規(guī)定，在一定程度上影響了審判工作的順利進行，因此，如何運用法律手段解決糾紛、化解矛盾，已成為人民法院亟待研究的課題。筆者擬依據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)和政策的精神，結(jié)合審判實踐中的具體做法，對離婚案件中房改房的處理問題作一探討。
一、房改房的法律性質(zhì)及特點
房改房是指根據(jù)國家現(xiàn)行房改政策的有關(guān)規(guī)定，單位將原公房通過優(yōu)惠的形式出售給已經(jīng)承租或使用該公房的職工，職工對其享有部分產(chǎn)權(quán)或者全部產(chǎn)權(quán)的居住用房。具體而言，房改房又包括部分產(chǎn)權(quán)的房改房和全部產(chǎn)權(quán)的房改房，前者指職工以標準價購買住房，從而取得住房的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的收益權(quán)和處分權(quán)；后者則指職工以成本價購買住房，擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)。
從法律性質(zhì)上講，部分產(chǎn)權(quán)的房改房實際上是代表國家行使國有資產(chǎn)管理權(quán)的住房單位和購房職工間的特殊共有關(guān)系。該“共有”表現(xiàn)在：１.購房者所購住房的價值構(gòu)成上包含有售房單位的出資部分，并且各自占有一定比例。詳言之，部分產(chǎn)權(quán)的房改房的標準價是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工齡折扣等方法后的優(yōu)惠價格，故其低于成本價，更低于市場價，不再是房屋商品價值的完整體現(xiàn)。實際上，標準價低于成本價的部分，是作為對職工的優(yōu)惠補貼而由售房單位負擔的，由此就形成了售房單位和購房人對住房的不同產(chǎn)權(quán)比例。(這一點在產(chǎn)權(quán)登記時應(yīng)有記載)２.購房者將住房轉(zhuǎn)讓、出租所得收益在補交了土地使用權(quán)出讓金、交納有關(guān)稅費后，由售房單位和購房者按各自產(chǎn)權(quán)比例分配。３.購房者將該房進入市場交易時，售房單位享有優(yōu)先購買權(quán)和承租權(quán)。但部分產(chǎn)權(quán)所體現(xiàn)的共有又不同于民法中的一般共有，而呈現(xiàn)出“特殊性”：首先，部分產(chǎn)權(quán)中的售房單位在該房屋進入市場交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分產(chǎn)權(quán)的購房者依規(guī)定如住滿五年、付清房款等勿須經(jīng)售房單位共有人的同意即可處分該房屋。再次，部分產(chǎn)權(quán)中的售房單位只有在購房者將該房屋進行交易時才有權(quán)就該收益依產(chǎn)權(quán)比例進行分割，否則，購房者享有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，售房單位不能就其享有的產(chǎn)權(quán)比例進行分割。［１］
相對部分產(chǎn)權(quán)而言，全部產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)簡單得多。依《上海市關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》第十條規(guī)定：“按成本價購買的公有住房，購房者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。……其住房可進入房產(chǎn)市場出售、出租和轉(zhuǎn)讓，收益歸已，但須按規(guī)定補交土地出讓金和有關(guān)稅費…”，購房者以成本價購買其承租的公房后，該公有住房就變?yōu)樗接凶》浚彿空呦翟摲康乃袡?quán)人并取得房屋所有權(quán)證，但其在行使所有權(quán)時要受到一定的限制。比如，購房者在購房款未付清并未住滿五年的，不得出售、出租和轉(zhuǎn)讓該房屋。
依現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定，房改房具有以下特點：
１.主體的特定性。房改政策明確規(guī)定，售房對象是具有城鎮(zhèn)常住戶口的公有住房的承租人或者同住成年人和符合分配住房條件的職工。一般而言，享有價格優(yōu)惠的購買人僅限于售房單位的職工包括離、退休職工，非本單位職工無權(quán)購買。
２.房價的優(yōu)惠性。亦即房屋的出售價格并未完全體現(xiàn)房屋本身的商品價值，而是具有政策優(yōu)惠和福利補助的雙重屬性。不管是標準價還是成本價，均是國家對職工傳統(tǒng)工資結(jié)構(gòu)不足即職工工資不包含住房消費資金的補償以及住宅供給體系帶有“全社會成員人人皆有”的社會福利性質(zhì)的體現(xiàn)。除此之外，購房者尚可享受工齡折扣、住房補貼、免繳一定稅種等等優(yōu)惠。
