近年來(lái)，我國(guó)住房壓力呈現(xiàn)出日益緊張的態(tài)勢(shì)，為了緩解住房壓力，國(guó)家相關(guān)部分頒布了諸如非首套房不得享受貸款購(gòu)房、非本省居民不得再本省購(gòu)房等限購(gòu)政策。由于我國(guó)各地的經(jīng)濟(jì)水平相差較大，故各地的購(gòu)房政策也是有很大差異的。今天律霸小編給大家?guī)?lái)的是上海二套房的房貸政策的相關(guān)信息。

一、二套房貸款政策

十一樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，大多數(shù)城市均上調(diào)了二套房貸款首付比例，商業(yè)住房貸款從原來(lái)的最低首付3成(或3.5成)上調(diào)至最低4成。像北京、上海、廣州等地商貸首付最低5成，甚至7成。二套房貸款利率，大多數(shù)城市仍按基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。

二、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

理論上，名下已有一套住房，再買一套就是二套房了。這在買房繳納契稅時(shí)，非常明確，但在申請(qǐng)貸款時(shí)“二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，或許就不是這樣了。

實(shí)際上，由于不動(dòng)產(chǎn)登記尚未實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，加上不同時(shí)期、不同地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控政策存在一定的差異，所以二套房貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也是因時(shí)、因地而異的。

但目前大多數(shù)城市都執(zhí)行的“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策。即只要名下首套房貸款已結(jié)清，再次申請(qǐng)貸款買房，則按首套房貸款政策執(zhí)行：首付最低3成，貸款利率最高可享受8折優(yōu)惠。而如果首套房貸款尚未結(jié)清，再買房則按二套房貸款政策執(zhí)行：首付最低4成，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

(注：首套房或二套房的認(rèn)定均以家庭為單位。)

至于少數(shù)城市執(zhí)行的認(rèn)房不認(rèn)貸(上海)、認(rèn)房又認(rèn)貸(深圳)政策，這里就不詳加說(shuō)明了，具體請(qǐng)參看《認(rèn)房認(rèn)貸、認(rèn)房不認(rèn)貸、認(rèn)貸不認(rèn)房的區(qū)別》。

三、買二套房如何享受首套房貸政策

(一)二套房“變”首套的2個(gè)訣竅

1、適用于執(zhí)行認(rèn)貸不認(rèn)房政策的地區(qū)，積蓄豐厚的投資族可選擇此種方式。

2、賣了首套房

適用于實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策的地區(qū)，適合經(jīng)濟(jì)一般的改善族。

注：上述兩種方式均不適用于執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的地區(qū)。

(二)“二套房變首套房”有什么好處

最直接的好處就是首付更低，最低3成;貸款利率可享受最高8折優(yōu)惠。

假設(shè)以貸款100萬(wàn)，期限30年為例，如果按首套房貸款利率(享受8.5折優(yōu)惠)則相應(yīng)的利息為753115.56元。而如果按二套房貸款(基準(zhǔn)利率的1.1倍)，則相應(yīng)的利息為1019264.23元，兩者相差266148.67元。

二套房不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為是購(gòu)買人名下的第二套房，而應(yīng)結(jié)合購(gòu)買人的首套房的房貸是否還清、購(gòu)買人的家庭成員名下是否還有其他房屋等客觀現(xiàn)象來(lái)分析。當(dāng)然，若巧妙應(yīng)用技巧在購(gòu)買二套房時(shí)也能享受到與首套房的房貸待遇。