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二手房交易風險與防范
二手房交易風險與防范 |
相對新商品房，二手商品房的優勢更明顯：二手房大都在市中心或商業繁華地段，交通方便，能滿足大部分人的地段要求；即買即住，房屋質量有保證；社區成熟，不必生活在塵土飛揚的二期、三期……“建設工地”；不用交納公共維修基金等等。 二手房雖然具有以上種種優勢，但因其交易特性，在交易中往往存在一些容易忽略的法律風險。 為了防范此類風險，在交易時要注意取得其他登記的共有人或隱性共有人，比如夫或妻另一方的同意或授權。在購買產權人為成年人的房屋時，要注意同時查看其結婚證或到婚姻登記部門核實其婚姻狀況，并分析該房屋是否屬于夫妻共有財產。 二、來自房屋方面的風險。 在以上幾種情況下，房屋將不能從出賣方過戶到買方名下，買受人可能面臨房、錢兩空的結局。 有的房屋已出租他人，但出賣人未依法通知承租人，侵害了承租人在同等條件下的優先購買權，在交易后可能由于承租人主張優先購買權而導致交易無效；或者租期未到，由于買賣不破租賃，造成買受人在購買房屋后不能即時入住，必須等到租賃結束，才能自行居住。有的房屋甚至還有大量的物業及水電等費用沒有結清，買受人在入住后要替出賣人的此類支出買單。 一般來說，房屋的產權變更是否受到限制，房屋產權登記管理部門都有記載，為了防范此類風險，買受人可以在交易前到房地產管理部門查看房屋的產權登記檔案，核查房屋產權交易是否受到限制，以防無法過戶。同時要到房屋中現場查看使用狀況，如果其中有人租住，則要詢問租住人是否有購買意愿，如果租住人表示也要購買房屋，則要讓其行使在同等條件下的優先購買權利；如果表示不購買，則應當要其出具書面意見，以免日后反悔。如果租期未到，則要做好購買后不能立即入住的心理準備。 三、來自產權變更登記過程中的風險。 為了防止日后夜長夢多，出現以上的交易風險。買受人可以要求出賣人在日前出具授權委托書，委托一到兩個買受人信任的人代為其辦理房屋產權變更登記手續，以避免由于出賣人的意外原因，造成無法完成產權變更登記。買受人還可以要求出賣人先暫時將房屋抵押給買受人，待建成期限滿五年后再解除抵押，辦理過戶手續，這樣一來，只需花費少量抵押登記費用，就避免了由于出賣人的其他債務，造成買受人房錢兩空。 二手房交易相對于其他房屋交易方式而言，可以說是優勢與風險并存，一時疏忽有可能造成房錢兩空，最好是聘請律師參與購房過程；如果是自行操作，也要多咨詢相關專業人士，多問幾個為什么，做到理性消費，安全購房。 |
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