３.購房的限定性。公有住房的出售對象是家庭，并以家庭成員同意購房為前提，且每個家庭只能享受一次。上海市《一九九五年出售公有住房方案的實施細則》規(guī)定：“按成本價購買公有住房，每個職工家庭享受一次”、“職工家庭內(nèi)有多人的，應(yīng)協(xié)商確定購房人，協(xié)商不成的，不辦理購房手續(xù)”、“其住房可進入房產(chǎn)市場出售、出租和轉(zhuǎn)讓，收益歸己…該住戶今后的自住房應(yīng)自行解決”。
４.產(chǎn)權(quán)的制約性。購房者對所購公有住房行使占有、使用、收益和處分權(quán)時，受到原產(chǎn)權(quán)單位的一定的限制。在房改房的法律性質(zhì)部分，前已論述，此不贅述。
二、離婚案件中房改房的處理應(yīng)遵循的原則
鑒于房改房案件的特殊性，又由于立法的相對滯后，使得離婚案件中房改房的處理問題缺乏相應(yīng)的配套法律法規(guī)和司法解釋作有效的調(diào)整，此時，強調(diào)法院遵循必要的處理原則以正確、合理地解決糾紛，無疑具有非常重要的意義。
１.有利于推動國家城市住房制度改革順利發(fā)展的原則。現(xiàn)行的房改房既區(qū)別于原有傳統(tǒng)的福利分房，又不同于商品房。因此，對于能促進房改發(fā)展的，依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)和政策的精神，就要大膽立案、審理，依法予以保護；凡是妨礙房改深入發(fā)展的，不應(yīng)予以保護。
２.照顧婦女兒童合法權(quán)益的原則。根據(jù)我國的婚姻法、婦女權(quán)益保障法、未成年人保護法的有關(guān)規(guī)定，處理離婚案件時，在男女雙方同等條件下，應(yīng)特別保護婦女的權(quán)益。涉及房屋及其他財產(chǎn)的分割時，要有利于未成年子女的健康成長，對撫養(yǎng)子女方予以照顧。［２］
３.保護產(chǎn)權(quán)人合法利益的原則。審判中，我們既要注意保護職工個人的產(chǎn)權(quán)利益，使職工所享有的產(chǎn)權(quán)得以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承，同時，又要注重保護售房單位的產(chǎn)權(quán)利益，并充分考慮售房單位的意見，以利于把問題處理好。比如，職工以標準價購得的部分產(chǎn)權(quán)房屋中，售房單位享有一定的產(chǎn)權(quán)比例，也是房屋產(chǎn)權(quán)的共有人，其權(quán)益不容侵犯。
４.方便生活、減少矛盾的原則。住房制度改革的目的是切實解決群眾住房困難，滿足居民的住房要求。人民法院在處理案件時，應(yīng)對實際需要住房的人予以優(yōu)先照顧，盡量減少因離婚而導(dǎo)致一方無房居住的情況出現(xiàn)。對住房的分割究竟采用何種方式，應(yīng)防止因房屋分割給當事人的生活帶來不便而增加新的矛盾，甚至導(dǎo)致矛盾的激化。
三、審判中房改房的財產(chǎn)性質(zhì)之認定及處理
離婚案件中有關(guān)房改房的處理中關(guān)鍵問題是，夫妻雙方所取得的全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房改房是否屬于夫妻共同財產(chǎn)。對屬于夫妻共同財產(chǎn)的，要進行分割；不屬于夫妻共同財產(chǎn)的歸一方所有。而認定是否屬于夫妻共同財產(chǎn)的前提是職工作為購房人領(lǐng)取了房地產(chǎn)部門頒發(fā)的全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)證明書［即房屋所有權(quán)或共有權(quán)證和土地使用權(quán)證］以標志其已實際取得了全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)。對此，在實踐中要注意：第一，當事人已實際占有、使用和支配房改房但并未取得產(chǎn)權(quán)證的，法院將其居住的房改房作為夫妻共同財產(chǎn)或一方個人財產(chǎn)予以判決的作法是值得商榷的。第二，有的地方在售房單位售出房屋后統(tǒng)一由房改辦制發(fā)房屋所有權(quán)證書作為購房者取得產(chǎn)權(quán)的依據(jù)，是違反我國有關(guān)房地產(chǎn)的法律和法規(guī)的。因為房改辦不能代替行使房地產(chǎn)管理部門的法定職能，故其制作的房屋所有權(quán)證書不具有法律效力。第三、購房者未取得產(chǎn)權(quán)證的意味著其未取得全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)，故夫妻在離婚時不能對房屋進行分割，但購房者所繳的房款可按實際情況依法分割。對婚后雙方共同出資，或婚前一方出資婚姻關(guān)系存續(xù)５年的，或婚前一方借資購房而婚后共同清償債務(wù)的，可將房改款作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割。同時，若夫妻雙方對該房有承租權(quán)的，可依最高院的《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》之規(guī)定，分別情形確定公房的承租權(quán)或經(jīng)濟補償或經(jīng)濟幫助。
