農(nóng)村房屋買賣糾紛

1、農(nóng)村房屋買賣是否合法。

現(xiàn)行關于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門針對農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章基本沒有，因此我們只能根據(jù) 相關法律規(guī)定尋找依據(jù)。根據(jù)2007年10月1日開始實施的《物權法》第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家 有關規(guī)定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定： “農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”

由此可知，該法并未禁止農(nóng)村房屋的買賣和出租。

同時，由于根據(jù)《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬于公民的個人財產(chǎn)范疇，公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強調(diào)國家依照法 律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權和繼承權。根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定：“公民個人（包括農(nóng)民在內(nèi)）對于其房屋既然有受法律保護的財產(chǎn)所有權，自然有依法 對自己的財產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權利。其中的處分，包括出賣、互易、贈與等方式。”從中我們可以看出，農(nóng)村村民有權利出賣自己在農(nóng)村的房產(chǎn)。

2、城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村住房。

國務院辦公廳1999年發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出 售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，2004年11月國土資源部《關于加強農(nóng)村 宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。在這些規(guī)定中，我們似乎可以看出城 鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村住宅。但是，根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地 利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。”，而農(nóng)村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條 件下，本來就是建設用地，該房屋的買賣即主體的變更，并不影響集體土地的利用整體規(guī)劃。

根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉 若干問題的解釋（一）》（法釋［1999］19號）第4條規(guī)定，“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制 定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。因而，筆者認為上述“通知”，并不得據(jù)以決定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

最高人民法 院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中確認了宅基地上的房屋轉讓的原則，該批復的內(nèi)容如下：“房屋買賣系要式 法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù) 后，方能認定買賣有效。……”最高人民法院從未在公報案例中就宅基地上的房屋的禁止轉讓問題發(fā)布過案例。因此筆者認為，要活躍農(nóng)村房產(chǎn)市場，對農(nóng)村房屋買 賣中的買受人不應有所限制。因為如果僅在農(nóng)民所在集體內(nèi)符合宅基地使用權分配條件的農(nóng)戶間流轉，無法形成有效的市場，無法體現(xiàn)房屋的實際價值，反而會損害 出賣人農(nóng)民的利益。

3、房地如何實現(xiàn)分離。

“房地一致”原則即是要求土地使用權和其地上的房屋等建筑物所有權一同轉讓、抵押。其在立法上的體 現(xiàn)主要在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押。”既是農(nóng) 村房屋可以買賣了，但是土地怎么辦？農(nóng)村的土地所有權是集體所有的，不允許買賣，宅基地的所有權是集體的，不允許流轉。根據(jù)《物權法》第一百五十二條規(guī) 定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織給予其成員的福 利，目的是為其成員建造房屋提供權利基礎。這樣一來，如何實現(xiàn)房地分離似乎成為一個困惑，在人們的觀念中似乎一直是“地隨房走”，房屋既然賣了，宅基地難 道也可以賣？其實在法律范圍內(nèi)，“地”和“房”是可以分開歸屬的，根據(jù)土地租賃的概念我們可以聯(lián)想到宅基地的租賃，這樣便可以明確劃分出宅基地的所有權、 使用權和租賃權，通過宅基地所有權人與房屋買受人簽訂宅基地租賃協(xié)議，從而實現(xiàn)房地分離。而宅基地使用權人享有宅基地租金的收益，租金數(shù)額可由當事人協(xié) 商，不能達成協(xié)議的，可以請求人民法院確定。

筆者認為，由于房屋這種特定意義的不動產(chǎn)，因此對于宅基地租賃的租賃期限應該不局限于《合同法》 第二百一十四條“租賃期限不得超過二十年”的限制，應該以宅基地地上房屋的物理狀態(tài)存在期限為限制。當房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加蓋、改變結構等 方式對房屋進行實質(zhì)建設時，應認定地上物滅失，宅基地使用權保有地上物的存續(xù)理由已然消失，宅基地租賃權消滅，宅基地所有人可依物上請求權要求占有人返還 宅基地。

4、沒有房產(chǎn)證，合同效力如何確認。

由于根據(jù)國務院辦公廳1999年發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款 “農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。因此，許多農(nóng) 村房屋買賣都不能獲得相應的產(chǎn)權證明，給農(nóng)村房屋買賣帶來障礙，導致“黑市”交易，并容易埋下產(chǎn)權糾紛的隱患。

筆者認為，買賣房屋未辦理過戶 手續(xù)不影響合同的效力。農(nóng)村房屋買賣后是否辦理過戶審批手續(xù)不是房屋買賣合同的有效要件，所以未辦理過戶登記手續(xù)不影響買賣合同的效力。根據(jù)我國《合同 法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”所以，依據(jù)該規(guī)定需辦理批準、 登記等手續(xù)后生效的合同，必須有法律或者行政法規(guī)上的依據(jù)，地方法規(guī)或規(guī)章都不能作為認定合同需依法登記后生效的依據(jù)。沒有辦理過戶登記手續(xù)，是房屋買賣 合同未履行完畢，并不影響合同的效力。