在購房者已實際取得了全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的案件中，再依不同情形決定其是否屬于夫妻共同財產(chǎn)：
１.凡在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方或一方以房改優(yōu)惠價所購的房改房，均應(yīng)視為妻共同財產(chǎn)。其理由是：第一，依《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策若干問題的意見》第１２條規(guī)定：“在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻各自或共同勞動所得收入和購置財產(chǎn)，各自或共同繼承、受贈的財產(chǎn)，都是夫妻共同財產(chǎn)。”此所謂“勞動所得收入”于本單位職工而言，除了日常工資外還應(yīng)包括各類獎金、補貼、單位分發(fā)的實物等福利，故職工以優(yōu)惠價購買的房改房，其單位補貼的差額部分，應(yīng)視為共同財產(chǎn)的范疇。［３］第二，“按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次”，故夫妻雙方都有參加房改的權(quán)利，但卻只能在一方單位購買房改房，另一方參加房改的權(quán)利體現(xiàn)在購房款的優(yōu)惠上。因此，享受住房福利待遇的對象應(yīng)是夫妻雙方，而不是售房單位的職工一方，相應(yīng)的，這種住房的產(chǎn)權(quán)也應(yīng)屬于夫妻共有。對屬于共同財產(chǎn)的房改房，若雙方有約定的，可依約處理，對沒有約定的，可據(jù)實際情況進行分割具體方法見后。
２.一方婚前出資取得全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房屋，夫妻雙方婚后共同使用、管理經(jīng)過８年則轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)，其處理的方法同第一種情況。對一方婚前出資取得部分產(chǎn)權(quán)或完全產(chǎn)權(quán)的房屋，夫妻婚后未共同使用、管理，或雖經(jīng)共同使用、管理但未經(jīng)過８年的，不可視為共同財產(chǎn)，只可認定為婚前個人財產(chǎn)。值得注意的是，婚前個人出資而擁有的“部分產(chǎn)權(quán)”房改房中，仍然要注意保護非出資方對“非部分產(chǎn)權(quán)”部分享有一定的承租權(quán)(比如夫妻關(guān)系存續(xù)５年以上的情況)。
３.對婚前一方借資或采取分期付款取得全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)，婚后由夫妻雙方共同償還剩余債務(wù)或支付后期付款的，可根據(jù)出資比例確定婚前全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的比例，對婚后所占全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的比例依夫妻共同財產(chǎn)處理。
４.夫妻居住的一方父母單位的公房，以房改優(yōu)惠價購得后，可否作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割這應(yīng)分別兩種情況說明：其一，父母以自己名義并出資參與了單位的房改，或者夫妻共同出資但以父母名義參與單位的房改的，如果該夫妻無購房資格比如不具有本市常住戶口或未實際居住以上或他處有住房的，則在前一種情形下，夫妻并未取得房屋的產(chǎn)權(quán)，故不能就其進行分割，但可明確該房由父母一方子女居住使用，符合共同承租條件的可給予另一方經(jīng)濟補償；在后一種情形下，夫妻對房屋亦無產(chǎn)權(quán)，但對其交納的房改款可作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割。同樣，居住使用權(quán)問題可同上處理方法。其二，在前述情形下，如果夫妻有購房資格，可依“購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認房屋產(chǎn)權(quán)共有”的規(guī)定，［４］確認該房屋為家庭共同共有財產(chǎn)。夫妻離婚時，可先將夫妻占家庭共同共有財產(chǎn)的部分分割出來作為夫妻共同財產(chǎn)，然后再進行分割。
四、離婚案件中房改房的具體分割辦法
１.實物分割法。基于當事人對政府給予的一次性優(yōu)惠均享的精神，加上當前城市住房供需矛盾比較突出的現(xiàn)實，實物分割法仍有存在的必要性，但其在適用時一般要符合以下條件：第一，房屋本身必須可以實際分割、分室居住，且不會破壞房屋主體的結(jié)構(gòu)或影響其他鄰房；第二，不給離婚后的雙方生活帶來不便或激化雙方本有的矛盾。
２.經(jīng)濟補償法。即將房改房確定為一方所有，而由取得房屋產(chǎn)權(quán)的一方給予另一方經(jīng)濟補償。該方法在審判實踐中所面臨最大的、爭議最多的問題是如何確定經(jīng)濟補償?shù)臉藴省＞烤故且蕾彿空咭詢?yōu)惠價交納的購房款，還是依房屋市場價，或者依中間價比較價作為補償標準筆者以為，上述補償標準均存弊端。以優(yōu)惠價為標準實際上剝奪了未取得住房一方當事人所享受政府給予優(yōu)惠政策的利益，是不公平的，因為依優(yōu)惠價所交納的購房款中包含了政府給予購房者的各項優(yōu)惠條件，而這些優(yōu)惠在一定條件下可轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟利益，如果將購房款作為分割的標準，就等于是由得房者享受了本該由夫妻共同享受的各項優(yōu)惠政策。市場價標準遇到的難題有二：其一，房改政策方面。房改房須經(jīng)５年后才能上市交易，否則不能出售，因此，對不能出售的房改房按市場價確定其價值，顯然沒有法律依據(jù)。其二，現(xiàn)實性方面。當前大部分的家庭收入偏低，難以負擔按市場價標準確定的補償數(shù)額，這會導(dǎo)致判決難以執(zhí)行。所謂中間價或比較價標準是為應(yīng)付現(xiàn)實難題的權(quán)宜之計，于法律和政策均無據(jù)，影響法制的嚴肅性和權(quán)威性。
筆者的觀點是補償標準可分兩種情況：第一，如果房改房已符合上市交易的條件或已進入房地產(chǎn)交易市場的，人民法院可以該房上市交易價即市場價來確定給予對方一半價值的經(jīng)濟補償；第二，對于其他的房改房，可由房改售房評估機構(gòu)依據(jù)當?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房房改出售的成本價或標準價，考慮房屋折舊及調(diào)整系數(shù)如地段、設(shè)施、朝向、層次、裝修等因素，以確定房屋價格，再由取得房屋全部或部分產(chǎn)權(quán)的一方，按所得房屋產(chǎn)權(quán)比例給予對方一半價值的經(jīng)濟補償。這種作法既有法律和政策的依據(jù)，又比較切實可行。［５］
３.競價分割法。即由法院主持，對雙方爭執(zhí)的房屋，通過公開相互競價的方法，由最高出價方取得房屋產(chǎn)權(quán)，另一方只得到相應(yīng)的補償。采用這種方法應(yīng)具備以下條件：①雙方爭要房屋的態(tài)度堅決；②雙方相互同意；③雙方住房、經(jīng)濟條件基本相同；④不違反“在同等條件下，照顧撫養(yǎng)子女方、婦女方、無過錯方”的原則。
４.暫時居住法。未取得房屋產(chǎn)權(quán)的一方在一定的時間里難以找到另外的住處，可以依雙方協(xié)商或法院的調(diào)解或判決，由取得房屋方允許其暫時居住，暫住方在該期限內(nèi)原則上要交納與房屋租金相當?shù)氖褂觅M及其他必要的費用。暫住期限一般不超過２年。［６］

參考文獻：
［１］劉兆年：《“部分產(chǎn)權(quán)”研究》，載《中國法學(xué)》１９９６年第２期，第１００頁。
［２］例如，《中華人民共和國婦女權(quán)益保障法》第２４、４４條規(guī)定：“在婚姻家庭共有財產(chǎn)中，不得侵害婦女依法享有的權(quán)益”，“國家保障離婚婦女的房屋所有權(quán)”。
［３］參見王欣：《試論離婚訴訟中房改房的性質(zhì)及處理》，載《山東審判》１９９９年第１期，第４４頁。
［４］參見《上海市高級人民法院審理公有住房出售后糾紛的若干意見》滬高法［１９９６］２５０號第９條的規(guī)定。
［５］參見最高院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中第九條。但該條僅對離婚時對部分產(chǎn)權(quán)分割的補償標準作出規(guī)定，而忽略了全部產(chǎn)權(quán)的情況，且沒有考慮到所購公房的使用年限、陳舊程度、地段、朝向、層次等因素的影響結(jié)房屋價值的影響，故筆者對此給予了重視。另外，本文所提兩種情況沒有計算政府給予的優(yōu)惠、折扣等因素，不會損害未得房屋一方的利益，而后一情況的補償數(shù)額便是介于市場價和優(yōu)惠價之間，為大多數(shù)家庭能夠接受，保證了它的切實可行。
［６］參見《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》第６條的規(guī)定。
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